標(biāo)題：劉守英：改革要解決城市化的“兩張皮”

“我們的目標(biāo)是，從解決住房問(wèn)題入手解決人的問(wèn)題。解決人的問(wèn)題要解決地的問(wèn)題，解決地的問(wèn)題要解決權(quán)的問(wèn)題，解決權(quán)的問(wèn)題就是改革。”

8月28日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱(chēng)《方案》），引起各方關(guān)注。

《中國(guó)新聞周刊》專(zhuān)訪(fǎng)中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院劉守英教授，深度解讀《方案》，剖析集體建設(shè)用地建租賃房與土地改革的關(guān)系。

“現(xiàn)在斷言對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生何種影響為時(shí)尚早”

中國(guó)新聞周刊：你對(duì)《方案》設(shè)計(jì)的初衷怎么看？集體建設(shè)用地使用會(huì)有哪些不同？

劉守英：這次《方案》在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房的目的很明確，主要是為滿(mǎn)足新市民過(guò)渡性的居住需求。從國(guó)家層面上，允許試點(diǎn)地區(qū)集體建設(shè)用地入市，旨在增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房入市的試點(diǎn)政策，主要是解決3個(gè)1億人在城市里落腳的問(wèn)題。我們?cè)瓉?lái)的城市化是一個(gè)不落腳、不容人的城市化?！斗桨浮芬彩菫榱寺鋵?shí)新型城鎮(zhèn)化，讓新增進(jìn)城的1億人體面地在城市落腳。

我的理解是，《方案》是近期出臺(tái)的旨在解決城市住房問(wèn)題的一個(gè)配套方案。但也不能忽視這一政策的另一方面影響，就是可以盤(pán)活農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)，農(nóng)民也能從土地開(kāi)發(fā)中受益。我國(guó)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地提出改革的總體方向，是實(shí)行城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場(chǎng)。城中村、城郊村、城邊村這些土地增值收益上漲過(guò)快的地區(qū)是焦點(diǎn)。

這意味著，今后村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以不再通過(guò)傳統(tǒng)的政府征收、開(kāi)發(fā)商土地競(jìng)拍蓋房出售等手段，直接參與到城市住房的建設(shè)中來(lái)，從而推動(dòng)城市住房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的良性發(fā)展。

原來(lái)城中村、城郊村、城邊村也有大量集體建設(shè)用地入市，為外來(lái)人口解決居住問(wèn)題。但是，沒(méi)有合法地位，基本上都是農(nóng)民自己和集體組織偷偷摸摸蓋，基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境、公共服務(wù)都不行，而且管理也是難題。

此次《方案》試點(diǎn)，正式允許城中村、城邊村集體建設(shè)用地建租賃住房，這就解決了合規(guī)性問(wèn)題，農(nóng)民集體就可以堂堂正正在規(guī)劃和用途約束下去干這件事。有實(shí)力的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

中國(guó)新聞周刊：有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房入市后，會(huì)平抑房?jī)r(jià)，你怎么看？??

劉守英：《方案》出臺(tái)是應(yīng)急之舉，主要是解決流動(dòng)人口比較多的城市各類(lèi)人群的居住問(wèn)題，特別是如何使居住在城中村、城邊村的農(nóng)民工更體面地在城市落腳，現(xiàn)在很難說(shuō)會(huì)使房?jī)r(jià)下降。

我認(rèn)為市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的一些觀(guān)點(diǎn)過(guò)早被炒大了。因?yàn)槌侵写遄〉倪@些人沒(méi)有多少人買(mǎi)房，農(nóng)民工在城里買(mǎi)房的很少，對(duì)房?jī)r(jià)影響微乎其微，他們對(duì)租價(jià)很敏感。與其說(shuō)是對(duì)房?jī)r(jià)有影響，不如說(shuō)是對(duì)租價(jià)有影響。

現(xiàn)在的基本思路，是市場(chǎng)的問(wèn)題還是通過(guò)市場(chǎng)去解決。中國(guó)未來(lái)的住房分為普通商品房、保障性住房、租賃住房。

商品房用地由政府采用招、拍、掛方式解決，純市場(chǎng)行為，解決部分居住和投資（投機(jī)）需求，只要市場(chǎng)認(rèn)可，價(jià)格多高都可以；保障性住房用地還是由政府供給，主要解決中低收入和夾心層的住房需求；新增進(jìn)入城市人口的住房需求，則主要采用租賃方式解決，通過(guò)城中村、城邊村的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房實(shí)現(xiàn)，放開(kāi)租賃市場(chǎng)。未來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)就是商品房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)兩個(gè)軌道。

商品房市場(chǎng)價(jià)格取決于資產(chǎn)價(jià)格增值預(yù)期和土地供應(yīng)。根子不在城中村和城邊村的集體建設(shè)用地蓋租賃房入市，而在未來(lái)住房屬性。中央明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，并不否認(rèn)住房的資產(chǎn)屬性，而是要對(duì)住房需求精準(zhǔn)分類(lèi)，從供給側(cè)提供解決方案。住房的資產(chǎn)屬性不那么強(qiáng)，一部分居住需求就不一定是去買(mǎi)房子，轉(zhuǎn)而租房。

未來(lái)住房租和售兩個(gè)市場(chǎng)之間的關(guān)系及保障性住房三者之間如何平衡，或許會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一些影響，現(xiàn)在斷言對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生何種影響為時(shí)尚早。