【摘要】深圳市“市場主導、政府引導”的城市更新模式在發(fā)揮市場作用、創(chuàng)新存量土地二次開發(fā)利用、解決土地歷史遺留問題等方面發(fā)揮了重要作用。在肯定其成就的同時，也需對在實踐環(huán)節(jié)中暴露出的問題予以高度重視，并作出相應的政策優(yōu)化。

【關鍵字】深圳 城市更新 制度 【中圖分類號】D922 【文獻標識碼】A

城市更新起源于歐洲，興盛于上世紀60-70年代的美國，其主旨是將城市中不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)進行有計劃的改造。到上世紀末，隨著全球化、信息化、智能化水平的不斷提升，可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)新以及對社會公平的追求成為衡量城市綜合競爭力的重要指標，因此對生活方式以及環(huán)境不斷改進的美好追求賦予了城市更新更多的人文情懷。西方城市更新發(fā)展規(guī)律表明，城市更新的自身形態(tài)與城市化、工業(yè)化、信息化水平的提升高度相關。

改革開放后，我國城市建設得到飛速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，城市空間形態(tài)由于公共基礎設施的完善發(fā)生了前所未有的改變。但高速城市化背景下，也面臨著城市土地資源緊缺、城市空間利用效率低下、土地增值收益分配不公以及土地制度與城市化節(jié)奏不相協(xié)調等階段性問題。因此，盛行于歐美日等國的城市更新理念和實踐在我國日漸受到重視。其中，深圳市借鑒國外先進經(jīng)驗形成的城市更新模式，在取得成功的同時，也面臨一些制度困境，需要深刻總結并優(yōu)化政策。

深圳城市更新的基本情況

2009年，為應對快速城市化引發(fā)的土地歷史遺留問題，特別是土地名義所有和實際占有的問題，深圳市以廣東省“三舊”改造為契機，在借鑒其他國家和地區(qū)城市更新經(jīng)驗的基礎上，大力推進“市場主導、政府引導”的城市更新模式。深圳的城市更新充分調動了集體組織和開發(fā)企業(yè)等各類主體的積極性，真正發(fā)揮了市場力量在城市更新項目中的作用，改變了“先騰退土地、政府收儲、再由政府招拍掛”的習慣做法，在提升城市基礎設施和公共服務設施水平、創(chuàng)新存量土地二次開發(fā)利用、解決土地歷史遺留問題等方面發(fā)揮了重要作用。

深圳城市更新政策出臺的背景包括兩方面：一是土地歷史遺留問題由來已久。深圳先后于1992年和2004年完成土地統(tǒng)征（轉），實現(xiàn)了市域土地全盤國有化。盡管原農(nóng)村集體土地通過土地統(tǒng)征（轉）完成了向國有土地的轉變，但仍舊問題重重。二是深圳特區(qū)三十余年的高速發(fā)展，將城市土地資源消耗殆盡。2010年，深圳新出讓各類用地370公頃，城市更新項目出讓用地416公頃，存量用地首次超過新增建設用地，深圳土地利用迎來歷史性“拐點”。因此，深圳土地資源緊缺的客觀限制，決定了必須將土地二次開發(fā)利用作為重點。

深圳城市更新政策體系分為四個層次，自下而上分別為技術標準層、操作指引層、管理層和法規(guī)層。其中，技術標準層主要提供城市更新的公共利益保障標準；操作指引層主要明確城市更新規(guī)劃的技術規(guī)定，提供城市更新項目的標準化流程；管理機制主要明確政府審批流程以及政府在城市更新中的權責邊界；法規(guī)層就城市更新的內容、種類、操作細則、利益分享機制等核心問題進行詳盡規(guī)定。

目前，深圳市納入城市更新計劃的項目共407項，涉及拆除用地面積約35.55平方公里。其中，2014年深圳市城市更新項目供應房地產(chǎn)用地256萬平方米，占房地產(chǎn)用地供應總量的35%。深圳市政府在城市更新中的職責包括三個方面：一是定規(guī)劃，統(tǒng)籌引導城市更新。二是定政策，規(guī)范推進城市更新。三是做好統(tǒng)籌監(jiān)管。城市更新遵循自愿、公平、平等原則，協(xié)調城市更新中不同主體的利益關系。遵循自愿原則，將各主體的更新意愿作為申報更新計劃的必要條件。通過城市更新單元規(guī)劃明確政府的預期收益，通過土地協(xié)議出讓調動開發(fā)企業(yè)參與城市更新的積極性。拆遷、補償?shù)葐栴}，本著遵循市場機制的原則，由開發(fā)主體與原權利主體平等協(xié)商解決，避免了因政府直接介入而引發(fā)各種矛盾和摩擦。在具體項目中發(fā)揮市場機制作用，充分利用市場資源。

深圳城市更新的制度困境

在深圳城市更新取得巨大成就的同時，必須對其實踐環(huán)節(jié)中暴露出的問題予以高度重視。近年來，深圳城市更新呈現(xiàn)放緩趨勢。總體上，滯緩深圳城市更新步伐的主要原因涉及兩個方面：一是城市更新制度設計本身；二是城市更新的政策執(zhí)行。具體而言，集中表現(xiàn)為以下三點。

第一，政府角色定位的“二律背反”。“政府引導、市場運作”是深圳城市更新的指導思想。深圳市政府在城市更新中有著較為準確的角色定位，即通過制定城市更新的政策框架釋放相應的價格信號，以此激發(fā)市場力量參與舊城改造的博弈。這一制度設計包含兩個基本假設：一是市場能夠有效地進行資源配置；二是短期內不會出現(xiàn)“市場失靈”。然而，由于高昂交易成本的存在（土地權屬不清、歷史遺留問題、利益分享機制復雜），以市場為動力機制的城市更新沒有呈現(xiàn)理論上的高效，甚至出現(xiàn)了局部范圍的“市場失靈”。

第二，舊住宅區(qū)城市更新動力不足。出于穩(wěn)定社會秩序的需要，深圳市政府在舊住宅區(qū)城市更新的制度安排上相對謹慎。2012年1月，《深圳市城市更新辦法實施細則》明確提出：“以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報。”按照這一實施細則的相關規(guī)定，舊住宅區(qū)城市更新由區(qū)政府主導推進，通過公開方式選擇開發(fā)主體實施改造，不允許開發(fā)主體擅自進入小區(qū)征集改造意愿，進行計劃申報。這一政策的出臺意味著舊住宅區(qū)城市更新重新納入到政府主導的軌道。

第三，城市更新主管部門職權重疊。深圳市規(guī)劃國土委下屬的城市更新辦公室具體負責全市城市更新工作。同時，規(guī)劃國土委的派出機構管理局在轄區(qū)內履行城市更新管理相關職責，但在城市更新項目具體審查中，區(qū)舊改辦仍肩負著重要的審查職責。僅就職權劃分而言，市規(guī)劃國土部門的派出機構（管理局）和區(qū)舊改辦在職責上存在交叉重疊。另外，城市更新項目所有的事項幾乎都需要轄區(qū)街道辦一級審批或者備案，但各區(qū)做法不一，缺乏詳細規(guī)定和統(tǒng)一標準，審批項目耗時費力，企業(yè)負擔沉重。

關于深圳城市更新制度優(yōu)化的政策建議

第一，深圳市政府角色的再定位。深圳市政府不僅是城市更新名義上的主導者，同時也是事實上的參與者。首先，城市更新的制度框架由政府制定，作為制度供給者，深圳市政府提供了一個圍繞土地增值收益分享的利益結構。本質上，城市更新是一項基于市場的利益分配政策工具。城市更新單元規(guī)劃明確了政府的預期收益。按照城市更新單元規(guī)劃，城市更新單位應提供不少于15%和3000平方米的用地用于基礎設施和公共服務設施建設。住宅類城市更新項目按照不低于住宅總規(guī)模5%-20%的比例配建保障性住房。其次，市場無法解決的問題恰是政府的職責所在。在具備清晰、明確、既定的預期收益和法律約束的前提下，政府主動參與城市更新，本質上有別于“既當裁判員、又當運動員”式的越俎代庖，其主要目的是為了彌補市場動力的不足，解決城市更新中單憑市場力量無法解決的問題。

第二，不斷完善城市更新制度體系和配套政策。城市更新工作的特殊性在于牽一發(fā)而動全身，不僅涉及到復雜的利益博弈和利益分配難題，還涉及到城市功能的改進和城市發(fā)展水平的提升。因此，城市更新的政策制定受到多種要素的制約和限制，應在借鑒國內外先進經(jīng)驗的基礎上，結合深圳的實際情況與存在問題，合理制定并逐步補充完善相關的配套政策，建立健全城市更新制度體系，協(xié)調城市更新制度和配套制度的相互關系，形成推動城市更新工作的合力，為城市更新的順利實施提供有力保障。

第三，推進城市更新立法工作。“拆不動、賠不起、玩不轉”是大部分城市更新項目面臨的“老三樣”問題。造成這一局面的重要原因在于，目前城市更新的制度細則不夠明晰，導致各方利益紛爭加劇。無論是原村民、開發(fā)商，還是其他利益相關者，都需要更為明晰的制度規(guī)則保障各自利益，提高城市更新的實施效率。有鑒于此，應盡快加強城市更新立法工作，保障城市更新市場化中的公平正義，保障城市更新各利益主體的合法權益，堅持市場化、法治化道路。

（作者單位分別為：哈爾濱工業(yè)大學深圳研究生院；西南政法大學政治與公共管理學院）

【參考文獻】

①[美]保羅·諾克斯、[美]琳達·邁克卡西著，顧朝林、湯培源等譯：《城市化》，北京：科學出版社，2010年。

②羅罡輝：《深圳合法外土地的管理政策變遷研究》，深圳：海天出版社，2014年。

責編/楊鵬峰 美編/宋揚 王夢雅(見習）

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