【摘要】中國(guó)的房?jī)r(jià)具有粘性?xún)r(jià)格和剛性?xún)r(jià)格的特征。我國(guó)房地產(chǎn)在行業(yè)范圍的泡沫不存在，存在的是結(jié)構(gòu)性泡沫。房地產(chǎn)業(yè)在行業(yè)內(nèi)部和區(qū)域之間不會(huì)因?yàn)椴糠终{(diào)整而出現(xiàn)大的崩塌性事件。作為房地產(chǎn)整體，2016年房?jī)r(jià)還會(huì)上升。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 粘性?xún)r(jià)格 剛性?xún)r(jià)格 房地產(chǎn)泡沫 【中圖分類(lèi)號(hào)】F299 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

最近一段時(shí)間來(lái)，房?jī)r(jià)又成為爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，判斷房?jī)r(jià)的趨勢(shì)又以挑釁性的方式橫在了我們面前。判斷我國(guó)房?jī)r(jià)2016年的走向，長(zhǎng)時(shí)間存在著好壞兩個(gè)極端結(jié)論。筆者試圖從過(guò)去十年物價(jià)和房?jī)r(jià)的歷史趨勢(shì)線上，看看基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中能夠?yàn)槲覀兲峁┦裁礃拥膯⑹尽?/p>

房?jī)r(jià)十年：歷史趨勢(shì)線回顧與小結(jié)

為了對(duì)我國(guó)整體房?jī)r(jià)的趨勢(shì)做出判斷，本文采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局十年來(lái)關(guān)于物價(jià)和房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)。在右圖中，我們收集了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局過(guò)去十年間（2005-2015）關(guān)于零售物價(jià)的統(tǒng)計(jì)指數(shù)。在2010年以前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不存在統(tǒng)計(jì)意義上的房?jī)r(jià)欄目，我們選用與房?jī)r(jià)指數(shù)密切相關(guān)的建筑業(yè)增加值來(lái)替代。

右圖中，我們總結(jié)出過(guò)去十年間我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)線。第一，與零售物價(jià)波動(dòng)序列相比，我國(guó)房屋價(jià)格的波動(dòng)序列要大得多。過(guò)去十年間，零售物價(jià)波動(dòng)最高的一年（2008）是5.9%，而同期不少城市房?jī)r(jià)波動(dòng)是20%以上，有的城市甚至是翻番的。這在一定程度上引起了消費(fèi)者的恐慌，也帶來(lái)了社會(huì)輿論的激烈爭(zhēng)論。

然而，2008年當(dāng)年，圖中建筑業(yè)的增加值同比卻大幅下降。這是我國(guó)執(zhí)行“雙防雙控”——防止個(gè)別領(lǐng)域的物價(jià)上漲帶來(lái)全面的通貨膨脹，防止個(gè)別行業(yè)的景氣生產(chǎn)變成全面的生產(chǎn)過(guò)熱；控制貨幣過(guò)度投放，控制固定資產(chǎn)投資——宏觀調(diào)控政策的后果。“雙防雙控”壓低土地供給和開(kāi)工項(xiàng)目，并不能壓低房?jī)r(jià)，反而由于供給減少預(yù)期，剛性房需導(dǎo)致價(jià)格上漲。果不其然，2010年當(dāng)年70多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲了6.4%，當(dāng)年的物價(jià)僅僅上升了3.3%。

第二，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處在從嬰幼時(shí)期向少兒時(shí)期成長(zhǎng)的高速波動(dòng)期，尚未達(dá)到成熟階段。我國(guó)房地產(chǎn)成長(zhǎng)的高速波動(dòng)特征可以從兩個(gè)方面來(lái)理解：首先是巨量的消費(fèi)人群存在著一時(shí)難以滿足的剛需。其次，樓盤(pán)的供給者在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上極度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的單元戶(hù)型競(jìng)相上馬，比如住宅中，75-150平米的單元戶(hù)型競(jìng)相上馬，但8-15平米、適合遷徙型人群的Efficiency戶(hù)型和更加變異的單元戶(hù)型在我國(guó)還幾乎是空白。

第三，房地產(chǎn)的周期比宏觀經(jīng)濟(jì)的商業(yè)庫(kù)存周期要長(zhǎng)得多。雖然我們不能用2008年以前的建筑業(yè)增加值數(shù)據(jù)來(lái)直接替代房?jī)r(jià)，但我們知道，2008年以后的房?jī)r(jià)，應(yīng)該在2008年以前就埋下了上升的因子。換句話說(shuō)，不能像調(diào)控白菜價(jià)格那樣來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)復(fù)雜：樓價(jià)粘性和樓價(jià)剛性之謎

2013年10月，北京、深圳先后出臺(tái)“京七條”“深八條”；11月，廣州和上海出“穗六條”和“滬七條”。11月底，武漢出臺(tái)“漢七條”，隨后南昌、廈門(mén)、沈陽(yáng)、烏魯木齊、桂林等一二線城市迅速跟進(jìn)。短短兩個(gè)月中，數(shù)十個(gè)城市先后發(fā)布了各自的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。當(dāng)時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，房?jī)r(jià)經(jīng)歷十年上漲，增長(zhǎng)已達(dá)到極限，出現(xiàn)斷崖式下跌的判斷不絕于耳。但到2013年底，70個(gè)大中城市，有65個(gè)在上漲。輿論的反應(yīng)是：“等著吧！2014年再看。”

到2014年春夏，關(guān)于中國(guó)樓市經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的報(bào)道鋪天蓋地，二三線城市出現(xiàn)“鬼城”和具有“鐵價(jià)”地位的一線城市房?jī)r(jià)下跌20%的消息屢見(jiàn)頭條。結(jié)果是，2014年中國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)最低的一個(gè)城市僅下降了1.3%。

“等著吧，2015年的12個(gè)月將是‘壓垮駱駝最后一根稻草’”。令人驚掉下巴的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下來(lái)，2015年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市21個(gè)上升，房?jī)r(jià)又走回去了。

為什么樓價(jià)在十多年的所謂泡沫預(yù)期中如此之“粘”（粘性?xún)r(jià)格的特征），且在全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行周期中價(jià)格如此之“剛”（剛性?xún)r(jià)格的特征）呢？樓價(jià)的價(jià)格之“粘”，這是地產(chǎn)和其上蓋物產(chǎn)復(fù)合之后，形成的超長(zhǎng)周期耐用消費(fèi)品的價(jià)格特征，消費(fèi)者是用自己的生命周期收入來(lái)形成有效需求的，這和商業(yè)類(lèi)購(gòu)買(mǎi)大宗產(chǎn)品是按商業(yè)周期（短期收入）來(lái)決策購(gòu)買(mǎi)需求是不同的。超長(zhǎng)收入周期形成的剛性需求購(gòu)買(mǎi)，是粘性的根源。

樓價(jià)的價(jià)格之剛，這是地產(chǎn)和其上蓋物業(yè)復(fù)合之后，形成的地理唯一性和給定城區(qū)聚居區(qū)性質(zhì)，加上地產(chǎn)的要素特質(zhì)形成的租金特征：需求價(jià)格無(wú)彈性。這種剛性，只有在大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)——戰(zhàn)爭(zhēng)等，和超長(zhǎng)時(shí)間的衰落——底特律現(xiàn)象等出現(xiàn)時(shí)才能中斷。這在中國(guó)根本不存在。很多所謂的“鬼城”，更多應(yīng)該用城市化高速發(fā)展期人口遷徙帶來(lái)的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的后果來(lái)解釋?zhuān)皇钦麄€(gè)行業(yè)供給絕對(duì)過(guò)剩的總量問(wèn)題。