如何保障公租房的平穩(wěn)運(yùn)行？香港政府的做法是：首先，準(zhǔn)確界定何種經(jīng)濟(jì)水平以下者需政府為他們提供公屋，科學(xué)設(shè)定公屋承租者的資產(chǎn)和月收入限額，以保證公屋資源不被濫用。香港房屋署根據(jù)居民家庭資產(chǎn)、收入、支出、房價(jià)、房租、人數(shù)等因素，決定家庭資產(chǎn)、月入息（即收入，下同）多少以下可承租公屋，家庭人數(shù)及年齡不同，申請(qǐng)公屋的資產(chǎn)、入息標(biāo)準(zhǔn)不同，承租的公屋面積也有所區(qū)別，該標(biāo)準(zhǔn)每年調(diào)整一次。現(xiàn)行資產(chǎn)和入息的標(biāo)準(zhǔn)見表1、表2：

其次，根據(jù)公屋租戶的收入指數(shù)合理確定租金，以保證租戶負(fù)擔(dān)得起租金。2007年6月，香港立法會(huì)通過《2007年房屋（修訂）條例草案》（2008年1月1日起實(shí)施），用新的公屋租金調(diào)整框架取代《房屋條例》（第283章）所訂的根據(jù)法定租金與入息比例中位數(shù)的10%來確定租金的做法，將其改為根據(jù)公屋租戶家庭收入的變動(dòng)而上調(diào)或下調(diào)租金。在新租金調(diào)整機(jī)制下，公屋租金每兩年檢討一次。公屋租金根據(jù)租戶家庭收入指數(shù)的變動(dòng)而上下調(diào)整。新近一次租金檢討在2014年進(jìn)行，雖然期間收入指數(shù)上升19.27%，但是公屋租金由2014年9月1日起的增幅則為上限的10%（香港房屋署，2016）。

在承租公屋者的資產(chǎn)和入息限額、公屋租金設(shè)定后，無論限額之內(nèi)還是限額之外都有值得區(qū)別對(duì)待的具體情況。在限額之外，亦即公屋保障范圍之外，還有一批經(jīng)濟(jì)相對(duì)較好、具有一定住房購買能力、想置業(yè)而又無力購買商品房的群體，需不同程度的住房保障。還有一些家庭承租公屋后經(jīng)濟(jì)條件有所改善，希望購買租住的公屋。這些人的住房同樣有保障品和商品的雙重屬性，只不過相對(duì)限額內(nèi)的保障對(duì)象的住房而言，其保障品屬性相對(duì)較淡而已。為此，香港房屋署制定了“居者有其屋計(jì)劃”（居室計(jì)劃）、“租者置其屋計(jì)劃”（租置計(jì)劃）以及“置業(yè)資助貸款計(jì)劃”（置貸計(jì)劃）、安置心計(jì)劃等，讓該類居民有能力購買政府提供的居室和公屋，或資助他們到市場上購買商品房。在這些計(jì)劃里，以居室計(jì)劃為主，居室是香港政府提供給居民的最主要的購買類保障房。

需要指出的是，香港保障房以廉價(jià)租賃房——公屋為主，供居民購買的廉價(jià)產(chǎn)權(quán)房——居室等不僅在保障房體系中所占的份額較小，而且常以住房“調(diào)節(jié)器”的形式出現(xiàn)。每當(dāng)房價(jià)高漲、房租高企、越來越多的人難以通過市場解決住房問題時(shí)，香港房委會(huì)就會(huì)擴(kuò)大公屋的申請(qǐng)范圍，同時(shí)興建居室，以少許贏利但又比商品房售價(jià)低得多的價(jià)格賣給符合條件的居民；當(dāng)商品房售價(jià)低落時(shí)，政府則會(huì)主動(dòng)停建居室，以免其對(duì)住房市場形成沖擊。這也反映了保障房的保障范圍并無絕對(duì)界限，它是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、居民收入尤其是商品房的售價(jià)和租金而不斷變化的。1997年，香港回歸前夕，房價(jià)飛漲，特區(qū)政府計(jì)劃每年推出5萬套居屋給申請(qǐng)者，同時(shí)鼓勵(lì)租住公屋的居民購置居所，希望到2008年70%的香港人居住在自己購置的住宅中。1998年，亞洲金融危機(jī)來襲，香港樓市持續(xù)暴跌，私人樓宇價(jià)格指數(shù)從1997年的163.1下降到2003年的61.6，許多按揭貸款購房者都成為負(fù)資產(chǎn)人士。為了穩(wěn)定樓市，2003年9月特區(qū)政府宣布無限期停建及停售居屋和租者置其屋計(jì)劃，終止私人機(jī)構(gòu)參建居屋，停止推行混合發(fā)展計(jì)劃等，全面暫停“可售”類公屋政策。2004年以后，私人樓宇價(jià)格迅速上漲，2011年超過歷史最高水平，很多居民被房地產(chǎn)市場拋棄，置業(yè)變得十分困難，特區(qū)行政長官在《施政報(bào)告》中宣布重建居屋，而后房屋署決定每年新建約8000個(gè)居屋單位，供符合條件的人購買，以回應(yīng)中低收入家庭的置業(yè)訴求。

在資產(chǎn)和入息限額之內(nèi)，公屋承租者的經(jīng)濟(jì)條件也有不同，公屋租金也有所區(qū)別。香港房委會(huì)的做法是對(duì)限額以內(nèi)的超低收入者予以不同程度的租金減免。從2007年8月開始，公屋租戶如符合下列資格，便可獲減四份之一或一半租金：第一，非長者家庭總收入低于輪候冊(cè)入息限額50％，或租金與入息比例超過25％，或家庭總收入介乎輪候冊(cè)入息限額50％至70％之間，而租金與入息比例超過15％，均可獲減50%的租金；第二，非長者家庭總收入低于輪候冊(cè)入息限額70%、但不低于50％，或租金與入息比例超過18.5％、但不超過25％，均可獲減四分之一的租金；第三，長者家庭（即全部家庭成員年滿60歲或以上）總收入低于輪候冊(cè)入息限額70％，或租金與入息比例超過18.5%，均可獲減50%的租金。這些規(guī)定既反映了香港公屋政策的細(xì)膩與公平，也說明香港公屋政策制定者深諳住房保障之道，即使是被冠以保障房之名的住房，除了極少數(shù)以完全免費(fèi)的形式提供給赤貧者的保障房外，其他保障房仍被視為兼具保障品和商品性質(zhì)的住房，且其保障品的屬性有強(qiáng)弱之別。

除了公屋和居室的建設(shè)規(guī)模常被用作調(diào)節(jié)住房市場的“調(diào)節(jié)器”外，公屋的單套面積、人均居住面積、建筑高度和密度等也被視作住房市場的調(diào)節(jié)手段之一。為了不損害住房市場的健康運(yùn)行，以便政府能從土地市場獲得較多賣地收入，同時(shí)也為了讓居民租得起或買得起公屋，香港政府堅(jiān)守公屋的高層、高密度、小戶型（單套面積和人均居住面積均?。┑仍瓌t，使居民保有努力工作、攢錢買商品房的動(dòng)力，借以保障住房市場需求，促進(jìn)住房市場繁榮發(fā)展。20世紀(jì)50年代，香港開始建設(shè)公屋時(shí)，成人人均面積僅2.2平米；20世紀(jì)60年代，成人人均居住面積為3.3平米；1973年至1977年，香港政府推行“十年建屋計(jì)劃”，規(guī)定個(gè)人居住面積不少于3.25平米；20世紀(jì)80年代，人均居住面積提高到5平米；20世紀(jì)90年代末，人均居住面積才提高到7.5平米；時(shí)至今日，新和諧式公屋的二至三人單位（室內(nèi)面積約22平方米）可配予二或三人家庭、一睡房單位（室內(nèi)面積約30平方米）可配予三或四人家庭等，人均居住面積也僅10平米左右。20世紀(jì)50年代，公屋（即“救災(zāi)屋”）每戶面積11.14平米，設(shè)備簡陋，沒有廚房，洗手間、浴室和水喉樓層公用。20世紀(jì)六七十年代，公屋單套面積多為23至46平米，每戶有單獨(dú)的廚房、洗手間。1987年，香港推出新款十字星型公屋——青衣華苑的兩房套間僅37平米、三房套間僅52或59平米。1996年以來，香港推出的康和式公寓的兩房、三房單套面積一般也只46平米、61平米，臥室甚至只有4~5平米，三居室一般不超過85平米，且即使85平米的住房內(nèi)住有6人之多，也被視為必須遷出的“優(yōu)先處理寬敞戶”。為了節(jié)省土地，香港公屋采取了高層、高密度的發(fā)展模式，目前新建的公屋都向高空發(fā)展，住宅大廈一般以40層高為標(biāo)準(zhǔn)（葉國謙，2006）。與私人地產(chǎn)商開發(fā)的住宅區(qū)相比，公屋住區(qū)的開發(fā)密度要高出44%~72%（楊靖、郭菂、張嵩，2008）。