【摘要】農民和農民工在購房去庫存中發(fā)揮著十分重要的作用，應當充分引導好、保護好、培育好這支力量。與此同時，也不能過分夸大農民、農民工進城購房去庫存的作用。要遵從自愿、理性、分類施策的原則，貫徹好以人為本的新型城鎮(zhèn)化理念。

【關鍵詞】農民工 購房 房地產去庫存

【中圖分類號】F291.1    【文獻標識碼】A

近年來，在供給側結構性改革的推動下，我國房地產去庫存工作取得了初步成效，但當前庫存形勢依然嚴峻。房地產去庫存不但事關房地產行業(yè)本身能否健康、平穩(wěn)發(fā)展，還事關我國經濟能否健康、有序、可持續(xù)發(fā)展，因為房地產業(yè)是牽涉幾十個行業(yè)產業(yè)鏈條的關鍵節(jié)點，在國民經濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位。各級政府需要站在經濟社會發(fā)展全局高度，認真研究、周密部署、科學推進房地產去庫存工作。房地產去庫存，需要多方面努力。其中，對于農民、農民工進城購房在去庫存中的作用，需要準確把握、正確認識。

農民、農民工進城購房對去庫存有重要作用，但不能過于夸大

首先，縱觀人類文明變遷歷程，城市（鎮(zhèn)）化是人類社會發(fā)展的一個主流趨勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2016年統(tǒng)計公報》顯示，截至2016年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為57.35%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為41.2%，也就是說這中間有超過16%的人口（至少2.2億人）來自農村，他們中絕大多數可能在城鎮(zhèn)都沒有房子，是現實的和潛在的購房者。全球中等發(fā)達國家和地區(qū)的城市化率都在85%左右，西方發(fā)達國家的城市化率高達95%左右。兩相對比，我國城鎮(zhèn)化率仍有很大的提升空間。事實上，近年來我國城鎮(zhèn)化進程一直保持旺盛勢頭。2016年末，在經濟下行壓力增大背景下，我國常住人口城鎮(zhèn)化率比上年末還提高了1.25個百分點，戶籍人口城鎮(zhèn)化率比上年末還提高了1.3個百分點。在可預見的未來三十年左右的時間里，城鎮(zhèn)人口還會進一步增加，城鎮(zhèn)需要為他們中的大部分人提供住房。

其次，農民和農民工群體的遷徙愿景，與人口向城鎮(zhèn)集中的社會發(fā)展大趨勢基本一致。經驗觀察和研究佐證了這一點。近年來筆者在廣東東莞開展的農民工專題調研發(fā)現，在接受問卷調查的304個對象（涉及15個省、市、自治區(qū)）中，對于“您將來不想在外地打工時打算回哪里”，選擇“回到老家農村”的僅占24.8%，選擇“回到老家鎮(zhèn)上”以及“回到老家縣上”的合計占42.2%，還有24.8%的受訪對象處于考慮觀望狀態(tài)，表示要“走一步看一步”。同一項調研還顯示，對于“如果將來不想在外地打工了您打算怎么辦”，僅有20.5%的受訪對象選擇了“回家務農”（即從事種養(yǎng)殖業(yè)），多達55.7%的受訪對象選擇了“做生意”，還有2.7%的人選擇了“開工廠”。也就是說，在我們調查的對象中，有近80%的人愿意留在城鎮(zhèn)，而且年齡越輕，選擇留在城鎮(zhèn)的比率越高，他們是重要的潛在購房者。

再次，一部分農民和農民工具備了進城購房的基本能力。隨著改革開放的深入推進，農民、農民工不再是一個同質性或均質性整體，其內部已然發(fā)生深刻分化，已經是一個在資本占有、經濟收入、社會聲望、價值取向等方面都出現較大差異的等級群體。農民群體分化為在村辦廠的老板、種養(yǎng)殖大戶、自耕自種小戶、將承包地流轉后受雇于種養(yǎng)殖大戶的農民、依靠土地流轉費過日子的農民等若干亞群體。農民工則分化為占有相當資本并雇傭他人的業(yè)主、占有少量資本的自我雇傭的個體工商業(yè)者以及完全依賴打工的受薪者等幾個亞群體。在這些亞群體中，有的毫無疑問具有進城購房的基本能力。

因此，在這一背景下，如果低估甚至否定農民、農民工在進城購房去庫存中的作用，顯然是不實事求是、不明智的?，F在有兩億多常年住在城鎮(zhèn)的農民和農民工，涉及幾千萬個家庭，在購房去庫存中肯定可以起到十分重要的作用，應當充分引導好、保護好、培育好這支力量。與此同時，也不能過分夸大農民、農民工進城購房去庫存的作用。這是因為，我國城鎮(zhèn)化理論空間到底有多大，尚不得而知；理論空間能否轉化為現實空間，還取決于非農產業(yè)的發(fā)展水平、就業(yè)崗位的增加情況以及人口向城鎮(zhèn)集聚的意愿強弱等多種因素；再者，盡管近年來有一部分有意愿且有能力的農民、農民工已經進城購房，但是還未成為去庫存的主力軍。官方數據顯示，在2015年全國范圍內1.7億農民工總數中，僅有1.3%的人即220多萬農民工在務工地自購了住房?？梢?，要想讓農民和農民工為去庫存發(fā)揮更大更廣泛的作用，不是一蹴而就的事情。

政策的科學性和有效性對農民、農民工進城購房具有巨大而深刻的影響

無論從理論上講還是現實中看，農民、農民工正在逐步成為進城購房的一股力量。有這樣一個不容忽視的事實：截至2015年末，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已經超過90%，并有接近20%的家庭擁有兩套以上的住房。城鎮(zhèn)居民消化房地產的空間已然相對有限。農民、農民工因而被認為是進城購房的重要新主體和新力量。但是，農民、農民工能否真正成為進城購房的重要新主體和新力量，能否如期發(fā)揮去庫存的作用，從技術層面看，還取決于當前相關政策措施的科學性和有效性。一套兼具科學性和有效性的工作方案，至少應該體現和貫徹以下五個原則和要求。

一是非強制性原則。強行推動農民、農民工進城購房，不但難以收獲去庫存的理想效果，而且可能引發(fā)群體事件和社會動蕩。在具體操作過程中，應充分尊重農民、農民工意愿，慎重考量他們的購買能力，切不可迫于問責壓力或出于政績沖動，做出揠苗助長的事情，反而落得個“苦心極力，卒無所得也”的下場。與此同時，要加強市場內外監(jiān)管，依法從嚴處理強制和變相強制農民、農民工進城購房的行為，并做好相關事務的善后工作。

二是客觀理性原則。對于坊間流行的樓市“泡沫論”“崩盤論”，不能采取回避策略，而應承認“事出有因”。要切實提高市場和政策等相關信息的公開透明度，主動耐心地引導廣大農民、農民工對房地產行業(yè)進行全面分析，幫助他們形成客觀判斷，配合他們進行理性消費。應該讓廣大農民、農民工知曉，樓市泡沫分布存在區(qū)域性差異。一二線城市的房地產普遍存在估值過高的風險，絕大多數三四線城市的房地產估值基本合理。因此，有意愿且有能力的農民、農民工，在自己比較熟悉的鎮(zhèn)上、縣上乃至市上釋放剛需，其風險是可控的。

三是因類施策原則。對于有意愿且有能力的農民、農民工，應該積極主動地為他們做好服務工作；對于有愿望有能力但還在徘徊觀望階段的農民、農民工，在幫助他們對房地產行業(yè)進行分析基礎上，引導他們逐步重拾對政府的信任，相信政府調控樓市的有效性將逐步得到提升，業(yè)主的基本權益將逐步得到更好保障，住房的居住性、民生性屬性將逐步實現回歸；對于有意愿但要“跳起來才可摘到桃子”的農民、農民工，務必反復提請他們注意理性消費，并在信貸支持、稅費減免、購房補貼等方面適當做些文章，同時防止變相提價等行為消解政策帶來的優(yōu)惠；對于那些有意愿但根本沒有能力，以及既沒意愿也沒能力的農民、農民工，要允許他們安于現狀、留守農村，千萬不能做“拉郎配”的事情。

四是分層施策原則。大體說來，一二線城市的主要問題不是去庫存，而是房地產估值過高；三四線城市以及城鎮(zhèn)的主要問題不是房地產估值過高，而是庫存過多。中央政府應該根據不同層次城市的實際情況，出臺具有彈性的組合政策，適當采取政策留白策略，切忌搞“一刀切”，堅決杜絕“庫存去得不多，卻把房價再次哄抬起來”的情況再次發(fā)生。

五是一城一策原則。即便同處于三四線城市，每個城市的具體情況也不盡相同，包括地價、房價與庫存的情況。因此，為了實現既保護好農民、農民工的基本權益，又完成好去庫存任務的工作目標，各級政府應該繼續(xù)堅持一城一策原則，尤其是基層政府要吃透中央精神、摸清自家底子、借鑒類似經驗，切實提高政策的針對性、精準性和有效性。

推動農民、農民工進城購房，需防止三種偏向

推動農民、農民工進城購房去庫存工作，務必始終堅持和貫徹去庫存根本目的是推動以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設的理念，這是有效做好去庫存及其相關工作的重要前提。否則，不但可能事倍功半，還有可能出現事與愿違的情況。當前，社會上有三種偏向，需要引起特別注意和糾正。

一是“把農民、農民工當作去庫存工具”的偏向。這一偏向犯下了本末倒置的錯誤。農民、農民工進城購房，客觀上是在為去庫存發(fā)揮作用，但是我們主觀上不能把農民、農民工當作工具來使用，而要把農民、農民工的利益放在心中最高位置，牢記全心全意為人民服務的宗旨和以人民為中心的發(fā)展思想。

二是“為去庫存而去庫存”的偏向。出現這一偏向的原因在于：片面理解房地產去庫存工作，而沒有把去庫存放到新型城鎮(zhèn)化框架中去思考；或者說，僅把目光聚焦于房地產市場的破局和經濟發(fā)展的解困，缺乏經濟社會全面綜合發(fā)展的立意設計，犯下了“只見樹木、不見森林”的錯誤。

三是“把城鎮(zhèn)化當成發(fā)展經濟法寶”的偏向。這一偏向傳達的是發(fā)展主義思維，保有明顯的“經濟增長可以解決一切問題，一切都是為了促進經濟發(fā)展”痕跡。世界各國的實踐反復證明了“經濟至上”的局限與錯誤，城市（鎮(zhèn)）化的核心是以人為本，城市（鎮(zhèn)）化的目的是為了讓生活更加美好。

這些偏向的存在，對于有效推動去庫存工作相當不利。輕則有礙視野、束縛手腳，導致各級政府和有關職能部門工作人員無法制定兼具科學性和有效性的方案；重則誘導他們好大喜功、急功近利，做出只對自己、對眼前負責而不對百姓、對地方經濟社會發(fā)展長遠大局負責的事情。對這三種偏向，務必要加以矯正。

去庫存的根本目的是加快推動以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設

結合中央有關精神以及我們調研了解到的情況來看，切實踐行以去庫存為契機、加快推動以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設之理念，當前必須重點解決好以下四個問題。解決好了這幾個問題，完成去庫存目標也就為期不遠了。

其一，要解決好“爛尾樓”和“半拉子”工程。堅決不允許把“爛尾樓”和“半拉子”工程當作包袱徑直甩賣給包括進城購房農民、農民工在內的任何消費者。相反，政府和相關房企應積極籌措資金，盡快將其整改好并完成竣工驗收。而且，在銷售之前，還應對房屋質量、“四通”（通水通電通網通路）配套、土地權屬等關鍵問題再次進行確認和驗收。

其二，要解決好產城同步發(fā)展問題。各級地方政府應立足地方實際，充分挖掘地方潛力，積極發(fā)展特色產業(yè)，盡可能多地創(chuàng)造就業(yè)崗位，使農民、農民工進城購房之后，能夠待得住、留得下。只有城里具備待得住、留得下的條件，才能吸引更多農民、農民工進城購房。

其三，要解決好公共服務配套問題。農民、農民工進城購房的主要動機，是享受優(yōu)于農村的、只有城里才有的文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源以及交通設施、社會保障服務。解決好公共服務配套問題，既是達成進城農民、農民工心理預期的需要，也是引導更多農民、農民工進城購房的需要，還是新型城鎮(zhèn)化的內在必然要求。不過，由于現行戶籍制度及其背后以土地制度為核心的相關制度的施行，進城農民、農民工在不放棄土地權益情況下，要想享受與城市居民同水平的社會保障服務，還有很多問題需要認真研究、審慎對待和處置。

其四，要解決好新市民教育問題。新型城鎮(zhèn)化和傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的重要區(qū)別在于，更加強調人的城鎮(zhèn)化，更加重視“化農民為市民”。如果說進城購房農民、農民工在制度上實現完全市民化還存在一些障礙的話，在理念上文化上行為上率先實現市民化還是具有較大發(fā)揮空間的。各級政府和有關部門要在新市民教育方面多下功夫，盡快讓去庫存者成為城鎮(zhèn)文明的共建者、共享者和主人翁。唯有如此，去庫存、農民和農民工進城購房、新市民的培育、新型城鎮(zhèn)化建設之間，才能實現良性互動、協調發(fā)展。

（作者分別為中共中央黨校社會學教研室主任、教授；中國社會科學院政治學研究所副研究員）

【參考文獻】

①《住建部：2016年房地產去庫存工作取得初步成效》，人民網，2017年2月23日。

責編/楊鵬峰 美編/于珊

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