事實(shí)上，為了避免過重的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，龍湖目前選擇從輕資產(chǎn)入手，一般是對(duì)租賃十年以上租約的物業(yè)進(jìn)行改造，后期會(huì)在自持地塊上建設(shè)長(zhǎng)租公寓，加大重資產(chǎn)的比重。

“冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是五到六年，輕資產(chǎn)毛利率是35%以上。”龍湖集團(tuán)副總裁韓石曾對(duì)外表示，長(zhǎng)租公寓中期的目標(biāo)是，數(shù)量突破五萬間，到2020年租金收入超過20億。

“租金收入占總收入的比重，未來是要逐年下降的，未來要不斷擴(kuò)大生態(tài)化運(yùn)營收入的比重。”冠寓市場(chǎng)推廣部負(fù)責(zé)人邵俊告訴《中國新聞周刊》，未來的盈利模式中，要將城市里年輕人消費(fèi)的商業(yè)機(jī)會(huì)不斷融入長(zhǎng)租公寓中。

“過去地產(chǎn)賣的是產(chǎn)品，現(xiàn)在公寓賣的是生活。” 邵俊說，傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)存在很多痛點(diǎn)，比如黑中介、服務(wù)差、無法擇鄰而居，而消費(fèi)升級(jí)后的長(zhǎng)租公寓，不僅強(qiáng)調(diào)舒適、安全、便捷，更強(qiáng)調(diào)社群生活和最大化地調(diào)用城市資源，“現(xiàn)在的公寓，都要打造成青年人居住、交流和消費(fèi)的入口，這跟傳統(tǒng)的二房東不一樣，二房東做不了這個(gè)事情。”

楊現(xiàn)領(lǐng)研究發(fā)現(xiàn)，相較中小規(guī)模的公寓運(yùn)營商，地產(chǎn)公司的重資產(chǎn)模式雖然面臨投資回收期的難題，但也有不少優(yōu)勢(shì)。比如，一些大地產(chǎn)商背靠上市集團(tuán)，多元的融資渠道和品牌優(yōu)勢(shì)可以拿到更低成本的資金，可以承受更長(zhǎng)的投資回收期。

另一方面，由于越來越多的招拍掛要求商品房地塊配建一定比例的租賃住房，未來將會(huì)產(chǎn)生大量的商品房、租賃住房和商業(yè)配套結(jié)合的城市綜合體。長(zhǎng)租公寓的年齡層以20~35歲間的年輕人為主，消費(fèi)、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)意愿更強(qiáng)，可以激發(fā)綜合體內(nèi)更多元化的商業(yè)、服務(wù)和商務(wù)配套業(yè)態(tài)，所產(chǎn)生的消費(fèi)大數(shù)據(jù)也是開發(fā)商的重要資源。

而相較輕資產(chǎn)模式，自持地塊的最大優(yōu)勢(shì)在于可以擁有房產(chǎn)證，從而使房產(chǎn)證券化(REITs)成為可能。開發(fā)商可以通過成功的經(jīng)營運(yùn)作，使得自持的公寓實(shí)現(xiàn)增值，再轉(zhuǎn)讓給第三方，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的收益。

不過，面對(duì)“租售并舉”的政策轉(zhuǎn)向，不同地產(chǎn)商的戰(zhàn)略選擇并不相同。

前述融信地產(chǎn)不具名負(fù)責(zé)人對(duì)《中國新聞周刊》表示，推進(jìn)租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制，能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多不合理的現(xiàn)象，有利于市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。但融信目前并沒有進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的打算，仍堅(jiān)持地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，另一方面也會(huì)根據(jù)國家政策適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，保持一定的靈活性。

而龍湖則明確將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)新增為和地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)并行的四大主航道業(yè)務(wù)之一。“在全國地產(chǎn)商中，龍湖是第一個(gè)堅(jiān)定的把長(zhǎng)租公寓作為和地產(chǎn)業(yè)務(wù)并重的地產(chǎn)商。” 邵俊坦言，在集團(tuán)內(nèi)部，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，從戰(zhàn)略上已經(jīng)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)是平行的，沒有孰重孰輕，絕對(duì)是戰(zhàn)略級(jí)業(yè)務(wù)，而不是試水級(jí)業(yè)務(wù)。

在他看來，這種堅(jiān)定，來自于順勢(shì)而為。一方面，隨著消費(fèi)升級(jí)，新一輪居住新風(fēng)口已經(jīng)出現(xiàn)，“未來，每五個(gè)人中就有一個(gè)租房客，這是龍湖綜合了各種大數(shù)據(jù)算法得出的結(jié)論，而不是隨便說說。”

另一方面，作為地產(chǎn)商，他們敏銳地發(fā)現(xiàn)，國家推進(jìn)“租售并舉”的執(zhí)行力度比較大，“一些城市的住建部門，為了落實(shí)租售并舉的政策，都是到現(xiàn)場(chǎng)辦公。”邵俊坦言，多種趨勢(shì)，已經(jīng)讓龍湖非常堅(jiān)定地相信，租住市場(chǎng)是非常重要的長(zhǎng)線業(yè)務(wù)，并且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到結(jié)構(gòu)優(yōu)化功能，“絕不是為了抑制房?jī)r(jià)而打出的一張臨時(shí)牌。”

集體土地入市開了“小口子”

為了加快構(gòu)建“租售并舉”的住房體系，近幾個(gè)月，從中央到地方，不斷有各類政策密集推出。除了國有土地部分動(dòng)作頻頻，讓很多人意外的是，集體土地也迅速加入了租賃市場(chǎng)。

8月28日，國土部和住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在北京、上海等13個(gè)超大或大城市先行試點(diǎn)。

該方案核心內(nèi)容是，“試點(diǎn)城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，可自行開發(fā)運(yùn)營，也可通過聯(lián)營、入股等方式，建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房”。

改革的背景不難理解，在2013年，中共十八屆三中全會(huì)《決定》就提出了改革目標(biāo)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)。

在這個(gè)大方向下，近五年來，集體土地入市開展了一系列探索，比如，全國多個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開展存量集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓、“兩權(quán)”抵押(即承包地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押)、改革征地模式(縮小征地范圍以及提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))等。

不過，改革的節(jié)奏并不盡如人意，集體土地和國有土地，仍然是涇渭分明的兩個(gè)市場(chǎng)，絕大部分集體土地入市仍然繞不開“征地”這個(gè)環(huán)節(jié)，距離真正的同地同權(quán)仍有很多路要走。

這次的集體土地租賃房試點(diǎn)，給很多人帶來了希望。至少從表面上看，13個(gè)試點(diǎn)城市的集體建設(shè)用地，可以繞過“征地”環(huán)節(jié)，直接建設(shè)租賃住房，甚至可以提供給城里人居住。

但在中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英看來，這項(xiàng)改革試點(diǎn)對(duì)城郊土地利用的基本格局不會(huì)有大的影響，更不會(huì)如一些評(píng)論所言，對(duì)中國農(nóng)村建設(shè)用地管理制度改革有關(guān)鍵性意義。

“這項(xiàng)改革是對(duì)地方關(guān)于深化土地制度改革要求的一個(gè)積極回應(yīng)。”黨國英告訴《中國新聞周刊》，但從集體土地入市的角度看，只是一個(gè)小口子，談不上重大突破。

“如果改革了集體土地必須收歸國有才能用于非農(nóng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)，這才是改革的大口子。”黨國英認(rèn)為，集體建設(shè)用地用來建租賃房，準(zhǔn)確說是土地功能的調(diào)整，“原來只能建工廠、大棚，原則上不讓建住宅，這次允許建租賃房，但仍然禁止建可售的商品房。”

在他看來，如果從土地改革的突破價(jià)值看，集體土地能上市、實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)同價(jià)，這個(gè)突破意義最大。其次是，不上市但允許建設(shè)可售商品房。再次才是目前的集體土地用于建設(shè)租賃房。“即使沒有當(dāng)前這個(gè)政策，但在現(xiàn)實(shí)中，很多城鄉(xiāng)結(jié)合部，租賃房已經(jīng)廣泛存在了，而且量還很大，只不過都是由農(nóng)民自建。”

“現(xiàn)在的政策，更準(zhǔn)確說是一種追認(rèn)。”黨國英告訴《中國新聞周刊》，從20世紀(jì)80年代開始，在珠三角地區(qū)，就已經(jīng)出現(xiàn)了農(nóng)民利用宅基地建設(shè)公寓對(duì)外出租的現(xiàn)象。隨著城市化進(jìn)程加快，不僅在珠三角，在全國范圍內(nèi)，幾乎每個(gè)“城中村”都存在由農(nóng)民自發(fā)建設(shè)的租賃公寓，已經(jīng)提供了大量的租賃住房，地方政府基本采取“不支持”“不鼓勵(lì)”“不干預(yù)”的態(tài)度，而這一次的政策，也讓曾經(jīng)的“灰色地帶”變得更加明晰。

另一個(gè)更緊迫的現(xiàn)實(shí)是，在很多大城市，國有土地供應(yīng)緊張和集體土地散亂低效、無法集約利用的矛盾越來越突出。一邊是大城市供地完成率連年下降，一線城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期長(zhǎng)，倒逼房?jī)r(jià)上漲；一邊卻是城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部有大量閑置低效、違法使用的集體土地，亂象叢生且農(nóng)民無法享受土地溢價(jià)紅利。

很多人期待，改革之后，會(huì)有很多成本低、體量大的集體土地逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，改變地價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，甚至最終影響高房?jī)r(jià)“軟著陸”。

在鏈家地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來，改革之后形成的總體供應(yīng)量是會(huì)增加很多，但實(shí)際形成有效供應(yīng)的可能有限，一方面是流轉(zhuǎn)機(jī)制過程繁瑣和不透明，另一方面在租賃市場(chǎng)熱門區(qū)域的用地還是有限的。

“以北京為例，根據(jù)北京國土局公布的集體土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用地塊信息，2016年至今約有2187公頃，這些地塊主要分布于郊區(qū)，城六區(qū)僅占四分之一，其中有15%是在豐臺(tái)區(qū)，而像海淀、朝陽這樣的租賃熱門區(qū)域，僅有不及5%的比例。”楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國新聞周刊》，集體土地建設(shè)租賃房對(duì)房?jī)r(jià)的實(shí)際影響有限，“對(duì)不少剛需群體來說，租房只是過渡，他們最終會(huì)進(jìn)入到買賣市場(chǎng)，只是可能推遲幾年而已。”

黨國英對(duì)試點(diǎn)最終能釋放多少集體土地用于租賃持謹(jǐn)慎態(tài)度。他認(rèn)為，在被選中的試點(diǎn)城市的郊區(qū)農(nóng)村，集體經(jīng)營性建設(shè)用地雖然數(shù)量較大，但大多已經(jīng)被占用，真正閑置的建設(shè)用地很少。動(dòng)用農(nóng)民宅基地開發(fā)租賃住房的可能性不大。一些地方有可能通過解除舊的用地合同，釋放出一些土地，但釋放多少土地會(huì)受到廢約成本及新投資回報(bào)高低的影響，有很大的不確定性。

另一個(gè)關(guān)鍵問題是，這次試點(diǎn)，是否意味著村集體掌握了土地供應(yīng)的主動(dòng)權(quán)，村集體可否在符合規(guī)劃的前提下，自主決定是否入市？從目前模式來看，幾乎沒有這種可能性。

目前，各個(gè)城市每年的土地都是“計(jì)劃供應(yīng)”，政府牢牢控制著供應(yīng)量。以北京為例，2017年~2021年，北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃。其中，集體建設(shè)用地1000公頃，約占六分之一。這意味著，北京市仍將集體土地供應(yīng)納入供地計(jì)劃。本質(zhì)上，供地節(jié)奏和供地規(guī)模，都由政府把控。

“政府的態(tài)度經(jīng)歷了不想管-不得不管-主動(dòng)管的過程，將會(huì)使更多大的開發(fā)企業(yè)參與到村集體用地的經(jīng)營開發(fā)中，無疑會(huì)提高這類區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)水平和管理能力。”楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《中國新聞周刊》表示，北京首次將集體土地供應(yīng)納入年度供應(yīng)計(jì)劃，而深圳更是把長(zhǎng)期以來存在的城中村逐步納入到住房供應(yīng)管理體系內(nèi)，“官方開始承認(rèn)其在住房供應(yīng)市場(chǎng)中的地位，本身即是一種進(jìn)步。”