【摘要】 宋代房租成為包括官員在內(nèi)的廣大城鎮(zhèn)居民以及社會(huì)、朝廷的一件大事，是宋代社會(huì)的“新常態(tài)”。減免房租、壓制房租上漲成為治理國(guó)家的一個(gè)重要舉措，適應(yīng)了城市化歷史潮流的需要。在業(yè)主和租戶(hù)的利益沖突中，宋政府立場(chǎng)并不站在房產(chǎn)主一邊，而是站在弱勢(shì)群體租戶(hù)一邊，主要維護(hù)的是中小商人、作坊主、城市貧民和流動(dòng)人口的利益。
【關(guān)鍵詞】 宋代 房租 調(diào)控
【中圖分類(lèi)號(hào)】K244 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
當(dāng)開(kāi)封居民梁五凌晨被凍醒以后，瑟瑟發(fā)抖之余，看到窗外洶涌的大雪卻艱難地咧開(kāi)嘴笑了。他知道，朝廷又該免除幾天的房租了，不由地松了一口氣。嚴(yán)寒是咬牙可以忍受過(guò)去的，房錢(qián)卻不好掙啊。這是怎么回事呢？原來(lái)，歷史發(fā)展到宋代，房租成為包括官員在內(nèi)的廣大城鎮(zhèn)居民以及社會(huì)、朝廷的一件大事，是宋代社會(huì)的“新常態(tài)”。
房屋租賃是宋代一個(gè)新興的巨大市場(chǎng)，房租成為官府的一項(xiàng)收入
入宋以來(lái)，出現(xiàn)了城市化高潮。學(xué)術(shù)界認(rèn)為，宋代是中國(guó)城市史上由古典型轉(zhuǎn)變?yōu)榻偷拈_(kāi)端，最突出的特征就是城市格局由封閉式轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)放式，不再限制商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，店鋪遍布城市內(nèi)外，城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)。宋朝10萬(wàn)戶(hù)以上的城市，也由唐代的十幾個(gè)增加到46個(gè)，其結(jié)果就是城市人口急劇膨脹。在宋代城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)不僅是基本生活資料，還是主要的生產(chǎn)資料。宋代坊郭戶(hù)中主客戶(hù)的劃分，就是看有無(wú)房產(chǎn)，對(duì)城市坊郭戶(hù)征收賦稅，也是按擁有房產(chǎn)數(shù)量計(jì)算的。而出租房子是城市居民謀生的一種方式。元祐元年（1086）司馬光指出，每月收入房錢(qián)15貫人家的經(jīng)濟(jì)狀況，大約和鄉(xiāng)村每年收獲100石糧食相等。宋代官方也有不少用于租賃的房地產(chǎn)，開(kāi)封專(zhuān)設(shè)店宅務(wù)管理經(jīng)營(yíng)官房租賃事務(wù)，房租成為官府的一項(xiàng)收入。
相應(yīng)的是，那些沒(méi)有房產(chǎn)的城市居民和游宦的官員、商旅等外來(lái)人口，則必須租房居住。連朝廷百官長(zhǎng)期都是在開(kāi)封租賃住宅，在地方州縣，甚至官衙、駐軍也是租用民房。宋代人口流動(dòng)問(wèn)題嚴(yán)重，尤其是占總?cè)丝谌种蛔笥业目蛻?hù)，出于生計(jì)，頻頻更換地點(diǎn)和地主，必須租房居住。即便是富戶(hù)，在外地也多賃房居住：“今天下民，雖曰上戶(hù)，皆?xún)S居寄處，至或假賃舍宇。”宋代房租通常按天計(jì)算，從側(cè)面說(shuō)明人口流動(dòng)的頻繁性。這些情況表明，房屋租賃是宋代一個(gè)新興的巨大市場(chǎng)。
以首都開(kāi)封為代表，房屋賃價(jià)相當(dāng)貴。宋真宗時(shí)，宰相向敏中曾以錢(qián)5000貫，購(gòu)買(mǎi)薛居正后人薛安上在開(kāi)封的居第，薛安上仍在此居住，但需“日出息錢(qián)二千”。也就是說(shuō)，一座至少價(jià)值5000貫的住宅，每天的租金是2貫，月租60貫。北宋開(kāi)封的一座住宅，月租金大約在數(shù)貫到數(shù)十貫之間。到了宋徽宗朝，開(kāi)封的房屋租賃價(jià)增加了一倍，南宋租金繼續(xù)上漲。紹興九年（1139），江西路江州州學(xué)之前，有岳飛所建造的房屋38間，每間每月1貫128文。乾道初，邵武軍城內(nèi)謝侍御家的別宅三間，十分寬敞潔凈，開(kāi)作邸店，每年的租賃錢(qián)是120貫。但由于傳說(shuō)里面有鬼怪，“多不敢居”，所以“賃費(fèi)不及半”。實(shí)際上，租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)在250貫至300貫之間。且以250貫計(jì)，每年每間約83貫余。南宋后期，張卿有詩(shī)云：“小小園林矮矮屋，一日房錢(qián)一貫足。官至正郎子讀書(shū)，一妻一妾常和睦。”朝廷官員租住的帶園林的宅院，每月的租金是30貫。而宋代下層人戶(hù)一般每天收入數(shù)十文到100文，維持一個(gè)人最低生活的費(fèi)用是20文左右。如此比較，就可見(jiàn)房租之重了。
既然房屋租賃是宋代一個(gè)新興的巨大市場(chǎng)，房租成為包括官員在內(nèi)的廣大城鎮(zhèn)居民以及社會(huì)、朝廷的一件大事。那么，房租的增漲與減免便成為宋代官民互動(dòng)的日常行為。就民間當(dāng)事者而言，業(yè)主絞盡腦汁想加租，租戶(hù)千方百計(jì)想減少、拖欠房租；就官方而言，為穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)常下令免除部分房租、制止加租。
減免房租是重要的統(tǒng)治手段，宋政府制定一系列制度來(lái)減免房租
宋政府高揚(yáng)仁政旗幟，標(biāo)榜惠民政策，制定一系列制度來(lái)減免房租。
其一，節(jié)日減免。每逢重大節(jié)日，朝廷便蠲免房租，以示恩澤，使百姓感激歡欣，營(yíng)造喜慶氛圍。宋真宗時(shí)，詔令租住官舍的貧民，遇冬至、元旦、寒食三大節(jié)日，免除三天的房租。“此節(jié)日放免之始也”，此后形成制度，歷年實(shí)行。又如立冬之后，如遇瑞雪，朝廷照例會(huì)“放公私賃錢(qián)五七十”，以示優(yōu)恤。這些都是與民同樂(lè)的舉動(dòng)?！?/p>
其二，災(zāi)害減免。每當(dāng)有災(zāi)害發(fā)生，減免房租便是朝廷救災(zāi)的常規(guī)方式之一。“國(guó)朝祖宗以來(lái)，惠恤孤貧，仁政非一。每遇大雨雪，則放公私房錢(qián)”。如皇祐六年（1054）初春有寒流襲來(lái)，且降大雪，凍死百姓很多。宋仁宗詔令各州縣長(zhǎng)官，無(wú)論官房、私房一律免除三天房租。紹圣四年（1097）十二月多風(fēng)雪天氣，開(kāi)封等地民眾生活艱苦，宋哲宗“深軫睿慈，蠲放房金，以至再三”，即連續(xù)三次免除若干房屋租金。嘉祐五年（1060）京城發(fā)生瘟疫，朝廷免除官私房錢(qián)十日。遇到水災(zāi)、火災(zāi)等與房屋有直接關(guān)系的災(zāi)害，更是根據(jù)具體情況優(yōu)恤。
其三，天變減免。宋高宗時(shí)，杭州一帶有年冬天下大雪，而且雷聲陣陣，實(shí)屬異常天象。“識(shí)者憂之，是陽(yáng)不勝陰之明驗(yàn)也”?；实凵罡锌謶?，回應(yīng)天譴的主要措施即“俯恤民隱，放房錢(qián)以寬細(xì)民”，免除房租以減輕居民的負(fù)擔(dān)。
其四，皇室重大事務(wù)減免。宋寧宗登基時(shí)發(fā)布赦書(shū)，其中有一項(xiàng)內(nèi)容，就是“應(yīng)官司房廊、白地賃錢(qián)并放至紹熙四年終”。即免除了此前紹熙四年（1193）官房的部分房租。嘉定末，宋寧宗去世后，其牌位放入供奉祖先牌位的太廟，這是重大典禮，朝廷詔臨安府城內(nèi)外官私房賃錢(qián)予以不同程度的減免，此后周年的小祥祭禮、兩周年的大祥祭禮均照此一同減免。其他如皇室人員患病需要社會(huì)祥和、民眾祈禱，也會(huì)有此舉措。
其五，軍情危機(jī)減免。如靖康元年（1126）冬，金兵大舉入侵，部隊(duì)逼近黃河，朝廷“慮細(xì)民不易，故放免公私房錢(qián)”。以此來(lái)穩(wěn)定京城居民的人心，以利保家衛(wèi)國(guó)。
其六，地方官減免?？h官減免房租，一度成為恤民的主要方式：“令所以恤民者，惟蠲放僦金耳”。除了上述朝廷詔令外，知縣為了討好百姓，造出種種借口如到任、生日、升遷等，便減免房租若干日，“至有一歲放及太半者”，即減免了大半年的房租。
這些制度和慣例，使得減免房租的理由冠冕堂皇，可見(jiàn)至少在統(tǒng)治集團(tuán)心目中，減免房租具有十分重要的作用，已是重要的統(tǒng)治手段之一。
宋政府屢屢頒布詔令禁止房租瘋長(zhǎng)
用行政手段減免若干天數(shù)房租是好事，但并不能遏制房租的增長(zhǎng)。宋政府還必須開(kāi)辟另一條戰(zhàn)線，壓制業(yè)主瘋狂加租。
宋仁宗時(shí)，官營(yíng)店宅務(wù)出租房屋業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，朝廷專(zhuān)門(mén)派官員整頓，重點(diǎn)打擊豪強(qiáng)侵占官地、修蓋屋舍出租謀取暴利，并相機(jī)增加房租。但考慮到其中有貧民“供納不易，宜特與免添長(zhǎng)”，并不增加貧民的房租，還保證“自今更不添長(zhǎng)”。
相對(duì)官營(yíng)房租來(lái)說(shuō)，私營(yíng)房租的調(diào)控要艱難的多。每逢房租瘋長(zhǎng)之際，宋政府總是屢屢頒布詔令，予以禁止。宋徽宗時(shí)，開(kāi)封的房產(chǎn)主多以翻修為名成倍增加房錢(qián)，使得貧民難以承受。朝廷對(duì)此高度重視，詔令今后京城內(nèi)外業(yè)主增修屋業(yè)，如沒(méi)有擴(kuò)大面積即不得增加房租，如有違犯，按照違法懲處。
南宋初，大批流民潮水般涌向杭州等地避難，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主乘機(jī)哄抬房租，致使租戶(hù)陷入貧困。紹興三年（1133）皇帝詔令地方政府予以禁止，準(zhǔn)許被勒索高價(jià)房租者前往官府控告，如情況屬實(shí)，對(duì)業(yè)主重加譴責(zé)，沒(méi)收物產(chǎn)。如本府不受理此類(lèi)案件，準(zhǔn)許到朝廷越訴。紹興三十年，詔令臨安府城區(qū)，自紹興二十一年以后官府新建房屋的房租，一律減少三分之一。以此來(lái)“慰安群心，無(wú)復(fù)流離愁嘆之意”，從而穩(wěn)定新生的南宋政權(quán)。
壓制房租增長(zhǎng)的另一措施是大幅度削減租額。宋徽宗曾詔令，開(kāi)封的官私房租一律減收十分之二；宋孝宗、宋寧宗、宋理宗等多次下令減少房租三分之一。從宋徽宗時(shí)開(kāi)始一直到南宋，朝廷幾乎每隔十年就會(huì)頒布一次減少房租的詔令。南宋杭州的一些房主，由于朝廷連連減免房租，竟然“連年不收一孔”即收不到一分房租?！ ?/p>
為落實(shí)調(diào)控房租的詔令，宋政府有兩大斗爭(zhēng)對(duì)象：房產(chǎn)主和與之勾結(jié)的地方官
無(wú)論減免房租的制度還是禁止租金上漲的詔令，都是紙上談兵，關(guān)鍵在于能否落實(shí)。宋代有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的情況比較突出，在房租問(wèn)題上也是如此。因此，要嚴(yán)格執(zhí)法，宋政府的斗爭(zhēng)對(duì)象一是房產(chǎn)主，二是與之勾結(jié)的地方官。
宋理宗時(shí)，曾因旱災(zāi)祈禱，詔令全國(guó)免除半個(gè)月的房租。可是，文件下達(dá)到各縣后，就有與房產(chǎn)主勾結(jié)的縣官藏匿文榜，不予公布，在上級(jí)政府派員督查后，才陸續(xù)實(shí)行。但仍有頑固抵抗者，象山縣就是典型。據(jù)說(shuō)該縣凡是朝廷頒布的優(yōu)恤百姓的法令從不執(zhí)行，甚至法定三大節(jié)日各免三天房租的制度也不落實(shí)，原因是當(dāng)?shù)赜性S多寄居官員從事房屋租賃生意，勢(shì)力強(qiáng)大。象山知縣孫逢辰因此受到上級(jí)慶元府長(zhǎng)官的彈劾，要求朝廷予以降級(jí)處分，同時(shí)懲處那些官員房產(chǎn)主。
作為房租上漲的受害者，民間租房戶(hù)的斗爭(zhēng)更為頻繁、直接。斗爭(zhēng)的方式，一是依法控告，二是干脆訴諸武力。例如象山縣拒不執(zhí)行免租詔令，如有租戶(hù)要求落實(shí)減免政策，就會(huì)被業(yè)主趕走。于是，租房居住、開(kāi)店的商人胡三十太等，頂著知縣和業(yè)主的威脅，曾集體上訪向知府告狀，維護(hù)自身合法權(quán)益。更有民間力量表達(dá)的比較激烈，釀成惡性案件。當(dāng)然，宋政府同時(shí)也不忘保護(hù)房產(chǎn)主的合法利益，維護(hù)其正當(dāng)房租收入，畢竟這是宋代城市中與鄉(xiāng)村農(nóng)田種植一樣的重要產(chǎn)業(yè)。
以上可見(jiàn)，在宋代，房租之事絕非小事，正如南宋著名士大夫吳潛所謂“事若甚微，關(guān)系實(shí)大”！我們可以明顯感到：減免房租、壓制房租上漲成為治理國(guó)家的一個(gè)重要舉措，適應(yīng)了城市化歷史潮流的需要。在業(yè)主和租戶(hù)的利益沖突中，宋政府立場(chǎng)并不站在房產(chǎn)主一邊，而是站在弱勢(shì)群體租戶(hù)一邊，主要維護(hù)的是中小商人、作坊主、城市貧民和流動(dòng)人口的利益。宋政府的“耳朵”放得很低，故而對(duì)底層聲音比較敏感。這一問(wèn)題的揭示值得高度重視。
（作者為河南大學(xué)歷史文化學(xué)院教授）
【參考文獻(xiàn)】
①程民生：《宋代物價(jià)研究》，人民出版社，2008年 11月。
責(zé)編/潘麗莉 美編/于珊
注：本文為《人民論壇》雜志原創(chuàng)文章，網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載請(qǐng)為作者署名并注明“來(lái)源：《人民論壇》雜志”字樣。書(shū)面轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系010-65363752或郵件至rmlt@rmlt.com.cn。
