近日，廣州提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)，遂引發(fā)輿論熱議。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，租購?fù)瑱?quán)其實并非新政，在一線城市，滿足特定條件的承租人子女均可享受就近入學(xué)，但基于優(yōu)先級別的不同，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性仍然不大。
圖為北京豐臺區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心。中新網(wǎng)邱宇 攝
“租購?fù)瑱?quán)”并非新政 準(zhǔn)入門檻仍高
17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，針對承租人子女就近入學(xué)條件、公積金支持租賃住房力度、保障承租人穩(wěn)定居住權(quán)等16個方面提出了具體要求。
而被媒體和公眾廣泛關(guān)注的“購租同權(quán)”其實僅存在于就近入學(xué)的條款中。
廣州明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。適應(yīng)人群包括廣州戶籍適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。
“就近入學(xué)的準(zhǔn)入門檻還是很高。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)撰文表示，所謂“符合條件的承租人子女”，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。首先具有本市戶籍的大部分人都有自住住房，其次人才綠卡的數(shù)量非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略。
楊現(xiàn)領(lǐng)還提到這一政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和背景下的重申或強(qiáng)化，實質(zhì)性的增量影響不大。
資料圖：北京市亞運村北辰附近某小區(qū)樓外景。中新網(wǎng)程春雨 攝
權(quán)益可同享 但別忘了“先后”也有別
既是同權(quán)，那么住房的租、購差異真不會影響子女入學(xué)？
其實不然，其中的關(guān)鍵就在“優(yōu)先”二字。張大偉認(rèn)為，承租人子女可以就近入學(xué)，并非保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)。在一線城市承租人子女都是可以入學(xué)的，只不過是限制條件和強(qiáng)度有所不同，且前提是學(xué)區(qū)有余量；不僅如此，基于優(yōu)先級別的不同，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不大。
以北京為例，在非熱點學(xué)區(qū)，外地戶籍人士子女通過租房具備了五證后是可以就近入學(xué)的，但在西城、海淀等熱點學(xué)區(qū)，一般只能保證“房戶合一”的第一順位入學(xué)。
不僅如此，廣州要求承租人子女就近入學(xué)還需符合積分入學(xué)的條件。據(jù)相關(guān)媒體報道，這一舉措幾年前就在深圳、上海、天津、長沙等城市執(zhí)行，非本地戶籍子女都可在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，但同樣要積分排隊。
資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網(wǎng)記者 金碩 攝
利好租賃市場 租金、房價看漲看跌？
此舉對廣州租賃市場的利好毋庸置疑，但很多網(wǎng)友想到，如果沒房的人都去踏實租房了，廣州房價會不會降？隨之而來的，學(xué)區(qū)房源的租金會否飛漲？
張大偉對中新網(wǎng)記者表達(dá)了自己的擔(dān)心，“租購?fù)瑱?quán)或會導(dǎo)致學(xué)區(qū)房租賃需求爆發(fā)”，原本一線城市的學(xué)區(qū)房學(xué)位就十分緊張，業(yè)主子女都不一定能滿足入學(xué)需求，如果承租人再加進(jìn)來，學(xué)區(qū)房租金將有上漲動力。
從另一個角度來看，如果實現(xiàn)了“租者幸福居住”，整體購房意愿就會降低，能不能再給廣州房價降降溫？
“對廣州房價的短期影響不應(yīng)被夸大。”楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，寄望于租購?fù)瑱?quán)解決房價問題并不現(xiàn)實，目前學(xué)區(qū)房房價過高的癥結(jié)在于教育資源供給不足，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源，破解關(guān)鍵是通過市場化、民營化的機(jī)制釋放教育供給能力。
北京市西直門附近居民小區(qū)外景。中新網(wǎng)種卿 攝
租購?fù)瑱?quán)或引權(quán)利分割沖突？
在業(yè)主與租戶之間，到底存在怎樣的權(quán)責(zé)差異？
一位房地產(chǎn)行業(yè)律師對中新網(wǎng)記者表示，房屋所有人具有占有、使用，處分、受益四項基本權(quán)利，可以對房屋進(jìn)行出租出售、抵押贈予等處置；而承租人僅是依據(jù)租賃合同取得了使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)劃分上有明顯不同。
延伸來看，租購?fù)瑱?quán)還可能面臨權(quán)利分割的沖突。“如果房東只是臨時出租房屋，而承租人憑借積分入學(xué)享受了就近入學(xué)的公共服務(wù)權(quán)益，當(dāng)房東收回房屋后，是否還能再次享受這一權(quán)益呢？”據(jù)上述法律行業(yè)人士分析，租購?fù)瑱?quán)對承租人來說是利好，但還需要更多實踐經(jīng)驗來逐步完善。(種卿)
