【摘要】租賃型保障性住房政策在我國剛剛起步，而我國面積遼闊、各地情況不同，至今仍未出臺(tái)嚴(yán)密的全國性的法律法規(guī)。各地方根據(jù)自身特點(diǎn)在國家政策的指導(dǎo)下自行規(guī)定的政策，在取得巨大成功的同時(shí)也出現(xiàn)了許多問題，因此，加強(qiáng)租賃型保障性住房的后期管理成為實(shí)現(xiàn)保障性住房功能、保證保障性住房可持續(xù)發(fā)展的重要路徑。

【關(guān)鍵詞】保障性住房　租賃型　退出機(jī)制　困境　對(duì)策

當(dāng)前，租賃型保障性住房已經(jīng)成為我國保障房的主要形式，近幾年國家進(jìn)一步加快了保障性住房的建設(shè)，從中央住房城鄉(xiāng)建設(shè)部到各地方不斷出臺(tái)新的規(guī)定。在2013年12月2日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》等文件精神，會(huì)同財(cái)政部和國家發(fā)展改革委起草了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》。

內(nèi)容要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。從而進(jìn)一步改善行政管理程序，刪繁就簡后的制度更加清晰，公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行后退出機(jī)制的審核上也將統(tǒng)一，如此一來對(duì)于使用保障性住房的居民來說，將不再像從前一樣容易混淆。

衡水市雖然還未對(duì)保障性住房進(jìn)行統(tǒng)一，但是在保障性住房的任務(wù)完成上、分配計(jì)劃以及入住上都取得了很大的進(jìn)步，僅以桃城區(qū)為例，截止到2013年10月桃城區(qū)公共租賃住房項(xiàng)目開工率100%，竣工率達(dá)77.3%。已竣工項(xiàng)目抓緊進(jìn)行配套施工，200套公共租賃住房有望年底前分配入住。①除了在完成目標(biāo)上有所進(jìn)展以外，根據(jù)《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法》、《河北省保障性住房準(zhǔn)入退出管理辦法》、《衡水市城市低收入家庭認(rèn)定辦法實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定，衡水市結(jié)合實(shí)際情況制定出了《住房保障申請(qǐng)家庭聯(lián)審聯(lián)查辦法》，對(duì)于涉及的相關(guān)部門、聯(lián)查程序以及監(jiān)督機(jī)制做了規(guī)定，并明確規(guī)定紀(jì)檢部門對(duì)于行政不作為工作職責(zé)履行不到位、不作為的，玩忽職守，濫用職權(quán)的徇私舞弊的，依法依紀(jì)追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。嚴(yán)格監(jiān)督程序，有效地約束了政府部門利用職權(quán)徇私舞弊的情況發(fā)生，加之保障性住房信息公開化使得其政策更加公平、公正。

現(xiàn)行租賃型保障性住房政策解讀—以衡水為例

租賃型保障性住房是為了應(yīng)對(duì)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程出現(xiàn)的城鎮(zhèn)部分居民生活困難，沒有住房保障的情況而產(chǎn)生的，目的是解決中低收入人群的住房困難，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的居住理念。國家“十二五”規(guī)劃以來，全國加大建設(shè)保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在嚴(yán)重問題，最為顯著的就是租賃型保障性住房的退出機(jī)制不健全。建立公平、高效的租賃型保障性退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)租賃型保障性住房投入資金的良性循環(huán)、住房資源的高效利用是保障房功能得以保證，社會(huì)公平價(jià)值得以體現(xiàn)的重要內(nèi)容。在租賃型保障房退出機(jī)制設(shè)計(jì)的理念上，既要考慮地方政府的財(cái)政能力、住房市場運(yùn)行的狀況，又要考慮租賃式保障性住房的剩余使用價(jià)值、居民的平均住房水平等因素，因此應(yīng)采取多元化的退出模式，在基本原則和目標(biāo)相同的條件下，各地應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際情況采用適合于本地實(shí)際的退出方式。

當(dāng)前租賃型保障性住房制度構(gòu)建還亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的內(nèi)容相對(duì)滯后，我國的立法機(jī)關(guān)也在不斷地研究探討，國務(wù)院出臺(tái)新的政策指導(dǎo)。自2012年7月15日起施行的《公共租賃住房管理辦法》中對(duì)于強(qiáng)制退出條件及其處罰措施做了新的規(guī)定，對(duì)于不當(dāng)使用的予以重罰，對(duì)于不符合條件的應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制騰退，但具體實(shí)施起來因現(xiàn)實(shí)情況多樣，依然存在著諸多問題。

根據(jù)衡水市的租賃型保障住房政策分析，退出方式主要分為主動(dòng)退出與強(qiáng)制退出兩種，對(duì)于已經(jīng)不符合其條件的應(yīng)主動(dòng)申請(qǐng)退出，對(duì)于拖退、隱瞞不退，以及違反《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定的進(jìn)行強(qiáng)制退出，對(duì)于違規(guī)行為按照《辦法》規(guī)定進(jìn)行處罰，新出臺(tái)的《辦法》相比之前在處罰力度上以及退出后過渡上有了很大的改善，然而從實(shí)施情況以及衡水近兩年的租賃型保障性住房的建設(shè)來看，依然還有很大的完善空間。

退出機(jī)制存在的問題和困境

現(xiàn)有制度存在的問題。對(duì)于租賃型保障房的退出機(jī)制各地方采取的方法大致相同，一是主動(dòng)退出，二是強(qiáng)制退出，但退出的情況及處罰問題不能單靠國務(wù)院出臺(tái)的《辦法》來實(shí)行，還要和本地區(qū)的實(shí)際情況結(jié)合起來。實(shí)際問題也是復(fù)雜多變的，并且在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定處罰金額，又能減少改動(dòng)政策的頻率是現(xiàn)在需要改善的地方。作為諸如衡水這樣的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，居民生活水平較其他一線二線城市而言還相對(duì)落后。保障性住房的目的是為了給沒有住房的年輕人一個(gè)過渡階段，給家庭困難的群眾一個(gè)改善其環(huán)境的時(shí)間。我國雖然每年都在興建保障性住房但仍然無法滿足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越來越大，而經(jīng)濟(jì)適用房為小產(chǎn)權(quán)房，是可以永久居住的，從現(xiàn)實(shí)著眼這是不符合現(xiàn)狀的，而衡水市現(xiàn)在依然在實(shí)施，對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)且保障性住房需求大的城市而言是極不可取的。

落實(shí)退出機(jī)制的困境。目前，大多數(shù)城市，特別是二、三線城市制度收入申報(bào)尚不成體系，收入核查制度也不完整，單純依靠居民住戶的自覺性進(jìn)行主動(dòng)申報(bào)、如實(shí)申報(bào)，在現(xiàn)實(shí)中很難保證其真實(shí)完整性。僅通過入戶調(diào)查來調(diào)查核實(shí)，工作量龐雜，收集的信息也未必準(zhǔn)確。但是，租賃型保障性住房政策的享有者應(yīng)具有嚴(yán)格的審查、批準(zhǔn)程序和相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，確定應(yīng)退出租賃型保障性住房的對(duì)象，要綜合考慮使用者的收入狀況、財(cái)產(chǎn)情況和現(xiàn)有的住房情況，并結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平和居住條件設(shè)定租賃型保障性住房的享受條件和標(biāo)準(zhǔn)，超出該標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)決予以清退。具體情況包括三類：一是租戶申請(qǐng)時(shí)信息失真或者審核不嚴(yán)而享受保障待遇的；二是租戶的收入、財(cái)產(chǎn)和住房條件等得到了改善不應(yīng)再享受保障待遇的；三是因?yàn)橄硎鼙Ｕ洗龅臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整導(dǎo)致租戶不應(yīng)享受保障待遇的。此外，那些雖符合標(biāo)準(zhǔn)，但違法或者違規(guī)使用保障性住房的租戶也應(yīng)納入退出對(duì)象之列，包括利用住房從事違法活動(dòng)、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉(zhuǎn)借和轉(zhuǎn)租、住房長期空置等情況。除了在制度上的缺失以外，在落實(shí)租賃型保障性住房退出機(jī)制上也存在著諸多實(shí)際問題，其表現(xiàn)主要有以下幾點(diǎn)：

一是資產(chǎn)核查困難。保障性住房居民的家庭收入，個(gè)人及家庭資產(chǎn)情況是其符合租住條件的基礎(chǔ)，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)于資產(chǎn)的核查并不順暢，雖然《公租房管理辦法》中有明文規(guī)定，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，在保障性住房小區(qū)仍存在著開高檔車或外租現(xiàn)象，并且屢禁不止。這是因?yàn)樵谫Y產(chǎn)核查時(shí)仍存在漏洞。

二是居民主動(dòng)退出意識(shí)淡薄，會(huì)產(chǎn)生福利固化。居民在其意識(shí)中不愿意主動(dòng)退出，從而導(dǎo)致保障性住房供給結(jié)構(gòu)失衡，很多人對(duì)于退出制度很模糊，有些群眾在明知的情況下不愿意退出（見表1、表2）。由于中國長久的居住觀念以及普遍素質(zhì)不高導(dǎo)致了居民主動(dòng)退出的動(dòng)力不足，很多學(xué)者提出獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于主動(dòng)退出的應(yīng)給予政策上的鼓勵(lì)。筆者認(rèn)為主動(dòng)退出應(yīng)該是其租住租賃性保障性住房的義務(wù)，既然是義務(wù)，就不應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，所以這種觀點(diǎn)不利于提高公民的道德素質(zhì)。

表1：租賃型保障性住房退出機(jī)制了解程度調(diào)查

表2 ：租賃型保障性住房居民主動(dòng)退意愿調(diào)查

資料來源：根據(jù)社會(huì)調(diào)查問卷獲得

三是應(yīng)建立完善的退出保障性住房的法律機(jī)制。我國現(xiàn)在仍未有法律法規(guī)對(duì)保障性住房的退出制度上進(jìn)行規(guī)定，在依法治國的今天，完善保障性住房的相關(guān)法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有學(xué)者認(rèn)為對(duì)于退出保障房群體，在購置商品房時(shí)應(yīng)在政策上給予充分的支持，例如設(shè)立基金支持或者給以低息貸款②，筆者認(rèn)為此做法不可取。原因有二，其一以現(xiàn)在的商品房價(jià)格上漲趨勢來看，政府充分支持會(huì)給政府帶來巨大壓力，商品房不同于保障性用房，二者費(fèi)用差極大，政府建立基金來支持其購買商品房顯然是不現(xiàn)實(shí)的；其二近年來商品房市場火熱，房價(jià)居高不下，國家多次出臺(tái)政策壓低房價(jià)，如果給予退出保障房群體以低息貸款顯然也是不符合國情的。所以如何構(gòu)建退出保障房后續(xù)的制度，還需要不斷的探索，新的《辦法》中規(guī)定退出者及家庭沒有住房的可以以市場價(jià)繼續(xù)租住其保障性房屋，雖然此做法不利于將房源騰出給更需要的群體，但也確是在努力的銜接退出后的后續(xù)工作。