【編者按】2017年，整個房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生著快速的變革。“房住不炒”成為全社會共識，長效機(jī)制更是備受關(guān)注。在房地產(chǎn)行業(yè)大變革中，房地產(chǎn)市場趨勢會如何走？龍頭房企們又有哪些應(yīng)對之策？

從本期起，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》推出“龍頭房企點(diǎn)兵”系列報道，聚焦各大房企的轉(zhuǎn)型之路。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊| 攝

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第47期）

11月29日，萬科A強(qiáng)勢拉升接近漲停，股價最高達(dá)到33.83元，總市值也上漲至3733.44億元，雙雙創(chuàng)歷史新高。

在萬科A股價強(qiáng)勢沖高的背后，是外界對萬科轉(zhuǎn)型的期待。其實(shí)，2012年，時任萬科總裁的郁亮就宣稱，未來萬科的目標(biāo)是和中國城市同步發(fā)展，公司新的戰(zhàn)略定位是成為中國城市配套服務(wù)商。

這是萬科首次正式對外宣稱轉(zhuǎn)型。

2017年11月10日，郁亮首次以萬科集團(tuán)董事會主席的身份參加媒體交流會。他向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，逐步轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商的萬科，正通過多元化戰(zhàn)略創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，打造各種“美好生活場景”，未來要努力成為“美好生活場景師”。

據(jù)介紹，在加快轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商的路上，萬科一直著力擺脫單一住宅地產(chǎn)開發(fā)商的角色定位，不斷進(jìn)行多元化拓展。萬科通過建造養(yǎng)老公寓、商業(yè)地產(chǎn)、老舊小區(qū)改造和推進(jìn)產(chǎn)城融合、建造長租公寓、介入裝修等形式，構(gòu)建美好的人居生活場景；通過開展 “特色田園鄉(xiāng)村”建設(shè)，搭建美好的人文生活場景；通過并購重組布局物流業(yè)，建造通往美好生活場景的橋梁和通路。

郁亮說，萬科希望做一些力所能及的事情，以“人民的美好生活需要”為中心，推進(jìn)全方位轉(zhuǎn)型。

多元化拓展，帶動全景業(yè)務(wù)

郁亮表示，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在高速擴(kuò)張期過后已經(jīng)到了危急關(guān)頭，下一步萬科要在恢復(fù)住房的居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上做努力和貢獻(xiàn)。他說，之所以提出房地產(chǎn)行業(yè)屬性的回歸，不僅是中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要。

萬科集團(tuán)高級副總裁兼上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，萬科上海區(qū)域已經(jīng)啟動“熱帶雨林”戰(zhàn)略，同時在上海布局包括住宅、商業(yè)、教育、養(yǎng)老、租賃住房、度假休閑等一系列產(chǎn)業(yè)的全景業(yè)務(wù)。目前，萬科上海區(qū)域的企業(yè)用戶已達(dá)到428家，商業(yè)廣場覆蓋人群超過12萬人，萬科學(xué)校在校生3300人，萬科養(yǎng)老公寓入住者超過1000人。

張海說，養(yǎng)老業(yè)務(wù)目前仍在探索，比如與社保之間的關(guān)系等，隨著中國老齡化時代的到來，未來一定有大量需求。2015年，萬科通過聯(lián)合股權(quán)投資的形式，與上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海中醫(yī)藥大學(xué)共同組建混合所有制公司，專注養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)。目前，萬科上海區(qū)域已規(guī)劃建設(shè)5800個床位，現(xiàn)有1400多個床位投入使用。在教育領(lǐng)域，萬科旗下的“德英樂”已參與10多所幼兒園及中小學(xué)的教育教學(xué)管理。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉，萬科在產(chǎn)城融合項(xiàng)目的運(yùn)營上也已開始布局，并以此帶動全景業(yè)務(wù)發(fā)展。位于上海嘉定區(qū)的萬科安亭新鎮(zhèn)項(xiàng)目，規(guī)劃占地面積100平方公里，設(shè)有包括汽車貿(mào)易區(qū)、汽車研發(fā)區(qū)、汽車制造區(qū)、安亭新鎮(zhèn)區(qū)、賽車區(qū)、汽車教育區(qū)等功能區(qū)。與此同時，萬科在安亭社區(qū)內(nèi)部配備了約15萬平方米的城市級商業(yè)配套，包括社區(qū)商業(yè)“萬科集”、社區(qū)辦公“萬創(chuàng)坊”、長租公寓“泊寓”等多項(xiàng)配套設(shè)施，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)生等在內(nèi)的多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

南京財經(jīng)大學(xué)紅山學(xué)院副院長、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)專家王曉慶告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，人們對美好生活的追求不再僅僅局限于住，而是開始追求更好的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、旅游、消費(fèi)等，也就是開始追求更高品質(zhì)的生活，萬科的轉(zhuǎn)型也是勢在必行。

對于萬科轉(zhuǎn)型深層次的原因，江蘇徐州上一地產(chǎn)公司董事長許是煥對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說，創(chuàng)立萬科的王石是受到“蛇口精神”感召而創(chuàng)業(yè)起家的，不斷探索、開拓創(chuàng)新一直是萬科堅持的精神，不斷創(chuàng)新求變、轉(zhuǎn)型發(fā)展，是萬科發(fā)展到一定階段的必然舉措。“萬科從之前的房屋建造銷售商，到城市配套服務(wù)商，再到如今的人民美好生活場景師，都是萬科基于時代要求和趨勢引領(lǐng)下的創(chuàng)造性改變。”

探索社會資本參與特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)

張海介紹，在打造美好人文生活場景方面，位于浙江杭州市西北郊的良渚文化村，通過對從建筑本身到博物館、藝術(shù)中心、學(xué)校、養(yǎng)老公寓等方面的文化培育和建設(shè)， 在1.2萬畝的范圍內(nèi)，集合了文化博物館、五星級度假村、生態(tài)森林公園、水上樂園等多元豐富的旅游休閑內(nèi)容，形成了生活、文化空間的全新型態(tài)。

在萬科眼中，鄉(xiāng)村整治與發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、復(fù)興鄉(xiāng)村文化并駕齊驅(qū)，都是鄉(xiāng)村振興重要組成部分。今年5月份，萬科參與的特色田園鄉(xiāng)村試點(diǎn)項(xiàng)目，落戶江蘇省興化市缸顧?quán)l(xiāng)東羅村。

張海對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，萬科尋找的是農(nóng)村跟城市之間的相互融合，“從某種意義上說，是城市反哺農(nóng)村。把鄉(xiāng)愁留住，讓農(nóng)民兄弟們享受到比較好的公共服務(wù)。”

萬科給出的設(shè)計方案，圍繞著如何讓城市與農(nóng)村和諧共生展開：通過農(nóng)業(yè)運(yùn)營、鄉(xiāng)村營建、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村服務(wù)等多種方式，讓公共服務(wù)均等化，實(shí)現(xiàn)城市反哺農(nóng)村，縮小城鄉(xiāng)差距，借此帶動村民增收致富，并由此探索一條社會資本參與特色田園鄉(xiāng)村建設(shè)的可持續(xù)、可復(fù)制的運(yùn)營模式。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉，萬科在東羅村的項(xiàng)目中，規(guī)劃了濱水民宿區(qū)和餐飲服務(wù)區(qū)，未來將由萬科與東羅村合股經(jīng)營。郁亮在調(diào)研這個項(xiàng)目時表示，希望以此為契機(jī)，在鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的綜合開發(fā)、養(yǎng)老與養(yǎng)生等領(lǐng)域?qū)で蠛献鳈C(jī)會。

普洛斯私有化后，由萬科主導(dǎo)運(yùn)營。萬科借此一躍成為物流地產(chǎn)巨頭。

普洛斯江門（鶴山）物流園

參與普洛斯的私有化，成為物流地產(chǎn)巨頭

在大多數(shù)人的傳統(tǒng)認(rèn)識中，萬科是一家房地產(chǎn)企業(yè)。不過，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉，今年“雙十一”的12億件快遞包裹中，有6億件是從普洛斯和萬科的物流倉庫及物流體系中發(fā)往全國各地。

普洛斯最新財報顯示，其旗下57%的資產(chǎn)在中國，市場份額超過第2到第10名的總和。2003年進(jìn)入中國以來，普洛斯在華物流配送網(wǎng)絡(luò)覆蓋中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)城市，在中國持有或管理的物流地產(chǎn)面積約5500萬平方米，對應(yīng)的資產(chǎn)價值約410億美元。

今年7月14日，萬科聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成財團(tuán)參與普洛斯的私有化，交易總價約合784億元人民幣，其中萬科占股21.4%，由萬科主導(dǎo)運(yùn)營。萬科借此迅速成為物流地產(chǎn)巨頭。

江蘇常州一位物流運(yùn)營商負(fù)責(zé)人接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時說，萬科與普洛斯的聯(lián)盟在全球范圍內(nèi)打造出了全新的商業(yè)發(fā)展模式，通過發(fā)揮雙方在各自專業(yè)領(lǐng)域形成的優(yōu)勢，在地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費(fèi)和資產(chǎn)管理等領(lǐng)域構(gòu)建起了全方位服務(wù)體系，形成了圍繞客戶和城市的生態(tài)系統(tǒng)。

萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“普洛斯和我們一起打造的全球最大物流平臺，不僅是倉庫的平臺，更是未來還充滿著眾多生態(tài)鏈條可能的平臺。”

他說，中國不少物流倉庫是破舊、交通不便的“農(nóng)民倉”，沒有消防設(shè)施，員工大多靠“肩扛手抬”，運(yùn)輸效率非常低。萬科構(gòu)建了交通運(yùn)輸更便捷、防火等級更高、自動化更強(qiáng)的“現(xiàn)代倉”，并在倉庫中建立物聯(lián)網(wǎng)，可以在總部檢測到所有設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，可以在最短時間內(nèi)派員維護(hù)。

張旭介紹，萬科早在2015年就正式啟動了物流項(xiàng)目。“隨著人們越來越追求美好生活，今天的萬科更加理解物流的含義。物流就是城市血管，是連接產(chǎn)業(yè)與老百姓之間的一座橋梁，讓人們的美好生活更方便，社會運(yùn)轉(zhuǎn)更高效快捷。”

輕資產(chǎn)模式能更有效抵御地產(chǎn)市場波動風(fēng)險

據(jù)萬科方面介紹，萬科是在河北雄安新區(qū)注冊成立的第一家房地產(chǎn)公司，該公司注冊資本20億元。 10月28日，萬科宣布雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運(yùn)營，成為雄安新區(qū)首個投入運(yùn)營的建筑技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室，也是繼東莞萬科建筑研究中心后第二個此種類型的研究機(jī)構(gòu)。

中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會產(chǎn)委會副秘書長茆同風(fēng)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，萬科轉(zhuǎn)型發(fā)展，開啟了一種輕資產(chǎn)發(fā)展模式，可以降低房企的資金壓力，跟地產(chǎn)主業(yè)形成有效協(xié)同和創(chuàng)新發(fā)展。以主業(yè)為核心，進(jìn)行多元化拓展，可以在更多的產(chǎn)業(yè)方向上進(jìn)行創(chuàng)新，也具備了更大的施展空間。

“其實(shí)萬科的多元化拓展，均是以主業(yè)為基礎(chǔ)，以城市功能的演進(jìn)和提升為核心，圍繞城市配套功能的完善，生發(fā)出更多的產(chǎn)業(yè)，以此布局和搭建出一個更大的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，這是萬科在轉(zhuǎn)型上有別于其他房企巨頭的最大特點(diǎn)。” 茆同風(fēng)認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場走勢嚴(yán)重分化的當(dāng)下，上述做法使得企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)更平衡、更健康，能夠有效抵御房地產(chǎn)市場波動帶來的風(fēng)險。