需要更多金融支持

“從金融創(chuàng)新角度看，這可能改變傳統(tǒng)租房方式，因?yàn)樗趧?chuàng)新入口，改變信用模式，（對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)）這是一個(gè)布局。”陳晟指出，我國(guó)房產(chǎn)銷售金額達(dá)到12萬(wàn)億元，二手房銷售也有5萬(wàn)億左右元，租房市場(chǎng)保守估計(jì)也破萬(wàn)億元。由于房地產(chǎn)交易都是大宗行為，因此，消費(fèi)者金融數(shù)據(jù)十分重要。

但由于租房市場(chǎng)的屬性所致，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)想直接介入交易并不容易。蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言指出，租房鮮有看圖片就下決心的，都要去現(xiàn)場(chǎng)看，因此租房市場(chǎng)重線下場(chǎng)景，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)一開(kāi)始只能從“邊邊角角”的角度為各個(gè)支付環(huán)節(jié)提供支持，尋找新的機(jī)會(huì)和突破口。

因此，租房市場(chǎng)所需要的金融支持遠(yuǎn)比免押金的信用租房復(fù)雜得多。上海市于9月出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》明確指出，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期低息貸款等金融解決方案；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；加快推進(jìn)針對(duì)租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。

所謂REITs(RealEstateInvestmenttrusts)即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門(mén)的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

據(jù)楊現(xiàn)嶺介紹，資產(chǎn)證券化是國(guó)際慣例，也是我國(guó)目前資本市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。在擴(kuò)大房源方面，深圳采用的是存量小產(chǎn)權(quán)房納入統(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)（100萬(wàn)套）和自持地塊新增（10萬(wàn)套）并舉的模式，前者占整體供應(yīng)量超過(guò)90%，這是一種新思路；北京未來(lái)五年將新建150萬(wàn)套住房，其中50萬(wàn)套純用于租賃，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中1000公頃集體建設(shè)用地。粗略計(jì)算，這些集體用地剛好可以建設(shè)50萬(wàn)套租賃用房（按套均45平方米計(jì)算）。

薛洪言指出，利用金融手段盤(pán)活資深存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)REITs是沒(méi)有問(wèn)題的，但要求物業(yè)必須由機(jī)構(gòu)持有，對(duì)未來(lái)的資金收入有產(chǎn)權(quán)才能實(shí)現(xiàn)。如果是純中介，對(duì)房源沒(méi)有掌控力，就很難將REITs擴(kuò)展到更廣闊更普遍的租賃場(chǎng)景中去，難以改變場(chǎng)景。

租房要輕松，政策需松綁

除金融產(chǎn)品的創(chuàng)新以外，租房市場(chǎng)的活力還需要更多政策松綁方能得以釋放。

在租購(gòu)并舉的大趨勢(shì)下，一二線城市紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)或房源支持計(jì)劃。例如，北京提出在今后五年供應(yīng)50萬(wàn)套租賃住房；廣州則計(jì)劃推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)供應(yīng)租賃住房15萬(wàn)套；上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套；深圳則計(jì)劃在“十三五”期間建設(shè)40萬(wàn)套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業(yè)建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲(chǔ)100萬(wàn)套城中村房統(tǒng)一租賃。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，雖然各地出臺(tái)了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)計(jì)劃，但還在等待明確的實(shí)施細(xì)則。例如，集體用地如何建設(shè)租賃用房，租賃機(jī)構(gòu)、土地所有方（村委會(huì)或鎮(zhèn)政府）之間的合作關(guān)系、義務(wù)和權(quán)責(zé)，很多都面臨著相關(guān)的法律難題。而集體土地上建設(shè)的房屋是否可以獲得房產(chǎn)證，是資本方最關(guān)注的方面，關(guān)系到能否實(shí)現(xiàn)REITs。

在他看來(lái)，一線城市房屋租賃市場(chǎng)的土地供給或許可以真正觸及到土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的深層次問(wèn)題。租房市場(chǎng)的土地流轉(zhuǎn)是長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題，但租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)當(dāng)下更關(guān)心的問(wèn)題是，經(jīng)營(yíng)租房這門(mén)生意盈利周期很長(zhǎng)，甚至盈利空間還有待觀望。

作為租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，劉翔認(rèn)為當(dāng)下更需要的是來(lái)自財(cái)稅和資金上的支持。“我們做的不是重資產(chǎn)模式，因此在銀行貸款方面并不占優(yōu)勢(shì)。即使是自持式公寓企業(yè)，在爭(zhēng)取融資、貸款時(shí)也比較難。”

因?yàn)閮?yōu)客逸家這類長(zhǎng)租公寓采取的是“二房東”模式，因此一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是稅收。曾在旅游行業(yè)工作多年的劉翔了解到，旅行社納稅是按照差額收入作為稅基來(lái)納稅，他認(rèn)為“二房東”模式也是類似的，但并不能享受差額收入納稅的“福利”。

“比如說(shuō)我們跟租客收的房租是1000元，實(shí)際上有700元是給房東的，到我們手上的錢(qián)是300元。那么應(yīng)該按照1000元還是300元作為應(yīng)稅收入來(lái)納稅？”對(duì)于這類問(wèn)題，劉翔認(rèn)為政策制定者可以先把租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)培育起來(lái)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群研究財(cái)政稅收多年，據(jù)他介紹，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，肯定是以其收取的全部收入作為計(jì)算依據(jù)的。但是支付給房東的這部分錢(qián)，是沒(méi)有辦法扣除的。

趙秀池認(rèn)為，以往市場(chǎng)不提供租賃類商品房，因此租賃住房比較分散，大量租賃住房的來(lái)源，主要是個(gè)人，集中式的機(jī)構(gòu)租賃房源較少，未來(lái)通過(guò)開(kāi)發(fā)商自持、公租房建設(shè)等會(huì)形成大量的、長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)租賃住房來(lái)源。

她建議，允許閑置的商業(yè)辦公、工業(yè)廠房等用作租賃住房，或者允許一些大戶型進(jìn)行適當(dāng)改造出租，并給予民水民電的政策支持。對(duì)于未來(lái)租房市場(chǎng)的發(fā)展，陳晟建議政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)形成公允性平臺(tái)，為老百姓將房源便利地發(fā)布在平臺(tái)上提供便利，并形成一系列的保障機(jī)制，既保護(hù)住房，也保護(hù)房東和租客的利益。