法律風險

抵押房產(chǎn)價值或難實現(xiàn)

不過，即使是非參與型產(chǎn)品，仍面臨法律方面的風險。

保監(jiān)會關(guān)于“以房養(yǎng)老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權(quán)問題，但保監(jiān)會相關(guān)負責人在答記者問中提出，參與貸款的老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

對此，胡繼曄向記者表示這樣的擔心，在業(yè)務開展之初，保險公司為了擴大客戶基礎可以采取這樣的措施，但其面臨的法律風險不容忽視。

2005年1月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定：對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第七條規(guī)定：業(yè)主抵押自己所有房屋，如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn)，而且也有充分證據(jù)可證明這一點的時候，那么即使抵押權(quán)人向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債。

“一旦老年人與保險公司簽署反向抵押貸款合同，在老年人病重時，有子女入住該抵押房屋，并且聲稱是‘惟一住房’,未來即使老人去世，保險公司也很難將其子女驅(qū)離，屆時保險公司將無法實現(xiàn)房產(chǎn)價值?？梢姡娠L險因素是無法由保險公司自身進行防范的。”胡繼曄說。

這還不是多數(shù)保險公司不愿推進“住房反向抵押養(yǎng)老保險”的唯一原因。

政策風險

70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決

住房70年產(chǎn)權(quán)也被視為障礙之一。

“‘到期’的房子肯定養(yǎng)不了老。”趙凱仍舊以“西城的學區(qū)房”向記者舉例說，“建造時間在1970年左右，到現(xiàn)在已經(jīng)46年了，還有24年‘到期’。我要活到90歲，怎么辦”？

不過，問題并非僅此而已。上述不愿具名的保險業(yè)內(nèi)人士的擔憂更加“現(xiàn)實”：“就算還有幾年的使用年限，保險公司依靠剩下的使用年限幾乎無法補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面所面臨的政策風險也較大。”

記者注意到，根據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)續(xù)期必須重新獲得政府批準，可能要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回，“這是保險業(yè)開展此項業(yè)務關(guān)注的焦點。”上述人士說道。

在胡繼曄看來，基于這些風險因素，借鑒歐美發(fā)達國家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款的經(jīng)驗教訓，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”只是“小眾產(chǎn)品”，在減少老年貧困化方面起到了一定的作用，相當于一款面向老年人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，“總體而言，政府部門應當發(fā)展住房反向抵押貸款在解決養(yǎng)老問題中的戰(zhàn)略性作用，制定更加完善的規(guī)則，以風險防范為出發(fā)點，引導中國剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發(fā)展”。

據(jù)了解，中國目前只有保監(jiān)會的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范市場，法律效力比較低，一旦出現(xiàn)糾紛，這個文件到底能不能為投保人提供保護，是未知數(shù)。另一方面，政府部門也沒有出臺相應的稅收及補償政策，沒有明確的主管部門。

對此，胡繼曄的建議是，住房反向抵押貸款應進行頂層設計，“我國目前正式支持的僅保監(jiān)會的53號文件，城鄉(xiāng)建設部門、銀行監(jiān)管部門、擔保機構(gòu)都未介入。實際上，我國的銀行業(yè)已經(jīng)有了相當長期的住房抵押貸款經(jīng)驗，從風險識別與防范、房價壓力測試等許多方面都具有優(yōu)勢，在住房反向抵押貸款方面應當發(fā)揮更重要的作用。未來，我國在保監(jiān)會53號文件試行的基礎上，應當由中央政府主管部門——保監(jiān)會、銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部共同設立國家層面的住房反向抵押貸款保險基金，國家提供稅收減免和部分補貼，同時要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機構(gòu)都強制性地繳納保險基金，以部分抵御未來住房反向抵押貸款市場波動和長壽的風險。特別對于可能中途退出的參保人，應當通過精算，事先在合同中進行約定，確保合同雙方的權(quán)益”。

中南財經(jīng)政法大學金融學院保險系主任袁輝則提出，保險版“以房養(yǎng)老”是實物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的結(jié)合，既是金融產(chǎn)品也是觀念產(chǎn)品，住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及面廣，既涉及法律，又涉及經(jīng)濟金融環(huán)境和房地產(chǎn)價格的未來走勢，更為重要的是涉及人們的養(yǎng)老觀念的更新，因此該款新產(chǎn)品的推行和市場接受度，需要一個過程，不能急于求成。

制圖/李曉軍