環(huán)熱點(diǎn)城市“溢出”效應(yīng)顯著

眼下，隨著北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的執(zhí)行，其周邊各“環(huán)熱點(diǎn)城市”承接“溢出”效應(yīng)愈加顯著，大部分城市商品住宅市場(chǎng)呈“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，當(dāng)?shù)卣娂姵雠_(tái)調(diào)控政策，為樓市降溫。然而在諸多因素下，環(huán)熱點(diǎn)城市樓市的調(diào)控難度正逐步增加?；鶎又鞴懿块T和業(yè)內(nèi)專家建議，未來可考慮在“一城一策”基礎(chǔ)上加強(qiáng)“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”，提高調(diào)控實(shí)效。

自去年10月安徽合肥出臺(tái)限購(gòu)限貸政策以來，毗鄰合肥的六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，銷售量屢創(chuàng)新高。六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，2016年全市商品房銷售面積達(dá)663.71萬平方米，同比增長(zhǎng)126.1%，增幅為全省之首；銷售金額308.79億元，首次突破300億大關(guān)。

今年一季度，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，全市銷售商品房面積同比增長(zhǎng)20.37%，銷售金額同比增長(zhǎng)46.8%，商品房均價(jià)為同比增長(zhǎng)21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，每家售樓部都用大幅海報(bào)掛出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點(diǎn)分布等。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委已批復(fù)的規(guī)劃，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時(shí)通勤圈”。

六安悠然藍(lán)溪項(xiàng)目一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說，“3月份我們?cè)油七^一次，均價(jià)還不到5000元，132套房源只臨時(shí)通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準(zhǔn)備開幾棟大平層，預(yù)計(jì)價(jià)格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計(jì)根本不夠賣。”

在江蘇句容市，受南京調(diào)控后“外溢”及首條跨市地鐵S6線(寧句城際)的影響，句容樓市同樣從去年10月開始“量?jī)r(jià)齊升”，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購(gòu)房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購(gòu)房需求。

為控制過熱局面，環(huán)熱點(diǎn)城市成交漸熱的強(qiáng)三四線衛(wèi)星城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，給樓市降溫。記者梳理發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的環(huán)熱點(diǎn)城市有：環(huán)京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來、張江口等，環(huán)滬寧杭的鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等，環(huán)廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購(gòu)、限貸、限賣、控制備案價(jià)格、加大土地供應(yīng)等各個(gè)層面。

區(qū)域協(xié)調(diào)施策 承接疏解剛需

嚴(yán)躍進(jìn)表示，已進(jìn)入“史上最嚴(yán)調(diào)控”的熱點(diǎn)城市對(duì)周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，后者已進(jìn)入“去庫(kù)存”和“控房?jī)r(jià)”雙軌并行階段，調(diào)控難度將繼續(xù)增加。

這一觀點(diǎn)也得到了受訪的地方主管部門和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可，他們提出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有緊密聯(lián)系的核心城市和其周邊環(huán)熱點(diǎn)地區(qū)，需要有新的調(diào)控視角和手段。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松提出，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹底改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)原先以城市劃分的“板塊”將在未來三年發(fā)生巨大變化，城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強(qiáng)化，僅僅以行政邊界實(shí)施的“一城一策”調(diào)控可能會(huì)無法適應(yīng)市場(chǎng)變化。

為此，陳勁松等人建議，首先要通過完善現(xiàn)有的城市群市長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議等機(jī)制，將區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步作為一個(gè)“中觀整體”看待，在“一城一策”的基礎(chǔ)上，逐步探索“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”。

保利地產(chǎn)首席分析師吳定金則認(rèn)為，當(dāng)前這種“城市群調(diào)控場(chǎng)”的態(tài)勢(shì)已然初具雛形，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用。但由于不同城市長(zhǎng)期的行政分割，在協(xié)調(diào)程度、形成調(diào)控合力的能力、以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。

二是完善政策設(shè)計(jì)，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中心城市功能。句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理局副局長(zhǎng)馮義進(jìn)提出，句容市在城市群規(guī)劃上已經(jīng)有為南京提供配套服務(wù)的定位，其他環(huán)熱點(diǎn)城市也類似，積極融入中心城市是發(fā)展方向之一。

“考慮到這些因素，可適時(shí)調(diào)整政策，允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購(gòu)房，而不是必須在句容繳納一年社?；騻€(gè)稅，使句容能夠合理承接南京的剛需。”馮義進(jìn)說。

三是加快完善環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，推動(dòng)信息共享和互通互認(rèn)，為區(qū)域協(xié)調(diào)施策提供信息基礎(chǔ)。受訪人士建議，可設(shè)定信息聯(lián)網(wǎng)倒計(jì)時(shí)時(shí)間表，使投機(jī)炒房者盡快“曝光”，提高限購(gòu)限貸等調(diào)控政策的實(shí)施效果，在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求，維護(hù)市場(chǎng)秩序。