原標(biāo)題：600億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓融創(chuàng)絕非零和交易 萬達(dá)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略邁出關(guān)鍵一步

成熟的市場條件下，任何一筆公平交易的達(dá)成，無論大小，都是基于交易雙方利益的共贏。

7月10日，萬達(dá)集團(tuán)旗下萬達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，為了充分發(fā)揮雙方各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，經(jīng)友好協(xié)商，雙方于2017年7月10日簽訂協(xié)議，萬達(dá)商業(yè)以295.75億元的價(jià)格向融創(chuàng)中國出讓旗下13個(gè)文化旅游城項(xiàng)目91%的股權(quán)，同時(shí)還以335.95億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76個(gè)酒店，合計(jì)交易金額達(dá)到631.7億元。

這絕非一場零和式的交易。

萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略早已為外界所熟知。早在今年年初的時(shí)候，王健林在萬達(dá)集團(tuán)業(yè)績會上就明確表示，在商業(yè)地產(chǎn)上相比于營業(yè)收入，他更看重的是利潤結(jié)構(gòu)的改變，也就是要租金收入在凈利潤中的比例要不斷提升。

今年上半年，萬達(dá)商業(yè)的735億元收入當(dāng)中，來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為563.4億元，而來自于租金的收入為116.9億元，但是租金收入34.3%的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入11.3%的增速。而按照萬達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略設(shè)定，預(yù)計(jì)未來兩年左右的時(shí)間，萬達(dá)商業(yè)租金等收入將超過地產(chǎn)收入。毫無疑問，這次和融創(chuàng)中國的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，將使萬達(dá)商業(yè)成為真正的商業(yè)服務(wù)企業(yè)。

從今年上半年萬達(dá)集團(tuán)公布的經(jīng)營情況來看，作為資產(chǎn)最重板塊的萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)化路線正在加速，2016年開業(yè)的50個(gè)萬達(dá)廣場，已有21個(gè)屬于輕資產(chǎn)，而萬達(dá)商業(yè)今年上半年開業(yè)的12個(gè)萬達(dá)廣場中，萬達(dá)自持物業(yè)的只有3個(gè)，其余9個(gè)都是輕資產(chǎn)化運(yùn)作；在新發(fā)展的26個(gè)萬達(dá)廣場項(xiàng)目中，全部都是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，而根據(jù)萬達(dá)的預(yù)期，未來每年的輕資產(chǎn)化萬達(dá)廣場數(shù)量將達(dá)到40個(gè)到50個(gè)。

根據(jù)王健林在年初集團(tuán)工作會議上所述，2020年以后萬達(dá)原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)，王健林給萬達(dá)商業(yè)提出的轉(zhuǎn)型時(shí)間表是在2018年之前，顯然，此次和融創(chuàng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，將使得這一轉(zhuǎn)型時(shí)間大為提前。

眾所周知，萬達(dá)的資產(chǎn)板塊當(dāng)中，除了萬達(dá)廣場之外，另一個(gè)權(quán)重板塊就是規(guī)模更大的萬達(dá)城文旅項(xiàng)目，通過此次和融創(chuàng)中國的交易，未來萬達(dá)城文旅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)工程和開業(yè)運(yùn)營仍然由萬達(dá)團(tuán)隊(duì)獨(dú)立負(fù)責(zé)，而融創(chuàng)將負(fù)責(zé)住宅部分的開發(fā)銷售，雙方發(fā)揮各自的優(yōu)勢，將在更大程度上確保目前已發(fā)展的13的萬達(dá)城項(xiàng)目順利開業(yè)運(yùn)營，同時(shí)據(jù)了解，未來萬達(dá)將與融創(chuàng)繼續(xù)在全國至少發(fā)展20個(gè)萬達(dá)城。

隨著萬達(dá)集團(tuán)來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比例的下降，來自于文化、金融和網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的收入正在大幅提升。今年上半年，萬達(dá)集團(tuán)的1348.5億元收入中，來自于服務(wù)業(yè)務(wù)的收入為780.2億元，占到集團(tuán)總收入的57.9%，較去年55%的比例又提升了將近3個(gè)百分點(diǎn)。

而按照萬達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略，未來商業(yè)服務(wù)、文化、金融和網(wǎng)絡(luò)四大板塊將構(gòu)成四大利潤支柱，也意味著未來萬達(dá)集團(tuán)更多的利潤來自于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而更為重要的是，隨著文化、金融和網(wǎng)絡(luò)板塊的日漸成熟，這些板塊對商業(yè)服務(wù)的支撐作用也將日漸凸顯，資金流和信息流將確保萬達(dá)旗下各個(gè)經(jīng)營體的客流量保持穩(wěn)定。

當(dāng)然，對于正在向房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營沖擊的融創(chuàng)而言，此次合作必然將加速該公司的步伐。而更值得關(guān)注的是，此前已經(jīng)有消息顯示融創(chuàng)有意轉(zhuǎn)型文化地產(chǎn)，如果在此時(shí)與率先在文化產(chǎn)業(yè)上完成布局的萬達(dá)攜手，未來將充滿更大的合作空間。一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，消息稱融創(chuàng)此前已經(jīng)拿下樂視影業(yè)的控制權(quán)，樂視影業(yè)此前和萬達(dá)影業(yè)也有多個(gè)項(xiàng)目的合作，而在此次的公告內(nèi)容中也透露，雙方有意在電影等多個(gè)領(lǐng)域中的全面戰(zhàn)略合作，未來兩家影業(yè)巨頭的合作空間值得關(guān)注。

據(jù)了解萬達(dá)商業(yè)這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。盡管萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率仍舊在安全邊際之內(nèi)，但是通過此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率將大幅下降。

在下調(diào)資產(chǎn)負(fù)債率的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的整體轉(zhuǎn)型，從商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)身為商業(yè)服務(wù)企業(yè)，這期間最大的收益無疑將是萬達(dá)商業(yè)的市場估值，相比于只有10倍左右PE的商業(yè)地產(chǎn)來說，資本市場對于商業(yè)服務(wù)公司的估值高達(dá)30倍到40倍，這對于正在尋求A股上市的萬達(dá)商業(yè)而言，將是一次重大的戰(zhàn)略挺進(jìn)。