【摘要】當(dāng)前，房價上漲過快對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展造成了不利影響，房價過高已經(jīng)超出了普通民眾的承受能力，是影響社會穩(wěn)定的潛在隱患。根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，20歲以下人口在總?cè)丝诒戎刂兴急壤眲∠陆怠＿@意味著未來十年內(nèi)，購房主力人口的年齡在25~35歲之間，即“90”后群體，隨后人口逐漸遞減，勢必影響購房趨勢。
【關(guān)鍵詞】90后 支撐房價 “安全期”
【中圖分類號】F293.3 【文獻標(biāo)識碼】A
目前，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)減弱趨勢，其影響因素是多重的，最主要的原因是現(xiàn)今樓市發(fā)展的推動力來源于自住需求，自住需求量與人口增長直接關(guān)聯(lián)。過去30年是人口增長的高速時期，直到1990年后人口開始出現(xiàn)下降趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的潛在規(guī)則是，人口增長與購房需求成正比，人口多，房屋需求也相應(yīng)的增加。如果其比值接近，那么購房者就年輕人居多，只有購房需求穩(wěn)定，樓市才能可持續(xù)發(fā)展，相應(yīng)的房價出現(xiàn)跌落的可能性就會減少。①房地產(chǎn)市場的上漲離不開人口的急劇增長，城市人口凈流入，房地產(chǎn)市場發(fā)展才能保持穩(wěn)定，但是從目前城市發(fā)展局勢上看，城市人口凈流出遠遠超出人口凈流入，所以支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本“剛需”在不斷萎縮。但是在房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展綜合視野上觀望，房價還是持續(xù)不斷上漲的。房價是直觀房地產(chǎn)經(jīng)濟的晴雨表，也是當(dāng)前政府宏觀調(diào)控的參照目標(biāo)，其發(fā)展?fàn)顟B(tài)維系著國計民生，也是社會主義經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。文章通過具體分析房價走勢與波動，淺析其十年內(nèi)安定的主要因素。
住房需求
住房現(xiàn)實理論。住房現(xiàn)實理論與人不同周期消費理念有直接關(guān)系，筆者采用OLG研究其框架，分析家庭消費的生命周期性。設(shè)定以25歲為一個階段，那么在75歲前共有三個生命周期。第二個生命周期就是組建個人家庭的關(guān)鍵時期，在該時間段涉及購房問題。這個階段基本是父母資助年輕一代買房，正常情況下是父母消費越高，子女的商品消費比例越高，兩者成正比關(guān)系，由父母利他主義的傾向決定此比例的發(fā)展關(guān)系。②簡單來說，如果父母資助，年輕人買房的幾率就高。
人口沖擊。自2004年后，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高度的繁榮和快速增長，很大程度取決于嬰兒人口的增加，因為這個時期是“80后”開始組建家庭的階段，造成房價一路飆升。嬰兒的出生地點，并不一定是嬰兒長大建立家庭的地點，在哪里生存即意味著在哪里購買住房，社會的模型不是建立在空間上的。我們可以粗略估計，現(xiàn)今在外省工作或成家的人員“80、90后”居多，1981年與1991年正是我國的生育高峰期，在未來一段時間內(nèi)，這些年輕人組建家庭或者遷移工作，其購房需求就是房價不回落的有力支撐。
地價與房價?，F(xiàn)今建設(shè)用地招標(biāo)制推高了地價的原本市場價值，進而影響房價。目前，關(guān)于這種說法在房價理論上還不統(tǒng)一，但是主體思想是這樣，因為地價在前期由房價決定，競價高的地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權(quán)。③如果地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算房屋的未來房價高，那么在建筑成本上也會容易接受較高的地價。
房價總體走勢
房價異常測試。我國在1998年實行住房公積金制度，房價持續(xù)走高，即使有下降趨勢也是較為短暫的。2010年我國開始采取房價控制措施，出臺了遏制房價的政策，但是大中城市的房屋銷量依然在持續(xù)增長，平均房價的增長速度依然在不斷上升。房價的總體走勢及水平主要是采取測度研究，通過分析房價比值、樓市空置率、固定時間段內(nèi)的房價增長率和房地產(chǎn)行業(yè)的投資指標(biāo)來統(tǒng)一測度。
第一，房價比值。主要是分析人均收入是否能承受房價，其承受范圍是否處于合理空間。房價與收入比值這一指標(biāo)是目前調(diào)查探究房價泡沫的衡量指標(biāo)，其計算公式是樓房住宅價格比居民承受購買力。相對來說，在計算評估我國房價泡沫時，要運用最高房價比值的6倍來估算，從而讓結(jié)果更符合實際。當(dāng)然，估算的數(shù)值大就說明一個地區(qū)的房價泡沫指數(shù)高。近十年我國房價的增長速度都是比較快的，促使實際房價越來越遠離合理房價。
第二，樓市空置率。當(dāng)樓市空置率合理時，就表示房地產(chǎn)市場資源配置狀況處于良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)、供求平衡，這種情況下，房價的波動較小。如果樓市空置率過高或者過低，都不利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，這種情況是由于房地產(chǎn)泡沫成分過高。國際泛用的樓市空置率是用期末樓市空置量比三年內(nèi)樓市竣工量。④
第三，房價增長率。GDP如果增長，那么房地產(chǎn)獲得的信貸金額也會增加，因為居民收入增高存入銀行的資金就比較充裕。⑤此時房價的上升就與居民收入水平高有了供求彈性關(guān)系，其短期的供給缺乏會引起房價上升。因為GDP可以作為動態(tài)指標(biāo)，衡量房價發(fā)展速度。其得出的指標(biāo)數(shù)值大，房地產(chǎn)泡沫異常程度就越大。
第四，開發(fā)商投資。房地產(chǎn)開發(fā)商投資在一定程度上決定了樓市繁榮程度，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支撐部分，其投資比重占國民經(jīng)濟的30%以上，就證明其存在泡沫異常。
圖1：房地產(chǎn)投資增速
從圖1可以看出，2012年前房地產(chǎn)市場是處于平穩(wěn)增長的，但是房價異常較明顯，必須采取有效的措施對房地產(chǎn)行業(yè)加以規(guī)范，以促使其市場的有序健康性。
房價異常測試實證。筆者主要考慮房地產(chǎn)行業(yè)供求因素和市場需求變量來制作數(shù)學(xué)模型，以不脫離實際的計算出房地產(chǎn)泡沫程度。計算房價泡沫異常，首先要明確泡沫系數(shù)，其計算公式是客觀實際房價增長率R1比理論性房價增長率RO。泡沫異常系數(shù)等于1時，就說明房地產(chǎn)市場存在泡沫成分，大于或者小于1時，就說明其泡沫過高或者沒有泡沫。理論房價系數(shù)的增長率RO=A+K1X1+K2X2…+KiXi，其中X表示的是房價各種因素的變動率，比如GDP、失業(yè)率等。其中A與K1、K2等都是數(shù)學(xué)模型系數(shù)，計算我國的泡沫模型很難有等于1的情況發(fā)生，因為我國房價過于偏離房價理論價值，所以說其泡沫程度已經(jīng)不能被市場小覷。
我國房價形成機理分析
從前文分析中，我們可以明確房價受各種因素的影響，在短期時間內(nèi)依然呈增長趨勢，其增長的泡沫異常性也是不可避免的。我國房價的特質(zhì)就是將長期持續(xù)的上漲，最起碼可以保證其十年不會出現(xiàn)大幅度下降狀況。正常情況下，決定房價的直接因素是供給與需求，也可以說在兩者的共同作用下，促使房地產(chǎn)價格不斷攀升。其中，房地產(chǎn)建成出售樓市就是供給，購買者為滿足居住需求或者是投機需求的一系列運作就是消費者需求。
供給影響。我國土地主要是國有制，土地是房屋建設(shè)的必需品，土地的控制權(quán)掌握在政府，通過“招、拍賣、掛”的土地使用制度讓房地產(chǎn)開發(fā)商使用土地，這樣，土地市場是十分商業(yè)化的，通過這種形式競爭土地使用，土地價格也會越來越高。⑥土地建筑面積是有限的，土地的控制性決定了其高價競得性，土地的供給量直接影響到房地產(chǎn)的建筑數(shù)量，所以土地供給不足，房屋市場就會處于緊縮狀態(tài)。
制度影響。國家宏觀調(diào)控對房價的影響是重大的，比如近些年出臺的控制信貸、限購、二房地產(chǎn)稅等，在一定程度上限制了房價的快速上升。房地產(chǎn)運作資金量大，屬于資本密集行業(yè)，銀行信貸是支撐其建筑的強有力融資渠道，其建設(shè)方向與銀行信貸密不可分。在人口不斷下降的情況下，房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量增加，其資產(chǎn)泡沫比值將不斷膨脹。
房價特殊性。這里涉及到一個現(xiàn)實問題，就是購買者的心理因素。由于房價市場具備一定的風(fēng)險性，人們?yōu)榱艘?guī)避風(fēng)險，會用掌握的相關(guān)信息對其做不確定預(yù)測。當(dāng)預(yù)測房地產(chǎn)市場前景好時，購買者存在“早買升值”的心理，抱有這種投資目的，大批購房者涌入房地產(chǎn)市場，因此，造成房地產(chǎn)市場需求增加，從而房價持續(xù)升高。
房價影響因素分析
房地產(chǎn)特殊環(huán)境對其影響。房地產(chǎn)發(fā)展的推動力量影響房價的長期走勢，當(dāng)前，我國發(fā)展的重要經(jīng)濟戰(zhàn)略是加大力度建設(shè)工業(yè)化、城市化。這也間接地促進了房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)然，工業(yè)化與城市化建設(shè)必然沖擊房價，給其正面的推動作用。城市人口規(guī)模擴大，住房需求也就日益增長，這是價值機制的中心論點。工業(yè)化也推動經(jīng)濟發(fā)展，一個經(jīng)濟高速發(fā)展的地區(qū)人們生活水平也會不斷提升，反映在人們要求住房環(huán)境，面積更大居住更舒適上。總之，房價上漲的因素是比較繁雜的，這些比較客觀的因素帶動房價漲勢。
經(jīng)濟體制對其影響。筆者重點關(guān)注經(jīng)濟體制的分權(quán)財政體制，因為在財稅體制中，增值稅占總資產(chǎn)的75%。相對而言，地方政府扣除財政剛性需求后資產(chǎn)寥寥無幾，如果想開創(chuàng)經(jīng)濟繁榮局面，做出政績，就要在土地財政上做文章。由此，政府需要此收入拓展其他產(chǎn)業(yè)。
社會體制對其影響。筆者主要在兩個層面對其進行分析，就是戶籍制度與人口控制政策。隨著社會主與經(jīng)濟的發(fā)展，大批農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)移到城市，其轉(zhuǎn)移方法普遍是，通過買房來轉(zhuǎn)變戶口類型。因此，原有戶籍制度促使城市購房需求增加。我國自實行計劃生育以來，人口經(jīng)歷了從高到低的生育率轉(zhuǎn)變，所以短期生育率的提升并不是特別可觀的。樓市需求也是由人口預(yù)期引導(dǎo)的，目前有獨生子可生二胎的政策，這種預(yù)期人口調(diào)整二胎政策在未來很長一段時間會增加購房數(shù)目。
行政管理對其影響。一些媒體報道過，審批的經(jīng)濟適用房建成后發(fā)現(xiàn)是別墅區(qū)，顯示了我國房屋建筑行政管理存在的缺陷。還有地方官員升遷問題與其政績直接聯(lián)系，而政績衡量與地區(qū)國民經(jīng)濟增長與收入緊密聯(lián)系。這也是樓市泡沫迫切需要解決的重大課題，我們在圖2中具體分析這一問題：
圖2：政府壟斷土地的土地價格與供應(yīng)需求變化
政府對土地的管理決定未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期供給，并且影響著房價的走勢。如果政府減少土地供給，房價就相應(yīng)的走高。目前，我國土地的供給量一直不足，購買者與房屋數(shù)量不相符，促使房價持續(xù)上漲，并且高懸不降。運用經(jīng)濟學(xué)原理來說明圖四觀點，就是在土地壟斷市場上，房地產(chǎn)追求最大利益A，A是利益的平衡點，實現(xiàn)其平衡的現(xiàn)實條件是邊際成本（MR）與邊際收益（MC）相等。圖中PO與QO代表的是均衡價格與數(shù)量。當(dāng)PO＞P1時，QO＜Q1，土地供求減少，地價開始不斷上漲，進而房價開始增高。
房地產(chǎn)價格預(yù)測研究
回顧過去十年房價，可以發(fā)現(xiàn)房價始終高懸不降、其根源因素比較廣泛。房產(chǎn)行業(yè)是民生根本，其跌幅漲勢凝集千萬人心。務(wù)求發(fā)展的長效機制構(gòu)建已經(jīng)刻不容緩，想要改變這種局勢，就得在根本問題上采取治理方案。實際上，治理關(guān)鍵就在于把土地審批納入到中央財政，在根源上遏制房產(chǎn)利益鏈條。我國房產(chǎn)異常與分稅制改革有直接影響關(guān)系，其中，政府占據(jù)土地使用權(quán)，土地開發(fā)又關(guān)乎到地方業(yè)績，這是一個根源性政策問題，值得社會深思，解決房產(chǎn)泡沫也要在此處下手。
筆者建議運用逐步推進的政治經(jīng)濟手段，分階段有步驟的在地方實施，逐步將土地開發(fā)收入歸納到中央財政中。比如在地方建立激勵機制，促使政府自覺發(fā)揮其管理作用，把地方治理和發(fā)展作為政績的主要考核點，這樣，就有效地保證了短期機制順利開展。當(dāng)然，這種機制并不代表廢除原有的土地制度，主要原因是這種落后機制影響了社會的穩(wěn)定發(fā)展。只有調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)發(fā)展，才能為房產(chǎn)市場營建一個優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。
結(jié)語
房價變動的因素極為復(fù)雜，其影響層面是較為廣泛的。年輕人的增加會帶動房屋的總需求增加。目前，市場投資需求減弱，大部分自住需求的購房者剛好是“90后”人員。20世紀(jì)90年代我國人口生育率高，所以“90后”的人口數(shù)量龐大，他們在未來十年內(nèi)都是購房的主要力量，這也促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)潛在需求變得更加扎實，年輕人購房比重高，使得房地產(chǎn)市場發(fā)展更加持續(xù)穩(wěn)定。
（作者為內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)副教授；本文受“內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟發(fā)展研究院”資助，2013年度國家社會科學(xué)基金項目青年項目“西部地區(qū)城鎮(zhèn)化質(zhì)量研究”成果，項目編號：13CJL045）
【注釋】
①劉琳，劉洪玉：“地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)分析”，《數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究》，2003年第7期，第27~30頁。
②嚴(yán)金海：“中國的房價與地價：理論、實證和政策分析”，《數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究》，2006年第23期，第17~26頁。
③呂紅軍，王要武，姚兵：“房價增長時期商品房需求調(diào)控模型研究”，《哈爾濱工程大學(xué)學(xué)報》，2008年第29期，第1116~1121頁。
④王文莉，武優(yōu)勐：“基于房價發(fā)現(xiàn)過程的房價租金關(guān)系研究綜述”，《經(jīng)濟問題探索》，2015年第1期，第173~178頁。
⑤鄒瑾：“人口老齡化與房價波動—來自中國的經(jīng)驗證據(jù)”，《財經(jīng)科學(xué)》，2014年第6期，第115~124頁。
⑥周豫，程放：“人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響—基于北京地區(qū)的實證研究”，《改革與戰(zhàn)略》，2013年第29期，第78~81頁。
責(zé)編/韓露（實習(xí)）
