【編者按】十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。將來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)放松？租購(gòu)并舉的住房制度，如何探索？多主體供給、多渠道保障，又該如何實(shí)現(xiàn)？
住有所居，是全體人民共同的夢(mèng)想。要實(shí)現(xiàn)這一夢(mèng)想，需要做的工作可不少：要在房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲時(shí)及時(shí)調(diào)控，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，要盡快補(bǔ)上住房租賃這一短板，讓租房客也能安居樂(lè)居，還要做好住房保障工作，為困難群體兜住底。
堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這一思路，為夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)提供了一張美好的藍(lán)圖。
問(wèn) 調(diào)控怎么調(diào)？
不能松口氣歇歇腳
去年國(guó)慶節(jié)前后，各地為應(yīng)對(duì)此前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)，相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。時(shí)至今日，無(wú)論是宏觀數(shù)據(jù)，還是親身體驗(yàn)，都佐證著一個(gè)事實(shí)：房地產(chǎn)調(diào)控效果明顯，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫——
“漲”聲不再過(guò)響。截至今年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，北上廣深4個(gè)一線城市同比漲幅已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月回落，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，三線城市的漲幅也回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。
銷(xiāo)售不再過(guò)熱。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速?gòu)慕衲昴瓿醯?5.1%回落到1—9月份的10.3%，其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。
“我們預(yù)計(jì)，今年四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定的走勢(shì)，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。”住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示。有業(yè)內(nèi)人士分析，今后兩年市場(chǎng)仍將持續(xù)平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。
那么，調(diào)控是否就可以“松口氣、歇歇腳”呢？
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲認(rèn)為，從形勢(shì)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性在提升，但就特大城市、熱點(diǎn)城市來(lái)看，供需矛盾依然存在，投資投機(jī)沖動(dòng)依然存在，短期內(nèi)仍不能放松調(diào)控，仍要把擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)放在重要位置。
不少專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)不能減。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“從目前采取限售的熱點(diǎn)城市來(lái)看，買(mǎi)房者購(gòu)房后最早也需要到2020年才能出售。這一措施明顯打擊了投機(jī)和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對(duì)于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。”
王蒙徽介紹，住建部門(mén)正在研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的指標(biāo)體系，“加快建立市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和分析，指導(dǎo)地方保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)。”
問(wèn) 租賃咋鼓勵(lì)？
積極探索租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)
前三季度，在房?jī)r(jià)漲幅收窄的同時(shí)，房地產(chǎn)投資依然在平穩(wěn)增長(zhǎng)。“在一二線城市持續(xù)調(diào)控、部分城市出現(xiàn)降價(jià)的情況下，三四線城市依然支撐了市場(chǎng)增量。”張大偉認(rèn)為，正是“手術(shù)刀式”的政策，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆也表示，住房的基本屬性是消費(fèi)，國(guó)家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的取向不會(huì)變，“但對(duì)于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解決。”
“房子是用來(lái)住的”，租房與買(mǎi)房都是解決“住”的有效手段。過(guò)去，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”。今年以來(lái)，為了補(bǔ)短板、強(qiáng)租賃，各地各部門(mén)紛紛出招。
比如探索“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》出臺(tái)，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”首次出現(xiàn)在我國(guó)地方政府的正式文件中。隨后，無(wú)錫、鄭州、濟(jì)南、北京等地也先后推出為租房者擴(kuò)權(quán)的相關(guān)政策。
又如規(guī)范和穩(wěn)定租賃關(guān)系。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)主體較為分散，租戶維權(quán)難、租房體驗(yàn)不佳的問(wèn)題較為突出。今年5月，我國(guó)首部專門(mén)針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售的法規(guī)——《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》的征求意見(jiàn)稿對(duì)外發(fā)布，目前正在研究制定之中。8月以來(lái)，杭州、廣州、成都、武漢、北京等城市住建部門(mén)先后推出住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，意在讓租房更規(guī)范。
租購(gòu)并舉，是我國(guó)住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的內(nèi)在需求。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛分析，從需求端看，流動(dòng)人口、新市民需求較多，租房需求很大；從供給端看，我國(guó)住房已經(jīng)結(jié)束了短缺進(jìn)入了飽和甚至過(guò)剩的狀態(tài)，有大量的存量房處在閑置狀態(tài)，“強(qiáng)調(diào)住房的居住功能，加快發(fā)展租賃市場(chǎng)，可以更好解決外來(lái)人口居住問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。”他表示，下一階段從增量來(lái)看，重點(diǎn)要發(fā)展“租”，但從整體結(jié)構(gòu)來(lái)看，我國(guó)目前的“租購(gòu)并舉”還是以購(gòu)為主的，當(dāng)然一二線城市租的比例要高些。
租購(gòu)并舉之外，各地政府也在尋求通過(guò)其他機(jī)制來(lái)引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展，比如推出共有產(chǎn)權(quán)住房。這一方式下，政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)屬于購(gòu)房人，這樣購(gòu)房人就可以用更低的成本實(shí)現(xiàn)住有所居。
目前，北京市出臺(tái)了《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了未來(lái)5年供應(yīng)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無(wú)房家庭及符合條件新市民的基本住房需求；上海市到去年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬(wàn)套，有效改善了城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的居住條件。
問(wèn) 供給咋增加？
市場(chǎng)與政府合力拓展供給面
十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，這一說(shuō)法從供應(yīng)體系、保障體系、租賃市場(chǎng)三個(gè)方面對(duì)住房制度進(jìn)行了完整表述，使“住有所居”有了更加明確的實(shí)現(xiàn)路徑。
那么，多主體供給、多渠道保障，該如何實(shí)現(xiàn)呢？
一來(lái)，要以市場(chǎng)為主滿足多層次需求。
劉洪玉認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)要有助于促使住房回歸居住屬性，為每一類(lèi)人群都提供一個(gè)可以預(yù)期的獲取住房的渠道，而且這些渠道應(yīng)當(dāng)是“可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)”的：“可進(jìn)入”就是可以根據(jù)自身情況找到相應(yīng)的獲取住房渠道；“可選擇”就是有可供其選擇的住房供應(yīng)；“可支付”就是經(jīng)濟(jì)上可承受；“可持續(xù)”就是渠道可以長(zhǎng)期開(kāi)放運(yùn)行。“有了穩(wěn)定的渠道和制度，大家才會(huì)有穩(wěn)定的預(yù)期，也有助于住房市場(chǎng)穩(wěn)定。”
以市場(chǎng)為主，則指要更多借助企業(yè)、資本的力量來(lái)做大做優(yōu)供給。比如住建部等部門(mén)就提出，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，此舉一方面可讓國(guó)企更好發(fā)揮引領(lǐng)帶動(dòng)作用，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，另一方面也有利于國(guó)企盤(pán)活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場(chǎng)增加租賃房源。
二來(lái)，則要以政府為主提供基本保障。
黨的十八大以來(lái)，我國(guó)累計(jì)有6000多萬(wàn)居民通過(guò)棚戶區(qū)改造住上了樓房，還有1900多萬(wàn)住房困難群眾住進(jìn)了公租房。上海市社科院研究員張泓銘認(rèn)為，今后政府手中要保持適當(dāng)多的房源，并更多發(fā)展租賃型保障性住房，同時(shí)，通過(guò)制度設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，動(dòng)員社會(huì)力量參與政府的保障工作。
保房還得保地。今年4月，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布通知，要求部分熱點(diǎn)城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。今年以來(lái)，北京明確，未來(lái)5年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，年均1200公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求；上海、杭州等地也已紛紛推出“只租不售”的地塊。專家認(rèn)為，住宅用地供應(yīng)力度的持續(xù)加大，將有助于穩(wěn)定預(yù)期、促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。
