正文：

1 美國(guó)1923-1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫

世界上最早可考證的房地產(chǎn)泡沫發(fā)生于1923-1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)州，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國(guó)為源頭的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)大蕭條。

1.1 背景：經(jīng)濟(jì)繁榮、享樂(lè)主義、消費(fèi)信貸

經(jīng)濟(jì)超級(jí)繁榮。20世紀(jì)美國(guó)作為超級(jí)大國(guó)在世界舞臺(tái)上醒目崛起。從19世紀(jì)最后30年開(kāi)始，美國(guó)經(jīng)濟(jì)就呈現(xiàn)出一種跨躍式發(fā)展的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入20世紀(jì)后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)更是快速趕超英法等老牌資本主義國(guó)家。在第一次世界大戰(zhàn)前夕的1913年，美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)占世界總額的三分之一以上，超過(guò)了英、法、德、日的總和。

美國(guó)遠(yuǎn)離一戰(zhàn)的戰(zhàn)場(chǎng)。戰(zhàn)爭(zhēng)的特殊需求大大刺激了美國(guó)經(jīng)濟(jì)，極大地增強(qiáng)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)能力。同時(shí)，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高、政府與大企業(yè)的密切關(guān)系、信用消費(fèi)形成等因素都促進(jìn)了整個(gè)20年代的經(jīng)濟(jì)超級(jí)繁榮。

享樂(lè)主義興起。到了20世紀(jì)20年代初，美國(guó)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，工作機(jī)會(huì)多，待遇優(yōu)厚，除了本薪外又有休假，人人都在享受經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)帶來(lái)的繁榮，同時(shí)中產(chǎn)階級(jí)也開(kāi)始買得起私家車，可以自由駕車旅行，不再受制于火車了。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物質(zhì)主義、拜金主義、享樂(lè)主義開(kāi)始流行。天性樂(lè)觀的美國(guó)人，現(xiàn)在更是花錢如流水――買車、買房、度假――沉浸在幸福之中的美國(guó)人相信，20世紀(jì)的美國(guó)將會(huì)“永久繁榮”。

美國(guó)人樂(lè)觀的心理首先表現(xiàn)在股票和房地產(chǎn)上。當(dāng)時(shí)，股票天天漲，很多投資者都一躍成為富翁，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片欣欣向榮。看上去，只要進(jìn)行合適的投資，任何人都可以發(fā)財(cái)致富。

現(xiàn)代消費(fèi)信貸制度建立。隨著美國(guó)步入消費(fèi)社會(huì)，1916年《聯(lián)邦儲(chǔ)備法》修正案以及1927年《麥克法登法案》開(kāi)始允許國(guó)民銀行發(fā)放非農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款，而此前的不動(dòng)產(chǎn)貸款僅僅適用于農(nóng)場(chǎng)。同時(shí)，分期付款金融尤其是汽車金融開(kāi)始流行。現(xiàn)代信貸消費(fèi)制度的建立和發(fā)展為消費(fèi)社會(huì)的形成提供了制度基礎(chǔ)。據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)研究局的統(tǒng)計(jì)資料表明：1919-1929年間，美國(guó)人的消費(fèi)總量占GNP的比例從67.63%上升到73.17%，其中耐用品消費(fèi)（尤其是汽車）在信貸制度的推動(dòng)下增加了75.9%。

房地產(chǎn)需求大增。城市化進(jìn)程和商業(yè)繁榮共同刺激著對(duì)房地產(chǎn)的需求，在汽車普及和道路改善的推動(dòng)下，1920年代美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。1925-1927年，由于經(jīng)濟(jì)繁榮、人口增加以及城市化進(jìn)程多重推動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了瘋狂擴(kuò)張。與1919年相比，1925年美國(guó)新房建筑許可證發(fā)放量上升了208%，達(dá)到頂峰。當(dāng)時(shí)雖然部分地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大，并吸引了大量投機(jī)資金，但是從全國(guó)范圍來(lái)看，并沒(méi)有形成大規(guī)模的房地產(chǎn)泡沫。1921-1925年間，華盛頓城區(qū)的房屋價(jià)格漲幅也只有10%左右。

隨后，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到巔峰后逐漸進(jìn)入到下行通道。房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)時(shí)的大規(guī)模擴(kuò)張，主要是來(lái)自新移民以及城市化所催生的大量需求。1926年，新開(kāi)工建筑物估值達(dá)到121億美元，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的12.41%。1919-1927年間，房地產(chǎn)投資占GDP的比例平均達(dá)到10.52%。但是，從1926年始，房地產(chǎn)業(yè)就始出現(xiàn)持續(xù)下滑，不僅體現(xiàn)在價(jià)格下跌，房屋的建筑面積也不斷減少。

1.2 狂熱：政府支持、銀行助推、投機(jī)盛行

（1）旅游興起

佛羅里達(dá)州位于美國(guó)的東南端，靠近古巴。佛羅里達(dá)的氣候類似中國(guó)海南島，冬季溫暖濕潤(rùn)，它成了美國(guó)人的冬日度假勝地。尤其是佛羅里達(dá)邁阿密市以北的棕櫚灘島，更是成了美國(guó)富人聚集的天堂。棕櫚灘島東臨墨西哥暖流，島上草木茂盛，海灘上滿布高大的棕櫚樹(shù)，優(yōu)越的海洋性環(huán)境氣候在世界眾多一流的旅游勝地中名列前茅。每到旅游旺季，來(lái)自紐約等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但冬季嚴(yán)寒的美國(guó)北部富翁便紛紛南下。由于棕櫚灘島上匯集的富翁如此多，有人形象地說(shuō)“美國(guó)四分之一的財(cái)富在這里流動(dòng)。”

在第一次世界大戰(zhàn)之前，由于地處偏僻，佛羅里達(dá)的土地均價(jià)一直較美國(guó)其它地方低得多。然而，由于汽車的迅速普及改變了這種狀況。第一次大戰(zhàn)結(jié)束后，許多擁有汽車的旅游者在冬季紛紛涌向佛羅里達(dá)，在那里休閑度假。佛羅里達(dá)因此變成了有錢人的玩樂(lè)之都，非法的賭場(chǎng)、酒吧充斥邁阿密市――佛羅里達(dá)最繁華的城市。

冬季的度假熱潮，對(duì)佛羅里達(dá)產(chǎn)生了很大的影響。在1920以前，大多數(shù)來(lái)佛羅里達(dá)的人是一些上了年紀(jì)的人、富翁或者來(lái)此休養(yǎng)的病人。但隨著佛羅里達(dá)的旅游業(yè)開(kāi)始興旺發(fā)達(dá)，許多年齡較輕的中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)始來(lái)到佛羅里達(dá)。對(duì)他們來(lái)說(shuō)更愿意在這里購(gòu)買一個(gè)冬天度假的小屋或買塊土地作為日后定居的理想場(chǎng)所。于是房地產(chǎn)也跟著逐漸繁榮起來(lái)。許多眼光敏銳的投資人看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，便到這里來(lái)購(gòu)買房地產(chǎn)。佛羅里達(dá)成了很多人心目中理想的投資地。

（2）政府支持

佛羅里達(dá)州政府和各地方當(dāng)局都全力以赴地改善當(dāng)?shù)氐慕煌ê凸苍O(shè)施，甚至不惜以高息大舉借債來(lái)興建基礎(chǔ)設(shè)施，以吸引旅游者和投資者。到了20年代初，邁阿密近海的200公里地段，各種建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍般四處矗立，高爾夫球場(chǎng)、私人俱樂(lè)部、休閑山莊、臨海公寓――整個(gè)佛羅里達(dá)變成了一個(gè)大工地。

（3）投機(jī)盛行

隨著房?jī)r(jià)飆升，羊群效應(yīng)使炒房成風(fēng)。有一個(gè)數(shù)據(jù)能說(shuō)明當(dāng)時(shí)的瘋狂：據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了兩千多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)該市僅7.5萬(wàn)人口，其中竟有2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做房地產(chǎn)買賣。《邁阿密先驅(qū)報(bào)》因刊載巨量的房地產(chǎn)廣告而成為當(dāng)時(shí)世界上最厚的報(bào)紙。到佛羅里達(dá)投資成了美國(guó)人致富的途徑之一，開(kāi)往邁阿密的火車輪船上，擠滿了做發(fā)財(cái)夢(mèng)的美國(guó)人。

一時(shí)間，無(wú)數(shù)的財(cái)富競(jìng)相投入到佛羅里達(dá)，市區(qū)街道兩側(cè)的房屋均被高價(jià)買下，甚至連郊區(qū)尚未規(guī)劃的土地也分區(qū)賣出。事實(shí)上，這些買房的投機(jī)者根本不在乎房子的位置何處，因?yàn)樗麄冑I房子不是為了自住，而是等待它上漲后賣出，從中獲得差價(jià)。

1923－1926年，佛羅里達(dá)的人口呈幾何數(shù)增長(zhǎng)，而土地的價(jià)格升幅更是驚人。棕櫚灘上的一塊地，1923年值80萬(wàn)美元，1924年達(dá)150萬(wàn)美元，1925年竟高達(dá)400萬(wàn)美元。當(dāng)時(shí)買土地的定金是10%，因此土地價(jià)格每升10%，炒家的利潤(rùn)便是100%。與土地相比，房子的價(jià)格升幅更是驚人，一幢房子在一年內(nèi)漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區(qū)的房?jī)r(jià)在3年內(nèi)上漲了5~6倍

在短短幾年之內(nèi)，佛羅里達(dá)的土地價(jià)格就上漲了差不多3倍而且價(jià)格并沒(méi)有要停止上漲的跡象，而且房地產(chǎn)熱開(kāi)始傳導(dǎo)至佛羅里達(dá)附近的州，全國(guó)土地價(jià)格紛紛上漲。

（4）銀行助推

在炒房成風(fēng)下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷升高，銀行批準(zhǔn)貸款也不再看借款人的財(cái)務(wù)能力而專注于房地產(chǎn)的價(jià)格。

投資者很容易地從銀行獲得貸款，佛羅里達(dá)當(dāng)?shù)劂y行寬松的貸款條件給這股房地產(chǎn)熱火上加油。一般人在購(gòu)房時(shí)只需10%的首付，其余90%的房款完全來(lái)自銀行貸款。投資者只需支付一定的利息，就可以坐等一個(gè)好時(shí)機(jī)將房子轉(zhuǎn)賣出去，而售價(jià)往往是原價(jià)的兩倍以上。還清貸款后，所賺得的利潤(rùn)可達(dá)十倍以上。

1.3 崩潰及影響：颶風(fēng)、房?jī)r(jià)暴跌、股市崩盤、1929年大蕭條、蔓延成世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)

在房地產(chǎn)最瘋狂的那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！

投機(jī)的心理基礎(chǔ)是預(yù)期未來(lái)價(jià)格的上升，一旦這種預(yù)期走向非理性的道路，投機(jī)需求中的“羊群效應(yīng)”便會(huì)日益明顯，資產(chǎn)價(jià)格將按照人們的預(yù)期被一步步地推高，而風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)累積。這時(shí)候的高價(jià)格實(shí)際上是非常脆弱的，只要有任何的風(fēng)吹草動(dòng)，轉(zhuǎn)手交易的下一個(gè)買主不再出現(xiàn)，泡沫的破滅就是必然。

1926年9月一場(chǎng)颶風(fēng)襲擊佛羅里達(dá)州，最終引發(fā)佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫破碎。一場(chǎng)大颶風(fēng)以每小時(shí)125英里的速度橫掃佛羅里達(dá)，整個(gè)地區(qū)立刻變成廢墟，颶風(fēng)引起的海嘯將佛羅里達(dá)的兩個(gè)城市夷為平地，狀況慘不忍睹，這次天災(zāi)摧毀了13000座房屋，415人喪生。美國(guó)氣象局把這次颶風(fēng)描述為：“可能是有史以來(lái)襲擊美國(guó)的最具破壞性的颶風(fēng)。”颶風(fēng)過(guò)后，昔日繁華的佛羅里達(dá)州一片狼藉，一些地方的海水漲到了二樓，人們只能爬到屋頂逃命。

1926年底，不可避免的崩潰終于來(lái)臨了，邁阿密的房產(chǎn)交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到了1926年的1.4億美元。許多后來(lái)投入房市的人開(kāi)始付不起每個(gè)月的房貸，于是破產(chǎn)的連鎖反應(yīng)就此展開(kāi)。人們紛紛拋出自己手中的房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌。持續(xù)狂熱4年之后的佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫終于被颶風(fēng)吹滅。

颶風(fēng)之所以能吹滅佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫，根本原因在于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高，而颶風(fēng)不過(guò)是一個(gè)誘因。房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，將導(dǎo)致整個(gè)資金鏈的斷裂，大量房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)，銀行爆出巨量壞賬，甚至最終引發(fā)金融危機(jī)。美國(guó)佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫破滅之后，導(dǎo)致許多企業(yè)和銀行破產(chǎn)，一些破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。據(jù)說(shuō)美國(guó)商界大名鼎鼎的“麥當(dāng)勞教父”雷·克洛克，當(dāng)年因這場(chǎng)危機(jī)而一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。股票傳奇炒手杰西·利弗莫爾也參加了這一游戲，他甚至認(rèn)為佛羅里達(dá)的土地價(jià)格會(huì)繼續(xù)攀升，可見(jiàn)身處史無(wú)前例的大泡沫之中股神也無(wú)法保持理智。

緊接著，這場(chǎng)泡沫又激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)大蕭條。