編者的話

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。

新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)的住房保障制度和發(fā)展政策經(jīng)歷了怎樣的變遷，我們對(duì)住房屬性的認(rèn)識(shí)又經(jīng)歷了一個(gè)怎樣的曲折過(guò)程？通過(guò)哪些調(diào)控機(jī)制，才能確保住房回歸到居住的基本屬性上？域外解決住房問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)又有哪些啟示？

《思想者》副刊特約請(qǐng)幾位學(xué)者一一解析，以饗讀者。

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讓住房市場(chǎng)回歸到基本居住功能上來(lái)

畢夫

■與金融、土地政策工具相比，通過(guò)財(cái)稅和立法應(yīng)當(dāng)是下一步構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中最有看點(diǎn)也最核心的內(nèi)容。

從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)同時(shí)具有資本品與消費(fèi)品的雙重屬性，而且消費(fèi)品屬性應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資本品屬性。然而，由于缺乏政策的厘清與定位，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)論是自然人還是法人，都片面地將住房視作投機(jī)炒作與賺錢謀利的工具。房地產(chǎn)商捂盤惜售，借機(jī)拉抬出售價(jià)格；企業(yè)包括一些國(guó)有企業(yè)不務(wù)正業(yè)，大量涉足房地產(chǎn)，在推升房?jī)r(jià)中大發(fā)橫財(cái)；不少個(gè)人或投機(jī)者借助信貸杠桿結(jié)隊(duì)“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。結(jié)果，整個(gè)社會(huì)金融資本有相當(dāng)一部分集結(jié)到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這不僅導(dǎo)致一二線城市房?jī)r(jià)輪番暴漲，也使三四線城市陷入庫(kù)存積壓的窘境，還大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的財(cái)富泡沫加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。正因如此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這一通俗化概括隱含著決策層的諸多良苦用心。

一方面，這一論斷明確了住房的定位，使得住房市場(chǎng)有望回歸到居住的基本功能上來(lái)；另一方面，它旨在稀釋住房的資本品屬性，標(biāo)明政策取向?qū)⒊^續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒與抑制房地產(chǎn)泡沫的方向深入推進(jìn)。為此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

房?jī)r(jià)與貨幣關(guān)系緊密，近10年的房?jī)r(jià)飆漲幾乎與寬松貨幣政策下的流動(dòng)性過(guò)剩完全同步，而且房地產(chǎn)是極易產(chǎn)生高杠桿、滋生泡沫的領(lǐng)域，因此，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。為此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)強(qiáng)調(diào)在宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策上要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。另外，土地供應(yīng)直接影響著房?jī)r(jià)，因此，土地政策要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應(yīng)，對(duì)商品房庫(kù)存積壓嚴(yán)重地區(qū)暫停土地供應(yīng)。要提高住宅用地比例，盤活城市限制和低效用地。

與金融、土地政策工具相比，通過(guò)財(cái)稅和立法應(yīng)當(dāng)是下一步構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中最有看點(diǎn)也最核心的內(nèi)容。對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅是國(guó)際通行做法，也是防止住房市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)炒作的有效手段。特別是對(duì)于世界第一人口大國(guó)來(lái)說(shuō)，土地資源非常有限，每一個(gè)個(gè)體絕不能占有過(guò)多土地資源，否則，就會(huì)侵蝕別人的利益，造成房?jī)r(jià)失控暴漲。通過(guò)開征房地產(chǎn)稅，讓占有過(guò)多住房資源者多交稅，然后補(bǔ)貼住房困難的低收入階層，已是必選之策?？梢耘卸?，2017年將是房地產(chǎn)稅進(jìn)入立法程序的關(guān)鍵一年。

鑒于地方政府與土地財(cái)政的緊密關(guān)系，一些地方政府在房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲中的作用，必須引起我們的足夠重視。為什么每一次中央政府針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控往往總是收效甚微，甚至最終陷入“調(diào)控——上漲——再調(diào)控——再上漲”的惡性循環(huán)？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)地方政府主體的責(zé)任。因此，有關(guān)地方政府在去庫(kù)存、控房?jī)r(jià)、抑泡沫等方面的責(zé)任歸屬與制度約束等頂層設(shè)計(jì)方案，接下來(lái)可能會(huì)悉數(shù)落地。