對中國住房市場的再定位

鄒琳華（中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

■居住屬性是住房的基本屬性，投資投機(jī)屬性屬于住房的派生屬性。離開了居住屬性，住房的投資屬性要么不復(fù)存在，要么只能對社會產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。投資屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于基本屬性。

“房子是用來住的，不是用來炒的”“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”，這兩大提法是立足國情和住房政策的實(shí)踐教訓(xùn)，對住房市場的科學(xué)再定位。

從城鎮(zhèn)福利分房與配給制到住房市場化

我國對住房屬性的認(rèn)識，經(jīng)歷了一個(gè)曲折過程。從新中國成立后到改革開放以前，人們主要關(guān)注的是住房的基本居住屬性，住房政策的主要目標(biāo)是保障城鎮(zhèn)居民基本住房需求，城鎮(zhèn)住房分配實(shí)行的是福利分房與配給制。這一階段雖有效保障了城鎮(zhèn)居民的基本住房需求，但由于缺乏資金且資源配置效率較低，城鎮(zhèn)居民住房水平提高緩慢。到1978年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為6.7平方米。

改革開放以后，隨著人民收入水平不斷提高，城鎮(zhèn)居民家庭對住房居住水平也提出了更高要求，以市場化為導(dǎo)向的住房制度改革開始逐漸摸著石頭探索前行。自1978年改革開放以來，住房市場化改革先后經(jīng)歷了探索試驗(yàn)售房（1978~1985）、提租補(bǔ)貼（1986~1990）、以售帶租（1991~1993）、全面推進(jìn)（1994~1998.6）、取消福利分房、實(shí)行貨幣分房（1998-）等階段的改革。1998年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），提出“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租”“發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場”“擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限”。這些標(biāo)志著沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房商品化所取代，確立了以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

隨著住房市場化改革的推進(jìn)，被壓抑的住房需求不斷得以釋放，住房市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，到2001年，全國商品住宅投資達(dá)4216.68億元，占全國城鎮(zhèn)住宅投資的67.34%，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)20.8平方米。但直至21世紀(jì)初，由于城鄉(xiāng)居民家庭收入水平仍然較低，住房潛在需求釋放仍然緩慢，住房改革艱難推進(jìn)。

使普通商品房成為市場的供應(yīng)主體

2002年以來，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動下，住房市場形勢發(fā)展提出了住房進(jìn)一步商品化的要求，住房的投資投機(jī)屬性也開始為多數(shù)人所認(rèn)識。這一時(shí)期，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求；工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，也必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。2003年8月，原建設(shè)部《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文）將經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”修改成“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，確立了房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，使普通商品房成為市場的供應(yīng)主體。在這一階段，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭開始擁有多套商品住房；很多進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民家庭，也在其流出地縣城或地級市購置了一套以上商品住房。到2010年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)31.6平方米。但這一階段在住房大發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了房價(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等問題。

保障房補(bǔ)課

隨著住房全面商品化和城鎮(zhèn)房價(jià)持續(xù)飛漲，不僅低收入階層無力購房，還產(chǎn)生了大量介于高收入與低收入階層之間的住房困難的“夾心層”，人們開始重新意識到保障房建設(shè)的重要意義。不少人認(rèn)為，中低收入住房困難階層應(yīng)由政府提供住房保障，其他收入階層可通過市場購買商品房；政府只要提供了完善的住房保障，無論商品房價(jià)格如何漲跌都不會影響經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定，政府無須再干涉商品房市場運(yùn)行。在此思路指導(dǎo)下，住房政策進(jìn)入保障房補(bǔ)課的新階段。2011年“‘十二五’規(guī)劃綱要”中，正式提出此間建設(shè)3600萬套保障房的目標(biāo)任務(wù)，標(biāo)志著“保障房補(bǔ)課”思想正式付諸政策實(shí)踐。

住房市場的深層次矛盾

然而，近年實(shí)踐證明，“商品住房”的商品（投資）屬性和民生（居?。傩圆荒芎唵胃盍验_來。完全依賴市場機(jī)制，不僅不能解決住房市場的根本矛盾，還將進(jìn)一步扭曲經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，住房市場的深層次矛盾主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

一是土地市場高度壟斷導(dǎo)致商品房價(jià)格長期畸高。我們的住房用地由地方政府獨(dú)家出讓，對土地市場的高度控盤必然造成房價(jià)居高難下，收入分配扭曲。

從需求側(cè)看，高房價(jià)使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過重，消費(fèi)增長乏力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有淪為“房奴經(jīng)濟(jì)”的隱憂。居民家庭好不容易擁有了住房所有權(quán)，卻一不小心成為“房奴”，下半輩子將為銀行、開發(fā)商等打工。高額的按揭本息使得“房奴”們緊縮消費(fèi)、不敢失業(yè)，消費(fèi)水平與幸福指數(shù)雙下降。購房者實(shí)際可支配收入較低，也使得社會經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級乏力。

從供給側(cè)看，高房價(jià)決定了政府投資必須在經(jīng)濟(jì)增長中起主導(dǎo)作用。在土地由政府獨(dú)家出讓的條件下，政府通過高房價(jià)集中的這部分社會財(cái)富，必須通過政府投資的方式再花出去，才能維持國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀平衡。在公共基礎(chǔ)設(shè)施水平較低的條件下，政府投資能夠顯著提高經(jīng)濟(jì)效率，推動經(jīng)濟(jì)增長。但隨著公共基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提高，政府投資的經(jīng)濟(jì)效率不斷遞減，低效浪費(fèi)現(xiàn)象凸顯。

二是區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾突出，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。由于現(xiàn)階段人口向大城市流動，大城市收入和就業(yè)機(jī)會均要優(yōu)于中小城市，從而造成特大城市和大城市住房短缺局面將在很長一段時(shí)期內(nèi)存在。而對于廣大中小城市而言，住房總體供大于求的局面也將在較長時(shí)期內(nèi)存在。在這種條件下，縱容投資投機(jī)者利用金融杠桿炒高大城市房價(jià)必將惡化供求矛盾，妨礙居民住房水平的提高；而縱容金融資本對中小城市房價(jià)的炒作，則會加劇住房相對過剩。

住房的投資投機(jī)屬性必須服務(wù)于居住屬性

從本質(zhì)上看，住房必然同時(shí)具有兩種天然屬性，一是作為耐用消費(fèi)品的居住屬性，二是作為金融投資品的投資屬性，這兩種屬性一般同時(shí)并存且不可分割。但是，這兩種屬性存在一個(gè)主次關(guān)系。其中，居住屬性是住房的基本屬性，投資投機(jī)屬性屬于住房的派生屬性。離開了居住屬性，住房的投資屬性要么不復(fù)存在，要么只能對社會產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。投資屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于基本屬性。住房投資投機(jī)，必須以節(jié)約資源、提高居民居住水平為目標(biāo)。如果派生屬性脫離了基本屬性，要么形成大量無人居住的“鬼城”，最后只能賣給投機(jī)者或單純套取銀行貸款，從而對社會資源造成極大浪費(fèi)；要么把房價(jià)不斷炒高，少數(shù)人擁有大量住房，而多數(shù)人住房負(fù)擔(dān)沉重。

各級政府不僅需要提供基本住房保障，還有責(zé)任擔(dān)負(fù)維持商品住房市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的重任。各地方政府應(yīng)采取有效措施保障居民合理住房需求、抑制住房投機(jī)和平抑住房價(jià)格。