9月20日，北京市住建委會(huì)同有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，宣布自9月30日起正式實(shí)施，并明確了未來(lái)五年供應(yīng)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)下，共有產(chǎn)權(quán)房的橫空出世，無(wú)疑給眾多一線城市的年輕人帶來(lái)了購(gòu)房希望。共有產(chǎn)權(quán)住房推出后，人們對(duì)樓市穩(wěn)定的信心是否有所提高？這能否對(duì)建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制起到作用？

共有產(chǎn)權(quán)好在哪兒

根據(jù)北京市此次發(fā)布的新政，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

新政發(fā)布后，有機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)調(diào)查顯示，85.3%的一線城市受訪者關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房政策。55.4%的一線城市受訪者表示此舉提高了他們對(duì)樓市穩(wěn)定的信心，63.3%的一線城市受訪者認(rèn)為這將對(duì)建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制起到作用。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容之一，對(duì)穩(wěn)定樓市有一定的作用。“根據(jù)北京市住房制度的安排，不同收入的家庭可以選擇不同的住房，即低端有保障，中端有支持，高端有調(diào)控。共有產(chǎn)權(quán)住房重點(diǎn)解決的是夾心層的住房保障問(wèn)題。”趙秀池介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房明確了購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)的持有份額，同時(shí)又把政府持有的使用權(quán)讓渡給了購(gòu)房人，“共有產(chǎn)權(quán)降低了購(gòu)房人的出資額，相當(dāng)于提高了購(gòu)房人的支付能力”。

其實(shí)，“共有產(chǎn)權(quán)”這種模式并非一個(gè)新鮮事物。早在2007年，江蘇省淮安市就大膽嘗試了共有產(chǎn)權(quán)住房模式。2013年12月24日舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，“鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”2014年，政府工作報(bào)告中，“完善住房保障機(jī)制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。截至2016年底，上海市已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬(wàn)套，著力改善城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭居住條件。

通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人，減輕其購(gòu)房壓力，一方面表明了政府和百姓一起解決住房困難的初心，另一方面也透露出政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。

共有產(chǎn)權(quán)如何劃分

借鑒之前的保障性住房措施，此次北京市在共有產(chǎn)權(quán)住房的持有、使用、退出、轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)都做了較為細(xì)致的規(guī)定。

“共有產(chǎn)權(quán)住房以區(qū)為單位，當(dāng)?shù)貞艏?、?dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的家庭優(yōu)先購(gòu)買，有利于職住平衡的實(shí)現(xiàn)，也有利于大城市病的解決。”趙秀池認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房是政策性商品房，準(zhǔn)入條件非常嚴(yán)格，無(wú)房戶才能申請(qǐng)，因此也極大地保證了住房剛需人群的需要。

專家指出，這次北京新政除了準(zhǔn)入門檻外，還設(shè)置了“負(fù)面清單”，就是一些情況的家庭不能購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。目的還是聚焦無(wú)房剛需家庭首次購(gòu)房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機(jī)需求。

此外，在產(chǎn)權(quán)劃分方面，新政明確，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。

共有產(chǎn)權(quán)住房之所以能走向前臺(tái)，是因?yàn)榻?jīng)適房出現(xiàn)大量尋租行為，而公租房又不能滿足人們對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)的要求。經(jīng)適房只需補(bǔ)繳少量土地收益價(jià)款，即可獲得巨額轉(zhuǎn)正收益，這是經(jīng)適房制度缺失的原因。但是按照共有產(chǎn)權(quán)模式，比如上海當(dāng)?shù)卣脊灿挟a(chǎn)權(quán)房30%~40%的產(chǎn)權(quán)，60%~70%的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，使得溢價(jià)大幅縮小，杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象。

“與公租房比，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于減少政府財(cái)政支出和對(duì)有限財(cái)政資金的長(zhǎng)期占用，提高住房保障體系運(yùn)行效率和可持續(xù)性。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房“產(chǎn)權(quán)清晰”的特點(diǎn)，也為家庭持續(xù)增持產(chǎn)權(quán)份額提供了空間和路徑，有助于鼓勵(lì)家庭通過(guò)自身努力逐步積累財(cái)富，避免福利陷阱；“責(zé)權(quán)明晰”的特點(diǎn)，對(duì)家庭是否具有轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租權(quán)利，以及如何分配由此產(chǎn)生的收益做出了清晰界定，壓縮了尋租空間，改善了住房保障制度的公平性。

離推向全國(guó)還有多遠(yuǎn)

“像買企業(yè)股票一樣，去買房屋股權(quán)。你只是股東之一，卻可享受董事長(zhǎng)的待遇。”在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，在大都市地區(qū)，共有產(chǎn)權(quán)模式值得推廣，但相關(guān)制度無(wú)疑還需要完善。

在規(guī)范退出機(jī)制方面，北京市在充分征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買5年后可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。此舉有利于實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。

“共有產(chǎn)權(quán)住房制度，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，支持中端購(gòu)房、抑制投機(jī)、促進(jìn)公平，具有重大意義。”北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分之一，有許多創(chuàng)新點(diǎn)。“它兼顧了公平，突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境以及將來(lái)物業(yè)費(fèi)的繳納等，各個(gè)方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。”

21日，住建部發(fā)布《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房制度體現(xiàn)了居?。ㄉ鐣?huì)）功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)統(tǒng)一。居?。ㄉ鐣?huì)）功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒(méi)有的稟賦。其財(cái)產(chǎn)屬性為共有產(chǎn)權(quán)住房的管理、運(yùn)作提供了更多的靈活性。

“從政府的角度看，共有產(chǎn)權(quán)房除了行政手段管理，未來(lái)還可以通過(guò)民法手段管理，更便于貫徹落實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房最基本的功能——保障居住。”樓建波強(qiáng)調(diào)，歸根結(jié)底，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，“三位一體”的根本還是其居?。ㄉ鐣?huì)）屬性。