三、德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的社會(huì)因素

導(dǎo)致德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的原因除了經(jīng)濟(jì)因素以外，還包括一些社會(huì)因素，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：

第一，德國(guó)均衡發(fā)展的城市化模式避免了人口的過(guò)度集中。城市化進(jìn)程不均衡發(fā)展的一個(gè)結(jié)果就是大量的人口融入大城市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲。德國(guó)的城鎮(zhèn)化程度較高。德國(guó)是世界上城市化最早的國(guó)家之一，早在1900年德國(guó)的城市化率就達(dá)到了50%，早于中國(guó)100多年（中國(guó)于2011年達(dá)到50%），[12] 2011年德國(guó)的城市化率已經(jīng)高達(dá)73.9%。德國(guó)的城市化進(jìn)程也遇到了流動(dòng)人口數(shù)量大、住房擁擠、環(huán)境衛(wèi)生差、公共服務(wù)不足、失業(yè)嚴(yán)重等社會(huì)矛盾。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和完善，德國(guó)形成了城市化均衡發(fā)展的局面?，F(xiàn)在，德國(guó)人口流動(dòng)比較容易，而且人口流動(dòng)對(duì)住房的需求更多的是城鎮(zhèn)之間的更換住房，不存在大量無(wú)住房人員涌入城市，不會(huì)對(duì)城市的住房需求產(chǎn)生較大沖擊。

第二，德國(guó)完善的住房保障制度保證了中低收入階層的住房需求。在德國(guó)，單身家庭年收入低于1.7萬(wàn)歐元、兩口之家的家庭年收入低于2.5萬(wàn)歐元即可申請(qǐng)政府的“福利住房”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)有41%的家庭享受“福利住房”。[13]德國(guó)的福利住房是按照收入進(jìn)行申請(qǐng)和分配的，而不是根據(jù)職業(yè)或等級(jí)分配。政府的公務(wù)員不享受福利分房，政府官員也沒(méi)有特殊的住房待遇。福利住房的宗旨是為低收入階層提供基本住房保障。

綜上所述，德國(guó)在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下的住房政策保障了住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定。正是德國(guó)政府強(qiáng)化住房的福利性，弱化住房的營(yíng)利性，通過(guò)充足的住房供給、合理的稅收調(diào)控、均衡的城市化模式等方式實(shí)現(xiàn)了德國(guó)住房的穩(wěn)定發(fā)展。