《條例》不僅界定不動(dòng)產(chǎn)的各種權(quán)利，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)持有人的相關(guān)權(quán)益，為制定公平公正的物業(yè)稅制度奠定基礎(chǔ)，還要通過物業(yè)稅這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿來化解當(dāng)前住房市場的諸多矛盾。從這意義上說，《條例》的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響將是巨大的。

□易憲容

醞釀、爭論多年的不動(dòng)產(chǎn)登記終于塵埃落定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已在前天頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然目前這個(gè)《條例》還是粗線條的，具體落實(shí)尚待相關(guān)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，但其作用及對(duì)相關(guān)行業(yè)的震動(dòng)卻不可低估。《條例》公布之后，對(duì)滬深股市的地產(chǎn)板塊就已產(chǎn)生了較大沖擊，當(dāng)天地產(chǎn)板塊股票全部下跌。

按照《條例》的規(guī)定，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。而不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。也就是說，依《條例》的規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)登記所表示的內(nèi)容不多，也十分簡單。就是國家法定機(jī)構(gòu)對(duì)土地、海域、以及房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)來界定權(quán)利歸屬，即所登記不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定，或所登記不動(dòng)產(chǎn)的持有人是誰的而不是誰的，以此來保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

現(xiàn)在要問的是，為何《條例》公布會(huì)對(duì)股市的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大沖擊？《條例》對(duì)樓市又會(huì)產(chǎn)生多少影響？這種影響是巨大的還是較小的？是短期的還是深遠(yuǎn)的？而要回答這些問題，可從兩個(gè)方面來分析：一是當(dāng)前困擾中國房地產(chǎn)市場最大問題是什么？二是《條例》到底做了什么？

觀察當(dāng)前我國的住房市場，主要面臨五大問題。

第一，價(jià)格過高，讓絕大多數(shù)城市居民無支付能力進(jìn)入住房市場，從而使國內(nèi)許多城市不僅住房供應(yīng)過剩，而且也形成各種大小的房地產(chǎn)泡沫。而這種房地產(chǎn)泡沫，不僅已是中國經(jīng)濟(jì)增長壓力，還在不斷暴露金融體系的莫測風(fēng)險(xiǎn)。

第二，居民持有的住房嚴(yán)重分配不均。可以說，當(dāng)前國內(nèi)各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為各城市的高收入居民及城市原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房價(jià)下無法用支付能力擁有住房（中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決，不是這里討論的對(duì)象）。這就導(dǎo)致國內(nèi)許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面有眾多中高及中等收入的民眾住房嚴(yán)重短缺的矛盾局面。

第三，由于一般商品房市場的房價(jià)越來越高，這又使得無論地方還是中央，各類握有大小權(quán)力的部門又開始巧立名目向福利分房回歸，1998年的房改政策又面臨嚴(yán)重失敗之危險(xiǎn)。

第四，國內(nèi)居民的住房消費(fèi)嚴(yán)重超前。與世界各國相比，特別是與發(fā)達(dá)國家相比，我國居民購買首套住房的年齡越來越低。比如北京居民購買第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國是42歲，相差整整15歲。居民的住房超前消費(fèi)，不僅表現(xiàn)為購買第一套住房的居民年齡偏小，而且表現(xiàn)為居民購買第一套住房的面積也較大，住房消費(fèi)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重超前的趨勢。對(duì)于國內(nèi)居民來說，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好。這大大增加了城市居民的支付壓力，這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢無論如何是難以持續(xù)的。