北京、上海、沈陽等13個城市近日獲批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，此舉將增加試點(diǎn)城市租賃房源供應(yīng)，緩解住房供需矛盾。

8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱《方案》）稱，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

影響13城租賃市場

7月20日，住建部、國家發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，部委鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市的國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果這部分能進(jìn)入租賃市場，將有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

他表示，從長遠(yuǎn)看，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%~2%。而集體用地則因為土地價格相對較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達(dá)到年投資回報率5%以上，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

“用集體土地供應(yīng)租賃房，是一項多贏的政策。預(yù)計這一政策落地后，對這13個城市的租賃市場將有非常大的影響。”張大偉稱。

利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，是經(jīng)國土部批準(zhǔn)首批開展利用集團(tuán)建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的城市。

從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬套。

今年5月，唐家?guī)X項目開展選房入住，此后又陸續(xù)有溫泉鎮(zhèn)351地塊和平房鄉(xiāng)兩個試點(diǎn)項目開展了入住工作。這3個項目預(yù)計8月上旬將完成入住5000余戶。年底前，北京市5個集體土地建設(shè)租賃住房項目將陸續(xù)完成選房入住工作。

不得以租代售

建設(shè)在集體土地上的租賃住房如何進(jìn)入市場？北京住建委在今年7月28日發(fā)文表示，北京市利用集體土地建設(shè)的租賃住房，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，差價由政府補(bǔ)貼，入住項目統(tǒng)一設(shè)置租賃管理服務(wù)站。

如唐家?guī)X租賃住房項目已由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進(jìn)行出租、運(yùn)營和管理。

北京住建委表示，今后5年，北京將進(jìn)一步加大租賃住房供應(yīng)，計劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。

“今年是大規(guī)模推進(jìn)租賃住房建設(shè)的第一年，目前各區(qū)2017年集體土地建設(shè)租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。重點(diǎn)在毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的區(qū)域布局建設(shè)，周邊市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對齊全，交通較為便利，充分解決周邊就業(yè)人群的住房需求，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。”北京住建委稱。

外界之所以關(guān)注集體土地建租賃房，還有部分原因在于此舉與利用國有土地建租賃房有很大區(qū)別。

集體土地與國有土地所有權(quán)有所不同，屬于農(nóng)村集體所有。按國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題？

一位地方國土局局長此前就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別，一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異。

此次《方案》強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

這也說明，此番部委發(fā)布的試點(diǎn)《方案》，對小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)有所防范。