總結(jié)一下，以下這些改革是可以降杠桿的：

首先是下調(diào)“五險(xiǎn)一金”是“一石多鳥”的一個(gè)辦法，減少強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，讓老百姓自己愿意存或愿意花，這樣做效果是最好的。

二是即使“強(qiáng)制”儲(chǔ)蓄了，這些儲(chǔ)蓄可不可以多元化的投資？可以投股投債投資本市場(chǎng)，而不是把它變成存款。變成了存款銀行也沒有別的辦法，只能是以債的形式再投資出去。

三是改變短期融資的結(jié)構(gòu)性安排，讓企業(yè)沒有必要非要留那么多的現(xiàn)金。

四是國企改革。國企現(xiàn)在不分紅，錢留在那兒只能再投資，而這些投資不一定是有效的。和我剛才說的當(dāng)量相比，國企的利潤(rùn)是非常小的當(dāng)量，大的當(dāng)量是社保和公積金。中國的M1占M2的比例我們也是世界第一，其他國家沒有企業(yè)拿這么大量的現(xiàn)金的。

下面交流一下房地產(chǎn)問題。這是一個(gè)轉(zhuǎn)了十幾年圈來回折騰也沒有解決的實(shí)際問題，房?jī)r(jià)是越調(diào)越高。那么，房地產(chǎn)到底是過剩還是供不應(yīng)求？

判斷房地產(chǎn)問題，重要的是搞清到底有多少庫存，而且是把一、二、三甚至四線城市都放在這來統(tǒng)計(jì)。去年房子賣的不好，有些人談到中國的人口結(jié)構(gòu)，人口老齡化，認(rèn)為房地產(chǎn)這輩子再也見不到黃金白銀的時(shí)代了。

我們的城市化率到底是多少，這個(gè)詞叫“城市化率”，而不是“城鎮(zhèn)化率”，鎮(zhèn)一級(jí)占我們官方城鎮(zhèn)化率56%的四成。這跟我們非農(nóng)戶口37%差不多，也就是說中國真正的城市化率不會(huì)超過40%。跟其他國家比較，只能算是剛到半山腰。國外的城市化率是一個(gè)人口密度的概念，而中國的城市是一個(gè)行政區(qū)劃的概念，一、二、三、四線不知道是根據(jù)什么劃分的。全世界的城市化基本有一個(gè)大的趨勢(shì)，如果人可以自己決定去哪里生活和工作，最后一定會(huì)有七成到八成人住在城市，而且這些人一半以上會(huì)住在大城市里。至今日本東京的人口還在增加，美國紐約也是。

從人口和土地的稟賦來講，許多城市相關(guān)的比率，有很多數(shù)字中國應(yīng)該落在美國和日本之間。如果做的好我們會(huì)像美國，如果做的不好則更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美國要密。但是，我們現(xiàn)在居住在一百萬人以上城市的人口比例只有美國的一半，日本的三分之一。五百萬人以上城市的人口比例不到美國的一半，是日本的四分之一。

我們現(xiàn)在擁有千萬級(jí)人口的城市，加上重慶應(yīng)該算是五個(gè)。如果14億人口七成住在城里，這七成里面一半以上又在千萬級(jí)人口的城市。中國至少缺少10到15個(gè)千萬人口的大城市。與其他國家很不同的地方，是我們的人口還不能那么自由地流動(dòng)，因?yàn)槟阍诋?dāng)?shù)芈洳涣藨艨?。黨的十八屆三中全會(huì)文件和“十三五”的規(guī)劃都有很多的表述，在我看來最重要的信號(hào)，是在戶籍制度改革上要有相當(dāng)程度的突破。到2020年，居住證應(yīng)該是識(shí)別中國公民唯一的證件，不能再分誰是農(nóng)業(yè)戶口，誰是非農(nóng)戶口，一律只有一個(gè)居住證。讓人口自由流動(dòng)，自主選擇居住和生活的地方，這是全世界的一個(gè)潮流。

房地產(chǎn)供應(yīng)不足的主要是大城市。這些年來，我們總是要打擊所謂房地產(chǎn)的投機(jī)需求。實(shí)際上，中國的住房需求主要是城市改善性購房加上農(nóng)村人口進(jìn)城造成的。什么是剛性需求？有些人理解剛性需求就是沒有房子住的人的住房需求。而中國的住房擁有率是世界大國中最高的，農(nóng)村住房擁有率在95%以上，即使在改革開放之前，誰也沒有住大街上。城市住房改革之后，多年來為什么還有人一直在買房子？因?yàn)楦纳凭幼l件的需求還很旺盛。我們有很多房子實(shí)際上不太適合居住的。城市住房有很多建成年代很早，六普數(shù)據(jù)顯示大約25%的城鎮(zhèn)住房沒有獨(dú)立的廁所和廚房。因此，但凡有了購房能力，人們就會(huì)想要搬到更好條件的房子住。

根據(jù)第五次和第六次人口普查的數(shù)據(jù)，2000年-2010年，中國城市的住房自有率是下降的。中國人喜歡儲(chǔ)蓄，攢點(diǎn)錢就要改善自己的居住條件。我們總說要多建80-90平方米的房子，這種政策很可怕。因?yàn)閷?shí)際上，改善型購房中最好賣的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。

我對(duì)中國房地產(chǎn)的需求一點(diǎn)都不擔(dān)心。2014年房地產(chǎn)交易額8萬億人民幣，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常數(shù)字應(yīng)該是一半對(duì)一半，也就是說，很多限購政策把改善型需求全給擠出去了。只要敢放開限購，購房的需求就出來了。

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿的空間確實(shí)還很大，居民部門的杠桿太低了。兩三百億的首付貸和一年十萬億的交易量比非常小。中國大部分人有一套房子，很少有人睡在街上。從某種意義上講，我們的支付的能力比一般發(fā)達(dá)國家強(qiáng)的多。美國房貸占GDP的比例，房貸占居民可支配收入的比例比我們高多了。