新加坡共有510萬人，60歲以上的老年人有11.73萬，占總?cè)丝诘?3%。在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人士。作為一個(gè)非福利性國家，新加坡政府一向倡導(dǎo)國人自食其力，政府并不鼓勵(lì)父母留房給兒女，因?yàn)樾录悠乱呀?jīng)制定了年輕人可以自己買房的計(jì)劃。建屋發(fā)展局為年輕夫婦提供組屋（即組合房屋，簡稱組屋，由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的樓房，為大部分人的住所）的購屋津貼，幫助他們獲得住房的“第一把鑰匙”；當(dāng)他們年老時(shí)，他們將獲得住房的“第二把鑰匙”，即各種從組屋套現(xiàn)的選擇，以確保他們?cè)谕诵莺笕匀挥惺杖雭碓?。新加坡政府已陸續(xù)推出一系列通過住房套現(xiàn)的措施，為老年人解決“有房產(chǎn)，沒現(xiàn)金”的生活窘境。在擁屋率極高的新加坡，以房養(yǎng)老是常見的養(yǎng)老模式。

新加坡“以房養(yǎng)老”的多種形式

新加坡有三種形式的“以房養(yǎng)老”：一是通過出租部分或者全部居室來換取養(yǎng)老收入，二是通過“以大換小”獲得養(yǎng)老收入，三是平常所說的倒按揭，也就是反向。每種形式都與政府密切相關(guān)。前兩種主要針對(duì)新加坡政府出資建造的組屋，第三種則主要針對(duì)私人建造的商品房。新加坡“住房養(yǎng)老”的三種模式具體如下。

第一種是允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。新加坡政府允許老年人通過出租整套組屋或組屋的某間空房獲得一定收入。國家發(fā)展部的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，新加坡有25.4萬年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數(shù)的 30%，其中近八成已經(jīng)付清組屋貸款。在這些老年人中，出租整套組屋或某間空房的人約占總數(shù)的1/10。

第二種是老年夫婦可以將現(xiàn)有的較大面積的住房置換成較小面積的住房，通過“以大換小”獲得養(yǎng)老收入。對(duì)于一些原來居住在較大面積的退休夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到其他地方居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品來獲得收益。當(dāng)事人還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。

此外，20世紀(jì)90年代末，新加坡推出“樂齡公寓”計(jì)劃，即專門為獨(dú)居或只和老伴居住的老年人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價(jià)格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。樂齡公寓一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善，公共交通便利。此類公寓使用權(quán)一般為30年，可延長使用期但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。

今年2月份，新加坡政府又開始正式實(shí)施“樂齡安居花紅計(jì)劃”。這一計(jì)劃鼓勵(lì)老年人賣掉現(xiàn)有大型組屋，搬到三房式或更?。ㄏ喈?dāng)于兩居室或更小）的組屋或小型公寓，以領(lǐng)取樂齡安居花紅，這一花紅最多也可達(dá)2萬新元。不過大屋換小屋所得收益也須有一定數(shù)額填補(bǔ)老人的公積金退休戶頭，剩余部分則可全數(shù)提取現(xiàn)金。

第三種就是平常所說的倒按揭，也叫反向，主要是針對(duì)私人建造的商品房。在新加坡，60歲以上的老年人可以申請(qǐng)將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

具有官方背景的職總英康保險(xiǎn)合作社，早在1997年就率先向私人房地產(chǎn)業(yè)主推出了住房反向抵押貸款。由于該住房反向抵押貸款設(shè)計(jì)有追索權(quán)，所以存在著追討的隱患，即一旦貸款的本利和超過房屋價(jià)值，屋主或其繼承人就必須負(fù)擔(dān)超過部分的歸還，這會(huì)使屋主擔(dān)心由于長壽導(dǎo)致本利和超過貸款而被迫出售房屋。此外，該產(chǎn)品僅限于私人建造的商品住房，而在新加坡占比 80%以上的政府組屋不能參與住房反向抵押貸款。這些問題導(dǎo)致反向抵押貸款發(fā)揮的作用大大縮水。

從2006年3月開始，新加坡政府宣布將這一計(jì)劃擴(kuò)大到覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)。70歲至90歲之間的政府組屋屋主，可以通過職總英康的反向抵押貸款套現(xiàn)，每月領(lǐng)取生活費(fèi)，直至貸款期滿。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在貸款期滿或屋主去世之后，把房子賣掉，以索回貸款額，或讓申請(qǐng)者的家人還清貸款來取回屋子。

2009年，新加坡政府推出屋契回購計(jì)劃，即達(dá)到公積金最低存款提取年齡的老年人（現(xiàn)在為63歲），只要家庭月收入不超過3000新元，并且名下沒有其他房產(chǎn)，他們就可以將所居住的二房或三房式組屋（相當(dāng)于一居室或兩居室）最后剩余屋契，賣給國家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局套現(xiàn)，然后以30年租約繼續(xù)住在同一間組屋中。

新加坡“以房養(yǎng)老”存在的問題

盡管新加坡多樣的“以房養(yǎng)老”形式，滿足了不同層次公民的養(yǎng)老需求，但是“第二把鑰匙”尚在探索階段，還存在以下一些問題。

“樂齡安居花紅計(jì)劃”響應(yīng)者不多。一方面因?yàn)槔夏耆艘话悴惶敢膺h(yuǎn)離老鄰居、老朋友，搬離已經(jīng)非常熟悉的居住環(huán)境，另一方面也由于計(jì)劃的相關(guān)條例和手續(xù)過于復(fù)雜，參與者能拿到的現(xiàn)金不多。建屋局的數(shù)據(jù)顯示，迄今樂齡安居花紅計(jì)劃的申請(qǐng)者只有 23個(gè)，獲得批準(zhǔn)的有13個(gè)，社會(huì)反響較為平淡。

以市場(chǎng)為主導(dǎo)的“反向抵押貸款計(jì)劃”成效不顯著。2006年，“反向抵押貸款計(jì)劃”推出后并沒有像政府預(yù)期的那樣引起較大反響。據(jù)新加坡本地媒體《亞洲新聞臺(tái)》2007年3月報(bào)道說，經(jīng)過一年運(yùn)行，職總英康的反向抵押貸款計(jì)劃僅有10例成功簽約，本地三家主要銀行也基于暗淡的市場(chǎng)反應(yīng)，宣布放棄或推遲推出這一逆按揭產(chǎn)品。與美國、韓國等以政府出面擔(dān)保的“以房養(yǎng)老”不同，新加坡“反向抵押貸款計(jì)劃”是以保險(xiǎn)公司、銀行機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的市場(chǎng)行為。私人金融機(jī)構(gòu)為保護(hù)自己利益開出的一系列條款，反向按揭不僅有金融貸款上的風(fēng)險(xiǎn)，還包括人的壽命、違約等方面的風(fēng)險(xiǎn)，比一般正向按揭的情況要復(fù)雜，這些都降低了老年人對(duì)“反向抵押貸款計(jì)劃”的熱度。

“屋契回購計(jì)劃”也缺乏吸引力。根據(jù)新加坡國家發(fā)展部6月份公布的數(shù)據(jù)，“屋契回購計(jì)劃”自2009年推出，只有474名申請(qǐng)者。因?yàn)檎?guī)定屋契套現(xiàn)的凈收益優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶，剩余部分才能以現(xiàn)金形式提出，實(shí)際上對(duì)一些年長有宅但缺少現(xiàn)金來源的年長者，并沒有起到較好的套現(xiàn)作用。

雖然新加坡“以房養(yǎng)老”制度仍在探索中，但是多樣的“以房養(yǎng)老”形式作為國際經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。此外，需要指出的是：所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。