8月10日，由網(wǎng)易新聞主辦的“2017網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇”在北京舉行。本屆論壇圍繞“問道改革路，喚醒新勢能”的主題展開深入討論，其中“破解樓市之謎”房地產(chǎn)分論壇備受矚目，成為探研中國樓市的一場思想火花碰撞“大風(fēng)暴”。

而在這一論壇上，眾多政府高層、業(yè)內(nèi)專家出席，對(duì)諸多樓市問題進(jìn)行探討。尤其是在“去杠桿下的樓市未來”圓桌環(huán)節(jié)，“市場分化”、“租購?fù)瑱?quán)”成為他們熱議的焦點(diǎn)話題。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)以專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)，對(duì)“市場分化”、“租購?fù)瑱?quán)”等進(jìn)行深度剖析。

中國房地產(chǎn)市場從未分化，長周期繁榮是主旋律

一直以來，土地錯(cuò)配和人口流向相反是困擾行業(yè)的問題。而針對(duì)主持人提出的“如何看待一二三線市場分化”問題，楊現(xiàn)領(lǐng)有著屬于自己的觀點(diǎn)。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為“這個(gè)問題本身是有問題的”，因?yàn)?ldquo;中國房地產(chǎn)市場到今天為止從來沒有分化過”。在過去30年，中國房地產(chǎn)只有一個(gè)方向，那就是“長周期的繁榮”——房價(jià)只有漲沒有跌，所以沒有分化。

此外，楊現(xiàn)領(lǐng)表示中國不同城市之間也幾乎沒有分化過。就一般規(guī)律而言，南邊城市先漲，漲到北邊；東邊城市先漲，漲到西邊；中心城市先漲，漲到周邊；從一二線漲到三四線……類似的漲價(jià)規(guī)律幾乎從來沒改變。而這問題的核心，均指向資產(chǎn)、價(jià)格的傳遞與聯(lián)動(dòng)。

“中國房地產(chǎn)市場存在高度聯(lián)動(dòng)、高度傳遞、傳導(dǎo)，而不是分化”。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前中國房地產(chǎn)大類資產(chǎn)之間，房市與股市之間、新房與二手房之間、租賃與房屋交易之間都存在高度聯(lián)動(dòng)。

而之所以現(xiàn)在業(yè)內(nèi)和大眾對(duì)分化這一問題“癡迷”，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為主要有兩方面原因。一是成交量：調(diào)控影響下，一二線城市限購限貸交易效率減弱，成交量進(jìn)一步下滑。與此同時(shí)，三四線城市政策環(huán)境相對(duì)寬松，甚至沒有調(diào)控，開發(fā)商可以按照自己的推盤結(jié)構(gòu)來推。事實(shí)上，這并不是分化，而是調(diào)控干預(yù)帶來的階段性影響。

二是杠桿的分化：一二線城市房價(jià)漲幅過快，為了抑制過快上漲的速度，采取抑制杠桿的策略。比如目前北京房價(jià)因?yàn)閷徺J更加嚴(yán)格、放款周期更長等原因，導(dǎo)致房價(jià)上漲困難。而三四線城市大面積進(jìn)行棚戶區(qū)改造、貨幣補(bǔ)貼等，房價(jià)卻較難下跌。

因此，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為總體上是杠桿分化和調(diào)控政策分化帶來的人為分化，對(duì)待這一問題，不能僅看表面分化而忽視背后的規(guī)律。

房子是用來住的！對(duì)租購?fù)瑱?quán)抱以期望

在圓桌環(huán)節(jié)討論的另一個(gè)焦點(diǎn)話題，就是“租購?fù)瑱?quán)”。楊現(xiàn)領(lǐng)研究房地產(chǎn)市場多年，在他看來，目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成新房、二手房、租賃三足鼎立的格局。但現(xiàn)在的很多研究、目光都聚焦于新房開發(fā)市場，由此延伸出的研究長效機(jī)制、研究房產(chǎn)稅都是基于新房開發(fā)市場出發(fā)，這顯然是不全面、不足夠的。

楊現(xiàn)領(lǐng)相信盯著新房看市場沒未來，反而是“租購?fù)瑱?quán)”開啟了一個(gè)全新方向，從租賃角度解決住的問題，解決房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制問題，是一個(gè)非常好的開端。

楊現(xiàn)領(lǐng)提出，權(quán)利是持續(xù)的，它是有層次的。目前業(yè)內(nèi)討論“租購?fù)瑱?quán)”更多是討論學(xué)區(qū)、討論教育，但楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為這是非常高階段的同權(quán)，目前的同權(quán)尚未達(dá)到這一階段。

楊現(xiàn)領(lǐng)還談到，在北京租房需要解決幾件很現(xiàn)實(shí)的事：首先是不能被業(yè)主隨便驅(qū)趕、租金不被隨便上漲、公積金可以提取交租金、能夠辦居住證、能夠讓孕婦在這里生孩子……這些是同權(quán)里面最核心的痛點(diǎn)和最基礎(chǔ)的因素。至于學(xué)區(qū)、教育、醫(yī)療、資源等，目前來看還只是奢望。因此，目前我們需要的是最基礎(chǔ)的權(quán)利。只要這點(diǎn)能做到，租房市場就會(huì)有很大的發(fā)展。

此外，楊現(xiàn)領(lǐng)還強(qiáng)調(diào)“租購?fù)瑱?quán)”不能只考慮租客的權(quán)利，也要考慮房東的權(quán)利。當(dāng)下租賃市場發(fā)展緩慢，房東寧愿房子閑置也不愿意放出來，關(guān)鍵就在于“嫌麻煩”和“怕破壞”。房子本身由誰來維護(hù)？一旦破損誰給補(bǔ)償？這些問題都很現(xiàn)實(shí)，而房東業(yè)主的權(quán)利卻常常被忽視。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為“租購?fù)瑱?quán)”解決的是住的問題——和房價(jià)沒關(guān)系。原因是在中國一線城市、個(gè)別二線城市，租房的基本都是年輕人，而且以單間為主。因此，他們在很長時(shí)間里不會(huì)進(jìn)入交易市場。租賃的發(fā)展能解決年輕人的問題，而且它解決的是人均租房面積在12到15平米的空間，租房是典型的剛性需求。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示業(yè)界和大眾對(duì)“租購?fù)瑱?quán)”的期望過大，希望寄托“租購?fù)瑱?quán)”來解決房價(jià)。但就目前來看，很難實(shí)現(xiàn)。“租購?fù)瑱?quán)”的核心是解決住的問題，解決年輕人的住房問題，也讓租房也成為一種體面的生活方式，讓房屋回歸居住屬性。

針對(duì)市場分化、租購?fù)瑱?quán)等焦點(diǎn)話題，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)給出了讓人眼前一亮的全新觀點(diǎn)。對(duì)于業(yè)界和大眾來說，能夠從楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)中汲取新鮮知識(shí)，能把握住一定的規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢看得更加透徹。