廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗?ldquo;縮水”。土地使用時(shí)間是從土地出讓之時(shí)開始計(jì)算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時(shí)間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，分多期建設(shè)，持續(xù)開發(fā)十多年，導(dǎo)致消費(fèi)者購房時(shí)，土地使用年限“縮水”嚴(yán)重。

三問：住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦？

雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期？

專家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

汪麗娜等認(rèn)為，雖然物權(quán)法明確提出“自動(dòng)續(xù)期”，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定２０年和７０年，其出讓金是不一樣的。政府出讓２０年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受損，而且對其他已經(jīng)繳納７０年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

有專家指出，約定２０年以及沒有達(dá)到最高限７０年的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至７０年，同時(shí)補(bǔ)交約定年限與７０年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

但也有部分學(xué)者持不同看法，認(rèn)為“補(bǔ)差價(jià)”的做法沒太必要。因?yàn)闊o論怎么補(bǔ)，這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

那么，對于７０年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無償？楊立新認(rèn)為，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋亍倪@個(gè)意義上來說，７０年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點(diǎn)。

汪麗娜、楊立新等認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的今天，首先需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強(qiáng)人民群眾對國家物權(quán)制度的信心；另一方面，針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。（記者陳尚營、王立彬、李勁峰、呂昂、李建國）

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