德國的房價(jià)長期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機(jī)時(shí)期，德國的房地產(chǎn)市場逆勢而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國房價(jià)長期穩(wěn)定不僅是德國房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國社會市場經(jīng)濟(jì)制度的必然產(chǎn)物。德國的房地產(chǎn)市場與本國的經(jīng)濟(jì)政策和社會發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。

德國的住房價(jià)格長期保持穩(wěn)定。在1985—2015年的30年中，德國個(gè)人收入增長了三倍，房價(jià)僅上漲了60%，同期美國的房價(jià)則上漲了兩倍。德國的房地產(chǎn)市場不僅在長期內(nèi)保持了供需平衡，維持了價(jià)格穩(wěn)定，而且很好地解決了中低收入人群的住房問題，使得居者有其屋，保證了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定。德國房價(jià)的長期穩(wěn)定背后的深層次原因是什么？德國在房地產(chǎn)市場管理方面有哪些成功經(jīng)驗(yàn)？這些成功經(jīng)驗(yàn)對中國有哪些啟示？本文將就上述問題進(jìn)行深入研究和解答。

德國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點(diǎn)

一、德國房地產(chǎn)價(jià)格長期保持穩(wěn)定

德國經(jīng)濟(jì)總量約占?xì)W盟經(jīng)濟(jì)總量的三分之一，是歐洲第一大經(jīng)濟(jì)體。2015年德國人均GDP達(dá)到37100歐元，位居歐盟國家前列。盡管德國經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，但是德國的房地產(chǎn)價(jià)格卻低于歐洲其他國家的水平。2012年德國商品房均價(jià)為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國每平方米19100歐元和法國每平方米14696歐元的均價(jià)。[1]總體看來，德國的房價(jià)在歐盟國家中處于中低水平。從房價(jià)波動(dòng)上來看，德國房地產(chǎn)價(jià)格比較穩(wěn)定，近十年來沒有出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。2014年德國房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)比2005年增長13.9%，略低于歐盟14.6%的平均漲幅。德國房價(jià)既沒有出現(xiàn)北歐國家那樣的房產(chǎn)價(jià)格高漲，也沒有出現(xiàn)危機(jī)國家那樣的房產(chǎn)價(jià)格大跌。[2]

二、金融危機(jī)下德國住房市場價(jià)格逆勢增長

德國房地產(chǎn)價(jià)格的走勢與歐洲的整體走勢差異較大。如圖1所示， 2009年之前，德國的房價(jià)持續(xù)負(fù)增長，國際金融危機(jī)爆發(fā)后德國的房價(jià)不降反升，持續(xù)呈現(xiàn)正增長的態(tài)勢，2013年德國房價(jià)增長率達(dá)到4.9%。然而，歐元區(qū)的房價(jià)與德國相比呈現(xiàn)出相反的趨勢。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，歐元區(qū)國家房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，從 2008年開始一直處于負(fù)增長狀態(tài)，至今沒有改變。受金融危機(jī)影響，歐洲部分國家的房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)泡沫破裂，特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國家房價(jià)跌幅更大，價(jià)格穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低的德國房地產(chǎn)市場成了國際投資的避風(fēng)港，部分歐洲國家的房地產(chǎn)投資方將資金轉(zhuǎn)向了德國，從而推高了德國的房地產(chǎn)價(jià)格。這是德國與其他歐元區(qū)國家房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)相反走勢的一個(gè)重要原因。與歐洲其他國家相比，德國房價(jià)雖然呈現(xiàn)逆勢上漲的趨勢，但德國房價(jià)仍處于合理區(qū)間，加上德國政府對房地產(chǎn)市場的良好調(diào)控，目前德國的房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)[3]，也未對德國的整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威脅。

三、德國房地產(chǎn)市場供給穩(wěn)定增長

德國統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，德國批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達(dá)到峰值以后逐年下降。但從2009年開始，德國政府批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中，2014年批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量同比增長近5%。2015年1—9月德國政府批準(zhǔn)建設(shè)住宅數(shù)量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設(shè)。[4]可見，盡管歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的陰霾仍未褪去，歐洲多數(shù)國家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然疲弱，房地產(chǎn)市場持續(xù)走低，但是德國的房地產(chǎn)市場在低利率政策和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的推動(dòng)下呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。