【摘要】購(gòu)租并舉、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是住房政策的重大轉(zhuǎn)變，展現(xiàn)了向租房時(shí)代邁進(jìn)的新愿景。不過(guò)，在租房市場(chǎng)良性運(yùn)行和協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制形成之前，租房時(shí)代沒(méi)那么快到來(lái)。

【關(guān)鍵詞】租購(gòu)?fù)瑱?quán)  買(mǎi)房  租房    【中圖分類號(hào)】F293.3    【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 

隨著住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，全國(guó)多個(gè)城市先后出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，標(biāo)志著中國(guó)在住房制度改革上又邁出了重要一步。對(duì)此，有評(píng)論認(rèn)為：“買(mǎi)房這一傳統(tǒng)方式有望轉(zhuǎn)換，租房時(shí)代或?qū)⒌絹?lái)。”那么，實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)后，買(mǎi)房時(shí)代真的會(huì)向租房時(shí)代轉(zhuǎn)變嗎？

由買(mǎi)房時(shí)代轉(zhuǎn)向租房時(shí)代還需時(shí)日

關(guān)于“買(mǎi)房時(shí)代將向租房時(shí)代轉(zhuǎn)變”的看法，主要基于以下幾點(diǎn)考慮：一是中央多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，土地及樓市供應(yīng)體系發(fā)生變化順應(yīng)時(shí)代、遵從民意。二是近來(lái)一些城市在房地產(chǎn)調(diào)控政策上運(yùn)用多種方式，力圖把房?jī)r(jià)地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)。最新跡象顯示，一些地方的土地供應(yīng)甚至出現(xiàn)100%自持，將新增土地完全用于租賃及保障性住房建設(shè)等。這表明樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性變化，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。三是由于房?jī)r(jià)高企及政策性限購(gòu)，具備購(gòu)房能力的人大為減少，購(gòu)房年齡繼續(xù)延遲。而隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化和住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，更多人在租賃市場(chǎng)停留的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。四是年輕一代的住房心態(tài)正在發(fā)生變化。據(jù)中國(guó)社科院《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)：2015年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》調(diào)查顯示，有55%的90后畢業(yè)生選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買(mǎi)房”。這些更看重個(gè)人價(jià)值的90后大學(xué)畢業(yè)生，可能成為“不買(mǎi)房一代”。

然而，買(mǎi)房時(shí)代要向租房時(shí)代轉(zhuǎn)變，恐怕還有一段距離。人們選擇買(mǎi)房還是租房，主要受到思維觀念、現(xiàn)實(shí)利益考量和經(jīng)濟(jì)能力的影響。在思維觀念上，中國(guó)人講究“安家立業(yè)”，房產(chǎn)被看作是家庭奠基和事業(yè)起步的重要根基。在一些人看來(lái)，房子是婚娶的標(biāo)配，也是衡量一個(gè)人能力、財(cái)富、身份地位的重要標(biāo)志。傳統(tǒng)觀念加上好面子、愛(ài)攀比心理的影響，使國(guó)人購(gòu)房熱情高漲。在現(xiàn)實(shí)利益上，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使人們把房子當(dāng)成重要的投資產(chǎn)品，信奉“買(mǎi)到就是賺到”。在提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”之前，房產(chǎn)又與戶籍、教育、醫(yī)療等相掛鉤，不買(mǎi)房，家人落不了戶，孩子上不了學(xué)，工作生活面臨諸多不便。此外，當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)還不規(guī)范，租房仍有諸多不便，存在諸如居住空間自主性差、租房協(xié)議穩(wěn)定性差、房租隨意性大等問(wèn)題。而購(gòu)房最大的好處就是穩(wěn)定、安心，可以自主支配自己的私人空間。當(dāng)然，選擇買(mǎi)房還是租房，還受到人們經(jīng)濟(jì)能力的影響。在北上廣等資源匱乏、人口集聚的高房?jī)r(jià)城市，租房性價(jià)比相對(duì)較高。而在其他城市，購(gòu)買(mǎi)力尚能支撐的情況下，恐怕多數(shù)人還是會(huì)選擇先買(mǎi)房。因此，在租房市場(chǎng)良性運(yùn)行和協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制形成之前，租房時(shí)代沒(méi)那么快到來(lái)。

迎接租房時(shí)代到來(lái)還面臨諸多具體困難

一個(gè)租房新時(shí)代的到來(lái)，需要具備許多條件：既要解決租賃上的問(wèn)題，又要突破同權(quán)上的困境，還要扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政的慣性依賴。目前的具體困難主要表現(xiàn)在以下方面。

同權(quán)的制度機(jī)制約束。按理說(shuō)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”必將賦予承租人在就業(yè)、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)上的同等權(quán)益，但是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”很難打破長(zhǎng)期形成的戶籍壁壘。在戶籍管制、教育資源短缺、醫(yī)療資源緊張和人口快速流入的情況下，全國(guó)范圍的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還有一段路要走。尤其是在特大城市，優(yōu)質(zhì)教育資源相對(duì)稀缺、供小于求，如何進(jìn)行教育資源分配，是首先攔在“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”上的一大難題。

土地資本化依賴沒(méi)有改變。目前不少地方政府仍然堅(jiān)持以土地謀發(fā)展的思路，以低價(jià)租地招商引資推進(jìn)工業(yè)化，以高價(jià)賣(mài)地造城加速城市化。通過(guò)抵押、投資、再抵押、再投資的方式，在“地價(jià)剪刀差”中循環(huán)往復(fù)地盤(pán)活資本，確實(shí)極大地推動(dòng)了中國(guó)工業(yè)化和城市化的發(fā)展，然而也造成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的諸多問(wèn)題。比如，應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控政策不斷從需求側(cè)和供給側(cè)發(fā)力，卻陷入“見(jiàn)漲就調(diào)、越調(diào)越漲”的怪圈。

雖然我國(guó)早就建立了以公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公積金制度為基礎(chǔ)的住房保障體系，但是保障范圍窄、保障力度小，且保障標(biāo)準(zhǔn)與居民實(shí)際收入層次相脫節(jié)，使得現(xiàn)有住房保障體系在解決困難家庭住房問(wèn)題以及改善中低收入群體住房狀況上不盡如人意。所以，在目前土地、住宅、公共資源供應(yīng)不足和房?jī)r(jià)高企的背景下，租房的人（特別是大城市的青年流動(dòng)人口）會(huì)越來(lái)越多，但不會(huì)構(gòu)成一個(gè)由買(mǎi)房向租房徹底轉(zhuǎn)變的時(shí)代。相比之下，發(fā)達(dá)國(guó)家租房市場(chǎng)發(fā)展更為成熟，自有住房率普遍大幅低于中國(guó)。在較好的法律保障和較強(qiáng)的社會(huì)認(rèn)同下，租房生活在這些國(guó)家司空見(jiàn)慣。

促進(jìn)租房市場(chǎng)發(fā)展要繼續(xù)推進(jìn)更深層次的住房領(lǐng)域改革

目前，住房問(wèn)題已經(jīng)拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)，影響了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和創(chuàng)新動(dòng)力。改變舊有的住房發(fā)展模式，由買(mǎi)房及投資為主轉(zhuǎn)向租房居住為主是大勢(shì)所趨。購(gòu)租并舉、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是住房政策的重大轉(zhuǎn)變，展現(xiàn)了向租房時(shí)代邁進(jìn)的新愿景。不過(guò)，現(xiàn)階段還需要著力解決好以下四個(gè)方面的問(wèn)題，繼續(xù)推進(jìn)更深層次的住房領(lǐng)域改革，破除一系列體制機(jī)制障礙。

第一，戶籍制度改革中更加凸顯住房的公共屬性，將居住權(quán)平等納入破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)改革框架，推進(jìn)教育、醫(yī)療、就業(yè)、住房、養(yǎng)老等資源均衡化配置。居住權(quán)是基本人權(quán)。住房問(wèn)題關(guān)乎人的基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)和個(gè)人發(fā)展，關(guān)乎社會(huì)和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“安居”才能“樂(lè)業(yè)”，“樂(lè)業(yè)”才能更“興業(yè)”。要多舉措解決好中低收入家庭多層次的住房需求，推進(jìn)基本公共資源配置均衡化和基本公共服務(wù)均等化。

第二，繼續(xù)深化分稅制改革，建立更加科學(xué)的績(jī)效考核機(jī)制，扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的慣性依賴。要探索建立以持有稅為主的房地產(chǎn)財(cái)稅制度，形成支持“住”和抑制“炒”的財(cái)稅機(jī)制。進(jìn)一步優(yōu)化地方稅種結(jié)構(gòu)，妥善解決地方財(cái)政資金來(lái)源問(wèn)題，凸顯稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。同時(shí)，改革對(duì)地方政府的績(jī)效考核機(jī)制，提高民生社會(huì)狀況改善程度尤其是城鄉(xiāng)居民居住條件改善程度在考核中所占的比重。

第三，建立一套符合中國(guó)國(guó)情的住房法規(guī)制度和標(biāo)準(zhǔn)，重在務(wù)實(shí)管用、惠民利民。新的住房法規(guī)體系應(yīng)涵蓋租賃住房與居住權(quán)、租賃市場(chǎng)與交易、財(cái)稅和金融支持等各個(gè)方面，體現(xiàn)在建筑標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量、租金及租金漲幅、交易規(guī)則等各個(gè)環(huán)節(jié)。從而建立起法規(guī)詳實(shí)科學(xué)、市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度，以法規(guī)制度厘清住房居住屬性和投資屬性的界限，明確租賃雙方及第三方的權(quán)、責(zé)、利，真正實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

第四，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，務(wù)必要明確政府的角色定位和主要職責(zé)，始終堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想。要以法律法規(guī)明確服務(wù)型政府在租賃市場(chǎng)的角色定位和職責(zé)權(quán)限，防止出現(xiàn)政策異化、監(jiān)管失靈、市場(chǎng)失序，努力為人民提供更舒適的居住條件。只有這樣才能盡早實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房時(shí)代向租房時(shí)代的平穩(wěn)跨越，托舉起大多數(shù)人的安居夢(mèng)、小康夢(mèng)。

（作者分別為中共中央黨校社會(huì)學(xué)教研室主任、教授；中共江蘇省無(wú)錫市委黨校教師）

【參考文獻(xiàn)】

①倪鵬飛：《中國(guó)住房制度的目標(biāo)設(shè)計(jì)和深化改革》，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較》，2017年第2期。

責(zé)編/楊鵬峰    美編/于珊

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