一二線城市樓市嚴控版圖擴大

市場多方拉鋸戰(zhàn)持續(xù),“有價無市”格局愈加明顯

近日，繼北、上、廣之后，深圳正式開啟對商辦物業(yè)的嚴控。此外，三亞、?？?、武漢、蕪湖等地紛紛再度收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策。

日前，深圳市規(guī)劃國土資源委員會發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設計管理工作的通知》，明確指出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套形式設計。其中，衛(wèi)生間、茶水間、陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置，單棟（座）建筑同一樓層內(nèi)，設有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的辦公用房總面積不得超過該樓層三分之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，商住類用房是近年來房企打擦邊球，違規(guī)比例最高的類別。房企通過“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業(yè)性質(zhì)的樓盤，由于單體套內(nèi)面積小，這些樓盤打著“不限購”、“不限貸”的旗幟招攬購房者，成為活躍的新興市場。“正因為此，政策目的便是打擊投機。”張大偉說。

而在深圳收緊商辦類用房的同時，三亞、?？诟浅雠_新政，禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。

三亞方面，全面禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店客房再行轉(zhuǎn)讓。而在出售方面，新政指出，海南省內(nèi)戶籍居民家庭在三亞新購買第2套及以上住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；而非本省戶籍居民家庭新購買的住房，必須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，作為產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)態(tài)發(fā)展的熱門地區(qū)，三亞將提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營比例。

?？诜矫?，進一步將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購范圍。戶籍家庭首次購買普通商品住房的商業(yè)性個人住房貸款,最低首付款比例按照國家相關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行。對擁有2套以上住房的居民家庭可暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。此外，?？谝步诡A售商品房轉(zhuǎn)讓。

武漢方面，為防止開發(fā)商隱性漲價，武漢發(fā)布新政要求對全裝修住房實施分段限價，例如預售備案單價不超過1萬元的，全裝修價格不高于2000元/平方米；預售備案單價3萬元以上的，全裝修價格不高于5000元/平方米。

蕪湖方面也進一步收緊調(diào)控，規(guī)定新購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓。此外，要求嚴格商品住房價格備案，對不接受價格指導的企業(yè)，暫不辦理價格備案。

“熱點省市調(diào)控不斷加碼升級，樓市調(diào)控的‘打補丁’模式仍在繼續(xù)，主要為了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心楊科偉說。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。其中，隨著近期濟南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過20個城市啟動暫時凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。

但需注意的是，楊科偉表示，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，便是現(xiàn)階段在需求外溢、投機心理難平的同時，熱門城市對項目定價、預售證發(fā)放的限制有增無減，導致新增供應同、環(huán)比皆下降且處于低位，供求不平衡，房價僵持不下，甚至部分存在上漲之勢。

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國29個重點城市商品住宅有13個城市新增環(huán)比上升，占44.8%。但從同比來看，29個城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應上漲。

因此，楊科偉認為，在持續(xù)低供應下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價無市”格局愈加明顯。因此，受制于限購、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴控供應，多數(shù)城市成交持續(xù)低迷，但隨著樓市持續(xù)的政策收緊，調(diào)控的延長，在房企回收資金的壓力下，供應量企穩(wěn)回升，成交量有望逐步回歸至正常水平。而對于部分城市，房價仍面臨著較大的上漲壓力，后期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。