房地產調控應盡快建立長效調控機制，主要應該做好四個方面的機制建設：一是建立供求平衡機制，二是優(yōu)化合理的供應結構，三是進一步完善房地產相關稅制，四是形成有效的監(jiān)管體系。

10月29日，中共中央政治局就加快住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習，據(jù)了解，這是政治局首次就住房保障問題進行專題學習。習近平總書記在這次集體學習中指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。要千方百計增加住房供應，同時把調節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。習近平強調，要完善住房支持政策，注重發(fā)揮政策的扶持、導向、帶動作用。要完善土地政策，堅持民生優(yōu)先，科學編制土地供應計劃，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地。要完善財政政策，適當加大財政性資金對保障性住房建設的投入力度。

十八屆三中全會已經(jīng)召開，房地產市場的調控一直為社會所矚目。針對房地產市場未來發(fā)展趨勢，中國經(jīng)濟時報記者采訪了國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產研究室副主任劉衛(wèi)民。劉衛(wèi)民表示，北京等大城市房價漲幅之所以很大，根本原因在于供求關系緊張。

中國經(jīng)濟時報：北京市住建委日前發(fā)布消息稱，今年北京將推出2萬套自住型商品房，明年計劃推出5萬套左右，相關政策將于近日發(fā)布。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。什么是自住型商品房，它和經(jīng)濟適用房、限價房有什么區(qū)別？

劉衛(wèi)民：我認為北京市的自住型商品房是一種經(jīng)過進一步改良以后的政策性商品住房，通過優(yōu)先購買原則以及限面積和限價格等辦法，向中低收入家庭傾斜。同時，相關政策還規(guī)定在未來房產轉讓過程中，如果同地段商品住房價格和購入價格存在差價，還要繳納30%的土地收益價款，大大壓縮了不當獲利空間。自住型商品房與經(jīng)濟適用房的區(qū)別主要體現(xiàn)在三個方面，一個是土地性質不同，前者是招拍掛，而后者是劃撥；二是定價機制不同，前者是在市場價基礎上給予一定的折扣價，而后者是成本加上微利；三是退出機制不同，前者是政府與業(yè)主進行利益分攤，而后者只要補足土地出讓金即可。

自住型商品房的推出，加大了商品房的供應量，提供了價格折扣，對緩解供求關系緊張還是大有裨益的。

中國經(jīng)濟時報：戴德梁行最新發(fā)布的房產數(shù)據(jù)顯示，三季度北京市高端商品住宅市場成交面積環(huán)比上漲3.14%，達到24.6萬平方米；售價環(huán)比上漲9.64%，達到每平方米49923元，與去年同期相比上漲16%。你認為是什么原因催漲了高端住宅價格？

劉衛(wèi)民：我認為高端商品住宅價格漲幅較高的主要原因還是供求因素，近年來為了進一步優(yōu)化住房供給結構，政府采取了特定的土地供給制度，多次住房調控也都堅決支持中小戶型住房建設，例如今年的“新國五條”再次強調要增加普通商品住房及用地供應，這種政策調控價值取向勢必使得高端、大戶型、高價位的商品住房占整體住房供應的比重有所下降，從而拉升高端住宅的價格。當然，目前“認房又認貸”的二套房貸款政策，也在一定程度上促使有些購房家庭一次到位購買大戶型高端住房，減少了住房梯度消費現(xiàn)象。

中國經(jīng)濟時報：當前，空氣污染比較嚴重，很多人都把目光投向了生態(tài)資源類房產。而生態(tài)資源類房產幾乎都位于郊區(qū)，這會不會帶動郊區(qū)房地產進一步火爆而使得房價飆升？

劉衛(wèi)民：污染因素可以是促使郊區(qū)房地產熱銷的因素之一，但更為重要的因素是在城鎮(zhèn)化進程中城市的擴張速度。隨著郊區(qū)的城市基礎設施配套日趨完善，商業(yè)、教育、醫(yī)療以及公共服務水平不斷提高，郊區(qū)與核心區(qū)的級差地租將會有縮小趨勢，對消費者的吸引力也將進一步增強。

中國經(jīng)濟時報：有人認為十八屆三中全會以后，房地產調控長效機制逐步浮出水面，以你對房地產市場多年的研究，你認為所謂的長效機制具體指哪些方面？

劉衛(wèi)民：我認為房地產調控應盡快建立長效調控機制，主要應該做好四個方面的機制建設，一是建立供求平衡機制，要讓住房供給能夠適應全面建設小康社會過程中住房需求的變化，對于有些供不應求的熱點城市，要加大住房土地供應力度，盡快形成有效供給，對于部分已經(jīng)供過于求的三、四線城市，要合理控制供給節(jié)奏。二是優(yōu)化合理的供應結構，滿足不同層次家庭的住房需求，通過市場和保障雙軌來實現(xiàn)住房公共政策的全面覆蓋。三是進一步完善房地產相關稅制，在總結現(xiàn)有上海、重慶房產稅試點的基礎上，擴大試點城市范圍，根據(jù)不同城市特點，設計不同的房產稅征收政策。與此同時，應合并稅種，統(tǒng)籌考慮交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負水平，發(fā)揮稅收對資源優(yōu)化配置的重要作用。四是形成有效的監(jiān)管體系，結合不同資產的產權登記，建立全國聯(lián)網(wǎng)的住房信息系統(tǒng)，同時，針對土地、開發(fā)、銷售以及租賃各個環(huán)節(jié)建章立制，加強監(jiān)管。