【摘要】江南的房地產(chǎn)交易，原來(lái)需要書立自典契、絕賣契、推收契、杜絕契和加找契等各種文書，但康熙初年就已出現(xiàn)一次性預(yù)先書立各式文書的做法，到乾隆初年開始遵照定例，出現(xiàn)“總立一契”的趨勢(shì)，并在乾隆末年成為較通行的做法。這既是民間房地產(chǎn)交易長(zhǎng)期運(yùn)作的結(jié)果，又是民間落實(shí)朝廷和地方政府相應(yīng)律例要求的結(jié)果。

【關(guān)鍵詞】清代江南  房地產(chǎn)  文書  政府監(jiān)管    【中圖分類號(hào)】K249.3    【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房屋買賣雙方在簽訂正式文契之前，會(huì)就議定事項(xiàng)簽訂一份草議

蘇州著名藏書家顧文彬，在其《過(guò)云樓日記》中記載，光緒七年（1881）冬，他向西鄰陸筠谷購(gòu)買房屋一棟，議定房?jī)r(jià)3700元，“立過(guò)草議”。次年二月，方才“書立大契”，先付房?jī)r(jià)2600元，寫立出房日期。后來(lái)房主“遲久不肯交房”，又添洋銀150元，到光緒九年（1883）十二月底，賣主才騰出房子，前后歷時(shí)整整兩年。其間，買主顧文彬一直擔(dān)心會(huì)否有反復(fù)，因有宗族親友出面，畫押以作擔(dān)保，更因滿足賣主要求添了一筆不菲的“找價(jià)銀”（即索取加價(jià)），才徹底斬?cái)喔鹛伲瓿煞慨a(chǎn)轉(zhuǎn)移。這說(shuō)明，草議從議訂到具體兌現(xiàn)，雙方雖不易反悔，但還有一定的變數(shù)，有待正契（即大契）等后續(xù)文書的書立。顧文彬的買房事例，清晰形象地反映出當(dāng)時(shí)江南房地產(chǎn)交易的具體情節(jié)，就是買賣雙方在簽訂正式文契之前，會(huì)就議定事項(xiàng)簽訂一份文書，謂之草議。

幸運(yùn)的是，這種房地產(chǎn)買賣的草議文書，仍有一些實(shí)物留存人寰，雪泥鴻爪，可珍可寶。這些殘留的諸多房地產(chǎn)交易正契，反映出買賣雙方曾事先議立過(guò)“草議”。嘉慶十三年（1808）五月，王云芳將坐落吳縣北元二圖的房產(chǎn)絕賣與江鎮(zhèn)公所，簽訂絕賣正契時(shí)聲明：“自絕之后，三姓永無(wú)異言他說(shuō)，另立草議為據(jù)。”道光元年（1821）十二月，陳賜之等人出賣江寧府江寧縣城中朱履巷的房屋，在官頒的“官杜絕契”上聲明“先立草議，后立允議”。光緒元年（1875）十月，楊大齡與其侄兒等人將坐落在江寧縣洋珠巷的20余間房屋連同附屬建筑及天井等絕賣與金姓，在官頒的“官杜絕契”上聲明“立議立契”。更加具體詳明的是，道光二十年（1840）七月，嚴(yán)亮甫等將坐落于太湖廳二十九都十九圖的大小房屋61間連同走廊披屋等絕賣與嚴(yán)廷猷，其絕賣文契聲明：“悉照草議所載，間隙不留，一應(yīng)在內(nèi)，憑中說(shuō)合，絕賣與廷猷弟名下為業(yè)，計(jì)得時(shí)直絕價(jià)紋銀一千五百兩正，既無(wú)利債準(zhǔn)折，亦無(wú)重疊交易，其銀契下一并收足，厘毫無(wú)欠。”同治十三年（1874）七月，劉錦文等將坐落于太湖廳二十九都十二圖的平房連披屋共16間絕賣與承德堂，其絕賣房屋文契載明：“因無(wú)力修葺，情愿出售，先立草議。”以上數(shù)件正契內(nèi)容反映，蘇州以及蘇州郊區(qū)、南京等地的田宅交易，買賣雙方在書立正契之前，均訂立過(guò)草議或草議類文書，草議詳細(xì)載明了所有房產(chǎn)、全部房?jī)r(jià)銀及一應(yīng)交割事項(xiàng)，而且對(duì)正契以外的推收、杜絕、找嘆及裝折等銀也一并予以規(guī)定，這與我們所見草議文書完全契合，而且正契所載，完全按照草議，草議所議條款在日后得到了有效落實(shí)。只有書立草議，才能使我們理解正契中“議得”二字的真正含義。

康熙初年，就已出現(xiàn)了一次性預(yù)先書立各式文書的做法

乾隆三年（1738）五月，吳縣人江慎思，將自有平屋3間，出賣給嚴(yán)處為業(yè)，得過(guò)房?jī)r(jià)銀16兩，因原價(jià)不敷，再次央中，向嚴(yán)處要得貼價(jià)銀7兩，雙方書立《加貼絕房屋基地文契》，契中載明：“遵旨一書一絕，賣價(jià)已足，貼價(jià)已敷，仍憑嚴(yán)處拆卸改造，永遠(yuǎn)管業(yè)，與江姓無(wú)涉。”這是目前所見最早載明“總書一契”字樣的江南房地產(chǎn)買賣文書。

清代民間田宅買賣，為完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，需要書立自典契、絕賣契、推收契、杜絕契和加找契等各種文書，從典賣、絕賣到找價(jià)，房地產(chǎn)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移往往歷時(shí)數(shù)年以至數(shù)十年。但實(shí)際上，早在康熙初年，就已出現(xiàn)一次性預(yù)先書立各式文書的做法了。

康熙十年（1671）五月，嘉定縣業(yè)主張屏侯、新侯兄弟，為了安葬親人，籌措所需銀兩，先是出具《賣契》，說(shuō)明賣房的原因是“糧銀無(wú)措”，因此將在城三圖房屋一所賣與席處為業(yè)，收取房?jī)r(jià)銀450兩；繼而出具《添絕賣契》，說(shuō)明后來(lái)“又因錢糧緊急”，因而央請(qǐng)?jiān)?ldquo;議添絕銀”，收取添絕銀90兩；后來(lái)再次出具《添絕賣契》，說(shuō)明所賣房產(chǎn)在收取房?jī)r(jià)后“已經(jīng)添絕”，獲取過(guò)添絕銀，現(xiàn)在“又因錢糧急迫，且有葬親大事”，因而再次央請(qǐng)?jiān)械?ldquo;再議添絕”，收取二次添絕銀60兩（此筆添絕銀，即加絕銀）；最后第三次出具《添絕賣契》，說(shuō)明此次房產(chǎn)“已經(jīng)添絕外，復(fù)行加絕”，現(xiàn)在“又因糧銀無(wú)措，且葬費(fèi)不支”，于是再次央請(qǐng)?jiān)械?，更向買主席處“言添”，獲取“加絕銀”30兩，并且特別聲明，此次加絕“出于常格之外”，“在席忠厚待人，在張得濟(jì)正用，自后永遠(yuǎn)管業(yè)居住，并無(wú)不盡不絕，決無(wú)異言”。四件文書，正契一件，添契三件，相當(dāng)完備，完全符合“嘉邑一賣三添舊例”。前后收取房?jī)r(jià)正契銀450兩，添絕銀三次共180兩，添絕銀是房?jī)r(jià)正契銀的40%。雙方所立議單清楚地說(shuō)明，正契銀和三次添加銀，均是一次性支付的，相關(guān)文契也均是于康熙十年五月一次性具立的，而具立的文字口氣，卻參照了分次書立的文契。添加契說(shuō)明的付款理由既大同小異，正契和添加契也未標(biāo)明具體日期，反之正說(shuō)明，盡管正契銀和歷次添加銀是一次性支付的，但添加契還得分次具立，這樣一來(lái)，就完全符合鄉(xiāng)間俗例。

到了乾隆初年，民間的這種實(shí)際做法就在文書上直接反映出來(lái)。吳縣龔尚義在乾隆二十三年（1758）四月的賣房契上聲明：“三面議定，遵奉憲例，總書一契。”江寧府汪其秋在嘉慶十一年（1806）五月的《杜絕賣住房文契》上聲明：“此房自杜絕賣后，遵奉部憲例禁，凡杜絕之產(chǎn)永無(wú)增找，永不回贖，永斷葛藤。”太湖廳傅正東在同治五年（1866）九月所立《永遠(yuǎn)杜絕賣墳前馀地文契》上聲明：“謹(jǐn)遵定例，總書一契為憑。自今杜絕之后，永斬割根，再無(wú)絲毫枝節(jié)，任憑得主開墾，駁□栽種，陰陽(yáng)兩用，永為世業(yè)。”

江南房地產(chǎn)交易總書一契類文書，或稱“遵旨一書一絕”，或稱“遵例總歸一紙”，或稱“遵例總書一契”，或稱“今遵新例一契書絕”，表述微有不同，但意思甚明，均稱遵照新例，將各種賣契、找契、貼契等總合為一契書立，到乾隆末年，已經(jīng)成為江南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移文契的主要書立方式。如果我們細(xì)繹此類“總書一契”字樣的文書，可以究明其內(nèi)容不外乎三方面：一是聲明文書的書立是總書一契；二是聲明產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，原主放棄產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)，無(wú)贖無(wú)加，新主擁有產(chǎn)權(quán)，任憑拆卸改造；三是聲明責(zé)任和稅糧負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)既經(jīng)推收，條漕稅糧過(guò)戶辦納。如此說(shuō)來(lái)，每件總書一紙的文契，行文雖是套路，但內(nèi)容謹(jǐn)嚴(yán)，文意非常明確，不留任何糾紛或歧異的空間。

針對(duì)民間規(guī)避房地產(chǎn)交易稅銀的做法，清廷和地方政府采取諸多預(yù)防和懲治措施

買賣文書形式的這種變化，既是民間房地產(chǎn)交易長(zhǎng)期運(yùn)作的結(jié)果，又是民間落實(shí)朝廷和地方政府相應(yīng)律例要求的結(jié)果。

按清律規(guī)定和民間慣例，房地產(chǎn)典賣即活賣，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，無(wú)需交稅，絕賣后的找價(jià)也不交稅，只有絕賣價(jià)需交產(chǎn)權(quán)稅。因此，江南民間房地產(chǎn)買賣雙方盡量多簽典契，少簽絕契，即使絕賣，也通行賣后再付找價(jià)的做法，以盡量降低絕賣價(jià)格從而減少納稅數(shù)量；或者干脆具立不經(jīng)官府蓋印的白契，不到官府交稅。嘉慶《松江府志》就曾記載：“田房稅契雖屬直省通行定額，而松屬田房授受大率抵押典贖者多，立契絕賣者少，所以常年收稅有限。”清中期浙江巡撫衙門曾規(guī)定：“凡民間活契典當(dāng)田房一概免其納稅，其一切賣契無(wú)論是否杜絕，俱令納稅，其有先典后賣者典契既不納稅，按照賣契銀兩實(shí)數(shù)納稅。”前述康熙十年（1671）張屏侯兄弟絕賣房屋，賣房銀450兩，《納戶執(zhí)照》和《換契票》顯示，確實(shí)按百分之三的納稅要求，交了稅銀13兩5錢，而三次添絕銀180兩就未見交稅。這實(shí)際上就是江南民間房地產(chǎn)絕賣后通行不斷找價(jià)的制度背景。

針對(duì)民間盡量規(guī)避房地產(chǎn)交易稅銀的做法，清廷和地方政府采取諸多預(yù)防和懲治措施。

一是頒發(fā)契尾契根，業(yè)戶按章納稅。元代以來(lái)，稅契后粘附房地產(chǎn)買賣契約末尾的官文書，稱為“契尾”。清初沿用這種方法，由各省布政司衙門印刷編號(hào)發(fā)給各地州縣，辦理稅契手續(xù)時(shí)使用。到雍正年間，河南巡撫田文鏡奏請(qǐng)，民間置買田房，與其頒給契尾，不如使布政司頒給契紙契根。戶部議覆：“凡紳衿民人置買田房產(chǎn)業(yè)，概不許用白紙寫契，藩司將契紙契根發(fā)該州縣收稅，裁存契根，契紙發(fā)各紙鋪，聽民間買用。”奉旨“依議”，每張契紙，官府收取制錢五文。這一規(guī)定要求民間必須購(gòu)買官頒契紙具立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移文書。但因?qū)嵭杏欣щy，到乾隆初年，又恢復(fù)為頒寫契尾文書制度，規(guī)定凡有紳士軍民置買田地房產(chǎn)，既要求業(yè)戶按章納稅，也為防止收稅官吏舞弊侵吞稅款。至清末，江、浙地方政府印制《官頒絕契》，令賣主填報(bào)，按此要求書立的契書，官方才會(huì)予以認(rèn)定。

二是規(guī)定絕賣文契不準(zhǔn)貼贖，典賣文契限定找贖年份。雍正八年（1730），朝廷定例：“絕賣文契，注明永不回贖，及契內(nèi)并未注明找貼者，概不準(zhǔn)貼贖。”乾隆五年（1740），《大清律例》重申：“賣產(chǎn)立有絕賣文契，并未注有‘找貼’字樣者，概不準(zhǔn)貼贖。如契內(nèi)未載‘絕賣’字樣，或注定年限回贖者，并聽回贖。若賣主無(wú)力回贖，許憑中公估，找貼一次，另立絕賣契紙。若買主不愿找貼，聽其別賣歸還原價(jià)。倘已經(jīng)賣絕，契載確鑿，復(fù)行告找、告贖，及執(zhí)產(chǎn)動(dòng)歸原先侭親鄰之說(shuō)，借端掯勒，希圖短價(jià)者，俱照不應(yīng)重律治罪。”乾隆二十二年（1757）《大清律例》又規(guī)定：“其自乾隆十八年定例以前，典賣契載不明之產(chǎn)，如在三十年以內(nèi)，契無(wú)絕賣字樣者，聽其照例分別找贖，若遠(yuǎn)在三十年以外，契內(nèi)雖無(wú)絕賣字樣，即以絕賣論，概不許贖。”江、浙地方的官府也不斷頒布檄示，嚴(yán)令切實(shí)遵行。朝廷的立法和地方官府的規(guī)定，實(shí)際上均是為了降低民間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的典賣和找價(jià)比重，以多征產(chǎn)權(quán)稅收。

三是規(guī)定絕賣文書必須總書一契。這與規(guī)定絕賣文契不準(zhǔn)貼贖的立意宗旨是一樣的。江南民間房地產(chǎn)交易通行不斷找價(jià)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移歷時(shí)長(zhǎng)久，據(jù)說(shuō)這起于明代隆慶年間，此后實(shí)行不輟。清廷和江南地方官府采取相應(yīng)防治措施、作出種種規(guī)定后，在一定程度上減輕了文書書立分立各契的現(xiàn)象，縮減了民間找價(jià)的次數(shù)和時(shí)間。找價(jià)現(xiàn)象進(jìn)入乾隆時(shí)期逐漸趨于弱化，但直到清末，民間找價(jià)現(xiàn)象依然十分普遍，始終未曾絕跡。光緒三十年（1904），上海知縣的示諭就曾提到，“照得民間買賣田房產(chǎn)業(yè)，失主既已立契賣絕，告找告贖，或藉端索借，向得主詐擾，均屬大干例禁。……本邑買賣田房，既立賣契，價(jià)不載明，復(fù)又另立加找絕嘆等名目之契，系屬惡俗，殊乖定例。”由此說(shuō)來(lái)，論者所謂“上海地區(qū)加嘆名存實(shí)亡的過(guò)程自道光元年（1821）就已開始了”的看法并不符合歷史實(shí)際。

（作者為南京大學(xué)特聘教授、歷史學(xué)院博導(dǎo)）

【參考文獻(xiàn)】

①汪智學(xué)主編：《南京房地產(chǎn)契證圖文集》，南京：南京出版社，2008年。

②余同元、唐小祥主編：《蘇州房地產(chǎn)契證圖文集》，南京：江蘇人民出版社，2014年。

③范金民：《從分立各契到總書一契：清代蘇州房產(chǎn)交易文契的書立》，《歷史研究》，2014年第3期。

④范金民：《“草議”與“議單”：清代江南田宅買賣文書的訂立》，《歷史研究》，2015年第3期。

責(zé)編/王妍卓    美編/宋揚(yáng)

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