中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月6日訊 針對“高不可攀”的一線城市房價(jià)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)教授鐘偉近日撰文指出，否定一線城市的房價(jià)泡沫很困難，京滬深房價(jià)存在泡沫，而且是“巨大的泡沫”。至于泡沫何時破滅，可以觀察M2增速和人民幣兌美元匯率兩個快變量，以及儲蓄率和家庭部門稅制兩個慢變量。“運(yùn)氣不好的話，快變量也許就足夠了。”

鐘偉說，京滬深房價(jià)有巨大的泡沫，并用三個例子來解釋。

一是京滬不少單套住宅過千萬的小區(qū)，凌亂地停滿了自行車、電摩、老年代步車。這些出行工具的存在，絕對不是因?yàn)闃I(yè)主有多么重視環(huán)保，而往往是他們最常用的出行方式。廉價(jià)出行方式本身，顯示出幾乎絕大部分業(yè)主都已喪失了在當(dāng)下價(jià)格水平下購買新房的能力，他們之所以還能居住在千萬豪宅之內(nèi)，無非是因?yàn)槠滟I得早，很可能不是目前收入高。

二是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京滬中位數(shù)的家庭可支配收入在約12萬元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入為約20萬元。假定你是個月入2萬的收入不菲的白領(lǐng)，省下50%的收入去養(yǎng)房，京滬最廉價(jià)可居住的住宅可能要每套300萬。這意味著，作為高收入白領(lǐng)的你，收入也追趕不上哪怕每年5%的房價(jià)漲幅，憑一己之力去買房，也幾乎不再可能。

三是如果計(jì)算一下京滬深的住宅市值，可能會發(fā)現(xiàn)其荒誕。粗略估計(jì)北京約有800萬套住宅，每套300萬元，則市值約為24萬元。那么京滬深的住宅市值目前很可能超過70萬億元，這還不包這三個城市酒店、商鋪、寫字樓等在內(nèi)。而當(dāng)下滬深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就僅僅70萬億。

“這三個城市的住宅甚至超過了有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)命脈的如此龐大的上市公司的價(jià)值時，試圖要回避甚至否定一線城市的房價(jià)泡沫，很困難。” 鐘偉說。

至于京滬深房價(jià)泡沫何時見頂甚至崩潰？鐘偉指出，泡沫之后，也許是更大的泡沫，也許是泡沫崩潰?？梢源致缘赜^察兩個快變量和兩個慢變量來觀察泡沫的存亡。

首先一個快變量是人民幣廣義貨幣增速。股票和債券對利率、匯率等的反應(yīng)和價(jià)格調(diào)整非常迅速，幾乎沒有粘性，但樓市價(jià)格似乎有較強(qiáng)的粘性。當(dāng)下中國央行的貨幣供應(yīng)增速似乎在放緩，2017年期待貨幣政策大放水是不現(xiàn)實(shí)的。

另一個快變量是人民幣匯率，可以基本不看人們對貨幣籃子、對SDR或者其他復(fù)雜參照基準(zhǔn)的匯率變動，僅僅需要觀察人民幣對美元指數(shù)的變動。目前看，美元似乎處于一個強(qiáng)勢周期的中后段，很可能未來1-2年，人民幣兌美元仍呈有序貶值之勢。但如果觀察到人民幣匯率反轉(zhuǎn)，則需要予以警惕。因?yàn)檫@種匯率反轉(zhuǎn)意味著京滬深房價(jià)泄氣閥的關(guān)閉，并且很可能匯率反轉(zhuǎn)并沒有伴隨中國經(jīng)濟(jì)增速或者外匯儲備余額的回升。

第一個慢變量是儲蓄率。目前中國家庭部門的納稅是很少的，個人所得稅、遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅都沒有有效征管甚至沒有開征，這是解釋為什么中國人覺得自身比一些西方發(fā)達(dá)國家還有錢的重要原因。一個相對理想化的政策設(shè)計(jì)是首先開征遺產(chǎn)稅，然后完善個人所得稅，尤其是分項(xiàng)納稅之后的綜合報(bào)稅納稅是否有效十分重要。然后是作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅的普遍開征?？紤]到京滬深不足2%的住宅租金收益率，房產(chǎn)稅的開征必然導(dǎo)致房價(jià)劇烈下調(diào)。當(dāng)人們覺得只有死亡和稅收不能避免時，已經(jīng)意味著流向樓市的貨幣加速枯竭。

另一個慢變量是儲蓄率，中國最富裕的群體正在逐漸老去，相信85后、90后要比其父母輩相對窮困得多。中國生育率的陡峭下行，以及年輕群體對高消費(fèi)的渴望，使中國家庭儲蓄率的下行節(jié)奏飛快。相信中國90后在人到中年時，應(yīng)該積攢不下什么錢財(cái)，其目前買方買車甚至日常消費(fèi)的啃老行為，即意味著其儲蓄率為負(fù)，因此中國家庭部門儲蓄率的下行會比日本更快，其也必然帶來房價(jià)難以為繼。

鐘偉說：“京滬深房價(jià)，曾經(jīng)神話，仍然神話，見證神話破滅，運(yùn)氣不好的話，也許并不需等待慢變量，快變量也許就足夠了。”