以房養(yǎng)老發(fā)展情況以美國最為成熟和完善，很多國家都效仿美國設計“以房養(yǎng)老”制度。

美國的社會養(yǎng)老保險制度起源于1929—1933年的經(jīng)濟大危機。在制度早期，由于年輕人口較多，國民養(yǎng)老負擔很輕。1940年，美國工作人口與退休人口的比例為40:1。隨著人口老齡化發(fā)展，到 1999年，該比例下降為3.1:1。據(jù)估算，到2030年，該比例將進一步下降至2:1。如果美國政府不采取任何措施，到2040年養(yǎng)老保險金將完全枯竭。“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)，可以說挽救了美國的養(yǎng)老保險制度，挽救了美國政府。進入21世紀后，美國的“以房養(yǎng)老”快速發(fā)展，目前有三種形式的住房反向抵押貸款。一是由金融機構銷售，美國政府提供擔保的“房產價值轉換抵押貸款”（HomeEquityConversionMort-gages，簡稱 HECMs），這是最為普遍的反向抵押貸款。二是由美國政府資助的企業(yè)銷售并擔保，如房利美（FannieMae）提供的“住房持有者貸款”（HomeKeeper）。三是完全由民營機構提供，無政府擔保的純私人性質反向抵押貸款。這三種產品適應了不同群體的需求，將老年人的不動產轉化為現(xiàn)金流，在減輕社會養(yǎng)老負擔的同時，大幅提高了老年人的生活水平，探索出老年人自我保障的新型代內養(yǎng)老模式。“以房養(yǎng)老”風靡美國并取得巨大成功，一方面是存在相應的社會需求，另一方面與美國的文化、法律、經(jīng)濟和社會等多種環(huán)境因素密切相關。這些因素可以歸納為以下幾個方面。

首先，獨立的生活觀念。美國社會有很強的獨立意識，沒有“養(yǎng)兒防老”和“啃老”的觀念。家庭成員之間是平等、獨立的。子女被父母撫養(yǎng)至成年后一般就要自立門戶，與父母各有各的生活。老年父母不愿麻煩子女，也不想受子女的束縛；子女在法律和道德上都沒有贍養(yǎng)老人的義務。父母和已成家的子女在經(jīng)濟上也完全分開，即使老人生活窘迫，也不會向子女要錢，否則會感到羞愧。而且，美國人的消費傾向很高，有提前消費的習慣。因此，父母無須將房產留給子女，即使留也要征收高額的遺產稅，還不如將房產的未來價值變現(xiàn)供自己消費。反向抵押貸款一方面保證老人在生前有房屋居住，另一方面為老人帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，大幅改善生活品質，因而受到了美國老年人的歡迎。這一點和東亞傳統(tǒng)文化有明顯區(qū)別。

其次，健全的法制基礎。經(jīng)濟大危機后，美國政府介入住房市場，國會于1934年通過《國民住房法》，此后又制定或修正了一系列與住房有關的法案，主要目的是解決中低收入家庭的住房問題，鼓勵人人擁有私人住房，為高住房擁有率營造了良好的法律環(huán)境。根據(jù)美國法律，公民對自己的房產擁有永久產權，這就為老年人抵押房產進行貸款奠定了法律基礎。美國還建立了完備的住房稅收、金融法律體系。高額房產稅抑制了房產投機，確保房產價值基本穩(wěn)定，降低了“以房養(yǎng)老”的風險。美國是世界上最早由政府出面擔保，實行住房抵押貸款的國家。1987年國會通過HECMs試點方案時，也是規(guī)定由政府設計并提供擔保，以立法的形式清楚地闡述了美國政府對于反向抵押貸款的政策，明確規(guī)定了HECMs的目標和方法，從一開始就將“以房養(yǎng)老”納入法制軌道，確保了相關市場健康、有序地發(fā)展。如果沒有從住房產權到稅收、金融的一系列法律保障，或者有法不依、執(zhí)法不嚴，“以防養(yǎng)老”恐怕難以推行。

再次，發(fā)達的金融體系。住房反向抵押貸款本質上是一種金融產品，是金融創(chuàng)新的結果，雖然原理簡單，但在實際操作中有著復雜的產品結構，且有一定風險，對金融體系的發(fā)展和完善有很高的要求。美國擁有世界上最發(fā)達、完善的金融體系，金融機構競爭激烈，創(chuàng)新意識和能力都很強，為“以房養(yǎng)老”提供了強大的金融技術支持。金融機構利用自身的專業(yè)知識，不斷完善產品，通過資產證券化等技術手段，有效地規(guī)避或分散消費者和金融機構雙方所承受的風險，同時獲得盈利，極大地增強了反向抵押貸款的市場吸引力。例如，在HECMs推出不久后，房利美就大量收購，將其證券化后再投放于金融市場，為反向抵押貸款構建了一個流動性很強的二級市場。結果不僅保障了老年人的生活，而且為投資者提供了投資機會，同時降低了貸款機構的運營成本，因此民眾和機構都很歡迎HECMs，使之得以迅速普及。政府提出“以房養(yǎng)老”的初衷是好的，但如果沒有發(fā)達金融體系的運作，“以房養(yǎng)老”在技術層面上就不可行。

最后，完善的公共服務。早在1981年，美國就設立了一個獨立的非營利性組織——國家房產價值轉換中心（Na-tionalCenterforHomeEquityConversion，簡稱 NCHEC）為老年人提供反向抵押貸款產品咨詢服務。經(jīng)過長達6年的知識普及和宣傳后國會才通過HECMs試點。政府制定了完善的消費者保護機制消除其后顧之憂，例如：無貸款到期日，只要老人活著，就對房屋擁有完整產權，貸款機構要一直提供貸款直至老人去世；無追索權，即當老人去世后，房產出售所得不足以彌補貸款本金和利息總額時，貸款機構也不能向貸款人及其后人追索余款。此外還有稅收減免、利率限制、政府擔保等。政府對貸款機構也提供了足夠的支持，最大限度降低其風險。如果由于房產貶值等因素導致貸款數(shù)額超過房產價值時，政府或其資助的企業(yè)提供的擔保將對貸款機構進行補償。另外，政府設專門機構統(tǒng)一向貸款機構收取保險費用，用于預防市場風險。美國國會也一直密切監(jiān)督HECMs市場的運行，補充頒布了一系列法律規(guī)范市場環(huán)境，督促產品改進。在美國，“以房養(yǎng)老”的風靡離不開政府不遺余力地推廣和提供完善的公共服務。

以上幾點是“以房養(yǎng)老”風靡美國并取得巨大成功的主要原因?？梢哉f，也是“以房養(yǎng)老”成功推行需要的一些條件。事實上，美國在20世紀60年代就出現(xiàn)了反向抵押貸款的嘗試，但由于條件不具備，經(jīng)過不斷研究和探索，直到 80年代才得到普及?？梢?，一種新的養(yǎng)老方式要想為人接受并惠及大眾，這個社會就需要足夠的耐心和努力。