編者按：進(jìn)入“五限時(shí)代”的中國(guó)樓市正在降溫，政策層層加碼之下，交易量應(yīng)聲而落，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。然而，單靠一個(gè)“限”字，難以從根本上釋放購(gòu)房需求。面對(duì)依然強(qiáng)勁的購(gòu)房預(yù)期和旺盛的實(shí)際需求，樓市管理正步入后調(diào)控時(shí)代。

中共中央政治局日前召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》即日起推出“樓市后調(diào)控時(shí)代”系列報(bào)道，察訪樓市實(shí)情，探索如何利用好當(dāng)前的窗口期，建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一二線城市齊齊進(jìn)入環(huán)比“量?jī)r(jià)齊跌”階段，周期性拐點(diǎn)正在不斷逼近。不過(guò)，樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好預(yù)期，數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的土地市場(chǎng)仍然火爆，多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上百億的土地出讓收入。業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控需保持定力，一要遏制熱門城市調(diào)控松動(dòng)跡象，二要避免三四線城市房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象。

一二線城市周期性拐點(diǎn)不斷逼近

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1至6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1至5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。1至6月份，商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1至5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)一二線熱點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個(gè)百分點(diǎn)之間。初步測(cè)算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在調(diào)控政策的影響下，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)全面被控制，樓市調(diào)控的影響已經(jīng)在一線城市全面出現(xiàn)。他進(jìn)一步指出，當(dāng)前房地產(chǎn)各項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中，平均價(jià)格下調(diào)的最主要原因是成交結(jié)構(gòu)的變化，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市成交量明顯減少，導(dǎo)致了價(jià)格加速下調(diào)。

“房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候往往是‘利率高原’形成的時(shí)候。”保利地產(chǎn)首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都視作“雞肋”，不僅二套房貸利率推升至基準(zhǔn)利率的20%，更是把首套房貸利率也上調(diào)至了基準(zhǔn)利率的10%，銀行方面利率優(yōu)勢(shì)方面的政策正逐步取消。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，70城房?jī)r(jià)指數(shù)，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“上證綜合指數(shù)”。從統(tǒng)計(jì)的角度看，同比增幅曲線的收窄，和環(huán)比增幅不斷變小有關(guān)，但當(dāng)前同比增幅還沒(méi)有由正轉(zhuǎn)負(fù)，因此樓市并未出現(xiàn)大拐點(diǎn)，但樓市調(diào)整是一個(gè)逐漸降溫的過(guò)程，當(dāng)前環(huán)比“量?jī)r(jià)齊跌”，周期性拐點(diǎn)正在逼近。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，近三個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)表明，北京“317新政”及后續(xù)一系列政策的效果非常顯著。在此輪調(diào)控中，政策的輪番出臺(tái)使得樓市的投資投機(jī)需求被徹底打壓，市場(chǎng)因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購(gòu)房者的心態(tài)向理性回歸。市場(chǎng)交易量的降溫還會(huì)繼續(xù)，但降幅將逐步收窄。

三四線城市樓市升溫現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線城市的良好預(yù)期，全國(guó)樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有20個(gè)城市，二手房漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有14個(gè)城市，基本全部為三四線城市。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)”上說(shuō)：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個(gè)百分點(diǎn)，但三四線城市樓市銷售在全國(guó)總成交量中比重上升13個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)75%。”

從全國(guó)市場(chǎng)看，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地?zé)嵴D(zhuǎn)移到三四線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無(wú)錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過(guò)百億元，平均土拍溢價(jià)率超過(guò)40%，相比往年有明顯上升。

以佛山為例，當(dāng)?shù)啬玫爻杀据^廣州、深圳等一線城市低，而二級(jí)市場(chǎng)成交表現(xiàn)又居廣東省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐，大大加劇了當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，佛山的土地出讓金總額已達(dá)到395億元。

記者采訪了解到，為了維持規(guī)模增長(zhǎng)，不少企業(yè)改變了以往去一二線城市拿地的看法，對(duì)于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經(jīng)成為房企爭(zhēng)相拿地的陣地。以保利地產(chǎn)為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫(kù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，過(guò)去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點(diǎn)從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動(dòng)擴(kuò)散的過(guò)程。不過(guò)三四線城市的樓市成長(zhǎng)性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)將不斷累積。

張大偉預(yù)計(jì)，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線在調(diào)控下降溫，三四線在投資需求推動(dòng)下上升將是2017年下半年樓市的主要特點(diǎn)。