深層制度：房價上漲趨勢和我國進入中等收入階段相吻合并非怪現(xiàn)象

新世紀以后，中國進入大工業(yè)社會，大車間生產(chǎn)和出口導向使得對應人口和關聯(lián)人口的收入在人均GDP2500-8000美元段高速增長，加上歷史上住宅供給欠賬，剛性需求一直是房地產(chǎn)需求的主流。

進入大車間經(jīng)濟生產(chǎn)后，因出口導向借力了海外市場力量，中國經(jīng)濟在金融資本市場滯后條件下，仍能高速發(fā)展。由于要素市場處在非市場的事業(yè)性（土地收儲）制度管理之下，融資高成本形成的房地產(chǎn)二級市場上的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫被理解為房地產(chǎn)實體經(jīng)濟供給的泡沫。這時候，單看樓價和剛入職人口及弱勢群體的收入與樓價的懸殊地位就談崩盤，解決問題的路徑想得太簡單了。

具體看來，單變量式因果關系的武斷，混淆了房地產(chǎn)泡沫崩塌和房地產(chǎn)行業(yè)增速調整兩個概念的區(qū)別。前者是房地產(chǎn)行業(yè)正常成長周期的災變性中斷，后者是房地產(chǎn)行業(yè)成長的周期性調整。房地產(chǎn)泡沫的定義是：房地產(chǎn)價格超過均衡水平后，因經(jīng)濟人的樂觀預期行為，推動的一、二級市場上房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的輪番上漲。我國推動房價泡沫的購房者（為賣而買者）從來沒有超過整體購房人群的三分之一，甚至四分之一。

我國房地產(chǎn)在行業(yè)范圍的泡沫不存在，這不僅因為我國購房中剛性需求占絕大部分，而且還因為我國農村住房屬于小產(chǎn)權房不能上市交易和抵押貸款，這種含金量不同的制度導致農村新增住房的絕大部分人群涌入城市來購房，推高了城市房價。

中國經(jīng)濟在國際不利因素和國內結構調整因素沖擊下，碰到了相當大的困難，但整體還在人均GDP8000-15000美元段的中高速成長階段，基礎穩(wěn)健良好。2015年，中國31個省市中有10個越過了中等收入陷阱區(qū)，今后5年還將有5-8個中部和西部省份顯示出超越的不可逆轉性。中國的房地產(chǎn)將仍然會和中等收入階段的中國經(jīng)濟相吻合，問題很多，有時候也非常嚴峻，但大趨勢向好。

中國經(jīng)濟有一個不同于亞洲和拉丁美洲其他發(fā)展中經(jīng)濟體的特征，即由于新中國成立后還賬式的強制性工業(yè)化，中國經(jīng)濟中的生產(chǎn)性成分成長很快，消費性成分成長較慢，這也是我們觀察到的產(chǎn)能過剩和內需不足的歷史原因。中國經(jīng)濟是世界經(jīng)濟重要的生產(chǎn)性貢獻者而不是生產(chǎn)性經(jīng)濟成分的依賴者；中國經(jīng)濟抗生產(chǎn)性衰退（供給性生產(chǎn)力不足）的能力比抗消費性衰退的能力要強得多（要不然我們早解決了內需不足的問題了）。指望中國經(jīng)濟增速下降了幾個百分點，房地產(chǎn)在行業(yè)內部和區(qū)域之間因部分調整而出現(xiàn)大的崩塌性事件，還是不太可能。

2016：供給側改革條件下的房價預期

中國經(jīng)濟在生產(chǎn)增長方向上整體健康。在短期，我們倒是有一個擔心，那就是，資本市場不好，亦即股市不好，債市是股市風險的最好承托者（既具有流動性，又具有內置了相當風險保障的收益率），出現(xiàn)機構在債市避險，引起債市升高，從而導致長期資產(chǎn)收益率絕對減少；這時，如果經(jīng)濟情況持續(xù)不好，樓市可能會因避險資金入市升高，這才是出現(xiàn)泡沫的時候。我國2015年樓市突然升高，不排除這一因素的存在。

我國今年系統(tǒng)性實施供給側改革，有可能擺脫這個過程。供給側改革的前提和機理如下：第一，由于長期執(zhí)行總需求管理導向的政策組合，需求總量被抬升到有效市場允許的邊界，再行刺激收益將會非常微弱；第二，在三十多年長期的末端區(qū)間，總供給變量的各個分量——生產(chǎn)要素（土地、資本、勞動等）——被不同程度替代（更多的資源用在了總需求變量的刺激上），或者被抑制（比如廉價勞動之外的高端勞動去激勵或者被閑置）；第三，一組能夠充分發(fā)揮各分量潛力的工具組合，從總供給一側（supply-side economics）進行宏觀管理，是必要的和迫切的。

正是在這個意義上，總供給管理和總需求管理首先是短期政策。在啟動政策性操作后，如果藥方合適，二者的短期效應巨大。有了這個前提，我們對國家范圍的房價判斷是，個別產(chǎn)品性樓盤（100-190平米）會過剩，出現(xiàn)債務危機；絕大多數(shù)與國民經(jīng)濟體系成長形成的總需求所對應的樓價，其開發(fā)者可能會出現(xiàn)資金鏈短缺而清盤破產(chǎn)；但作為房地產(chǎn)整體，由于基本經(jīng)濟面的穩(wěn)定，由于總需求在中等收入階段的成長，房價的粘性和剛性依然會存在，2016年價格還會以3%左右的趨勢上升。

在70個大中城市中，預期有3-7個左右的城市樓價會下跌；有7-10個左右的城市價格在上升和下跌臨界點上；有30個以上的城市絕對上升，但幅度很小；有幾個明星城市的房價仍然會超出人們的預期。三線城市中，如果新型城鎮(zhèn)化和城市群吸引力加大，會出現(xiàn)一定的過剩供給，價格會下降。但總的來說，我國三線城市的房價將會表現(xiàn)穩(wěn)定。如果允許農村土地流轉，將會出現(xiàn)小城鎮(zhèn)房價下降，但2016年不會出現(xiàn)這個現(xiàn)象。

（作者為北京大學經(jīng)濟學院教授）

【參考文獻】

①Blanchard and Fisher(1990).Lectures on Macroeconomics.The MIT Press.

責編/周素麗 張小青（見習） 美編/于珊

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