我國的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫

在我國目前房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫這個問題上，大部分學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都持肯定態(tài)度，盡管在泡沫化程度上大家還有較大的分歧。所謂房地產(chǎn)泡沫就是由于投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價格嚴(yán)重背離其價值，土地價格和房屋價格畸高，表現(xiàn)為貨幣泡沫。與其他國家相比較，我國的房地產(chǎn)市場非常奇特，一方面地價和房價不斷攀升，另一方面卻是“鬼城”不斷出現(xiàn)，庫存不斷增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪設(shè)想。筆者采用國際通用的4個指標(biāo)來研判我國房地產(chǎn)泡沫化的程度。

首先是房價收入比，采用的計算公式是：房價收入比=（全國或某個地區(qū)平均的房價×人均住房面積）÷人均可支配年收入。假設(shè)人均住房面積為30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全國的房價收入比分別是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房價收入比分別是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際認(rèn)同的5:1的合理水平?；叩姆績r不僅給年輕人帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，更重要的是減少了他們可選擇的機(jī)會，遏制了他們創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的動力。

其次是住房空置率。筆者調(diào)研了25個城市的5000戶居民的住房情況，將居民每年居住時間累計不超過3個月的住房視為空置房。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，就所有樣本來說，住房空置率達(dá)到了25.6%，其中一線城市北京、上海、廣州和深圳分別為22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三線城市，特別是縣級城市大多比較高，有的甚至超過了35%。更加令人擔(dān)憂的是，截止2016年5月，全國縣及縣以上地區(qū)規(guī)劃中的3500個新城、新區(qū)可容納34億人口，在我國人口出生率不斷降低的大背景下顯然是非?；奶频摹?/p>

發(fā)達(dá)國家的城市住房的空置率一般都很低，美國、荷蘭、法國和德國的自有住房和一般住房空置率在過去的20年里分別為3.2%、2%、6%和8%左右，反觀我國的住房空置率太高了。一般認(rèn)為住房空置率為10%左右是比較合理的水平。

再次是房地產(chǎn)投資規(guī)模。2011、2012、2013、2014和2015年全國城鎮(zhèn)住宅投資總額占城鎮(zhèn)固定投資總額的比重分別為17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其結(jié)構(gòu)很不均衡，不少城市超過40%。判斷一個城市的住宅投資規(guī)模是否合理需要綜合考慮其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，一線城市超過50%可能沒有什么問題，但一些中西部地區(qū)的城市超過30%，就值得關(guān)注。

最后是杠桿率。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，在過去的幾年里，我國的房貸收入比不斷攀升，2015年底達(dá)到了46%，同年新增房貸銷售比達(dá)到了35%，2016年上半年升至42%，接近美國次貸危機(jī)期間的峰值水平。綜上所述，本文認(rèn)為，我國房地產(chǎn)存在泡沫。但是，在分析和處理房地產(chǎn)泡沫時，我們應(yīng)該綜合考慮不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化背景和消費習(xí)慣，分別對待，不搞一刀切。

房地產(chǎn)泡沫帶來了什么危害

一是增加制造業(yè)和服務(wù)行業(yè)的成本，導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)迅速衰退。房地產(chǎn)不僅與其他行業(yè)爭奪生產(chǎn)要素，而且對其他行業(yè)的成本的提高是全方位的，突出地表現(xiàn)為地價、租金和勞動力成本的不斷攀升。筆者的研究發(fā)現(xiàn)，房價對制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的影響為負(fù)，我國目前每天都有不少企業(yè)，特別是微型企業(yè)倒閉，無不與高地價、高房價有關(guān)。

二是可能會帶來巨大的金融風(fēng)險和危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入長期衰退。美國的次貸危機(jī)就是一個很好的例子。日本上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致其信用體系崩潰，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條時期，至今尚未恢復(fù)過來。在價格高位購房的家庭生活陷入困境，帶來了一系列的社會問題。一旦房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大后破裂，最令人擔(dān)心的是社會的不安和動蕩，因為高位買房者有相當(dāng)部分是年輕人和并不富裕的家庭，杠桿率非常高。

三是占用大量良田，嚴(yán)重污染環(huán)境。毋庸置疑，新城、新區(qū)所占用的都是城鎮(zhèn)周邊交通便利的良田，一定程度上觸及了我國耕地面積的紅線。另一方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)大部分都是高污染企業(yè)，譬如水泥廠、磚廠、石灰廠和鋼鐵廠等，最突出的例子就是河北省，那里工業(yè)所污染的環(huán)境很長時間都不能恢復(fù)。

四是腐敗的溫床，群體事件的始作俑者。筆者研究發(fā)現(xiàn)，腐敗案件幾乎都與房地產(chǎn)市場有關(guān)，這是由房地產(chǎn)市場的特點所決定的。由于其高度壟斷，交易數(shù)額大且手段隱蔽，成為了許多腐敗分子的首選。進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，近25年來，我國大部分的群體性事件都是由地方政府強(qiáng)制征收土地所引起的，一些地方政府和基層組織在農(nóng)民心目中的形象較差，房地產(chǎn)開發(fā)是始作俑者。

五是房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大了財富的不平等程度，使社會財富進(jìn)一步集中到少數(shù)人手中，加劇社會的對立。房價的不斷攀升，擁有大量財富的人會購買更多的房產(chǎn)，從而獲得更多的財富。而年輕人和并不富裕的家庭只能通過貸款來購買住宅，淪為房奴。顯然，高企的房價會擴(kuò)大和固化社會分層，激化社會矛盾。