新時代需要

準確界定住房屬性

住房既是具有居住功能的民生產(chǎn)品，也是具有較高價值量的資本品。在住房總量供不應求的階段，房價持續(xù)走高的主要動力是供求基本面造成的，即使出現(xiàn)階段性庫存往往會在下一個經(jīng)濟周期中被消化掉，這也是過去10余年中國住房市場價格特征的基本邏輯。但在住房供求總量達到基本平衡的階段以后，住房市場對信貸、稅收、土地等政策更加敏感，或者說更容易在不當?shù)恼叽碳は?，誘發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。

因此，面對新的住房發(fā)展階段，亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向，改變過度強調(diào)住房經(jīng)濟屬性的傾向，更加準確界定住房的本質(zhì)屬性。新時代的住房理念就是要讓住房回歸居住本質(zhì)屬性，與此同時，針對不同收入、不同區(qū)域的差異性，根據(jù)分層、分城施策原則，精準界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。

對低收入住房困難家庭，政府應提供具有福利性住房。

低收入居民的住房水平不僅是反映一個國家（地區(qū)）經(jīng)濟社會發(fā)展水平和居民生活水平的重要標志，而且對于改善民生，促進社會和諧穩(wěn)定都具有重要意義。因此，確保低收入居民“住有所居”是各國公共政策的重要目標和主要著力點。

無論是采取實物配租方式，還是提供租賃補貼，政府必須為民生兜底，加大財政投入力度，責無旁貸地為低收入住房困難家庭提供救濟型住房產(chǎn)品。美國政府對低收入家庭的住房保障方式就隨著不同發(fā)展階段調(diào)整住房政策，在1940年代的住房嚴重短缺階段，直接為低收入群體建設租賃住房，當1960年代住房短缺問題緩解之后，提出補貼住房建設計劃和房租補貼計劃，當住房供求進入到更加平衡階段，聯(lián)邦政府逐步減少對公共住房的直接參與，而是通過稅收抵扣等間接政策，幫助低收入家庭減輕住房支付壓力。

對中等收入家庭，特別是“夾心層”家庭，政府應提供多種形式的支持，保障其基本居住。

所謂“夾心層”家庭是那些家庭收入超出住房保障標準，但又難以完全通過市場化渠道解決住房的家庭。

在解決夾心層家庭住房困難時，必須考慮中國新型城鎮(zhèn)化進程的一個特殊性——新市民。即在夾心層家庭中，與原來的當?shù)厥忻裣啾?，新市民的住房矛盾更為突出。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國城鎮(zhèn)住房自有率高達88%左右。但從戶籍結(jié)構(gòu)分析，我國新市民的住房自有率為65%，農(nóng)村進城務工者的住房自有率則更低，這表明在新型城鎮(zhèn)化過程中，新市民住房租賃需求規(guī)模較大，對住房租賃市場有效供給提出更高要求。同時，新市民呈現(xiàn)家庭化流動趨勢。新市民租賃需求也從過去單身住房為主，正在向核心家庭住房需求轉(zhuǎn)變，這對租賃住房質(zhì)量、功能適用性、居住私密性都提出更高要求。

相當一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財富積累還相對薄弱，新市民的住房支付能力與真正實現(xiàn)購房需求仍有一定差距。因此，政府應該對夾心層家庭，特別是新市民家庭購買首套、中小戶型、中低價位的自住住房，提供相應的政策支持，推動新市民家庭完成城鎮(zhèn)化進程。

對高收入家庭，政府提供市場化屬性的商品住房。

應客觀看待住房的投資屬性和財富屬性，使高收入家庭通過健康有序的房地產(chǎn)市場解決住房問題，并逐步提升居住品質(zhì)。

對商品房市場，限制其投資屬性過度膨脹，抬高投機需求入場門檻。采取政策性手段和市場化手段相結(jié)合的方式，降低商品房市場“順周期”效應。對市場化屬性的住房，政府要做的是提供良好規(guī)范的市場環(huán)境，及時進行風險提示和控制，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。

構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、

租購并舉的住房制度

針對上述住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

形成多主體、多渠道的住房供應體系。

對低收入家庭住房，應充分發(fā)揮政府主體責任。在供求關(guān)系寬松的地區(qū)，以租金補貼或租房券為主，讓低收入家庭通過租賃市場解決住房困難。在供求關(guān)系緊張的地區(qū)，仍要適當建設由財政支出為主的公共租賃住房。對夾心層家庭，進一步增加供給渠道，逐步將新市民納入公共租賃住房體系。引入專業(yè)住房租賃機構(gòu)，提高租賃住房項目建設和運營水平。向已經(jīng)具備穩(wěn)定就業(yè)的首次購房家庭提供共有產(chǎn)權(quán)住房，嚴格設置共有產(chǎn)權(quán)住房的退出方式，避免公共補貼泛化和流失。對高收入家庭，則完全通過更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場來提供住房。

優(yōu)化和拓寬土地供給渠道。

選擇區(qū)位適宜的農(nóng)村集體建設用地，建設租賃型住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，兼顧政府、村集體和個人利益，控制好土地的征地拆遷成本，降低租賃住房項目的綜合成本，使參與建設運營的社會資本形成合理的投資收益預期。在城市建成區(qū)內(nèi)，釋放閑置土地的潛力，由政府成立的公司統(tǒng)一建設公共租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。提高土地規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)性，提高多規(guī)合一力度。按照城市功能發(fā)展的客觀需要，調(diào)整好住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地的比例關(guān)系，解決住宅用地價格和工業(yè)用地價格的剪刀差問題，實現(xiàn)住宅、工業(yè)、商業(yè)三者用地的協(xié)調(diào)配置。

完善房地產(chǎn)稅收體系。

對參與建設公共租賃住房的機構(gòu)，在企業(yè)所得稅和增值稅環(huán)節(jié)應給予較大幅度的減免，切實提高項目經(jīng)濟上的可持續(xù)性。鼓勵業(yè)主將住房交由政府所屬機構(gòu)代持經(jīng)營，并在個人所得稅甚至是未來開征的房產(chǎn)稅等方面給予優(yōu)惠。在總體稅負水平不增加的基礎上，適時推出房產(chǎn)稅，調(diào)整好交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅負分配，覆蓋到存量房和新建住房，不能造成稅收不公平現(xiàn)象，處理好土地出讓收益與房產(chǎn)稅的關(guān)系，對每個家庭采取足夠的減免額度，減少征收房產(chǎn)稅對普通收入家庭的沖擊，通過適宜的累進制設計，充分發(fā)揮對社會財富分配的調(diào)整作用。

發(fā)展多層次的住房金融制度。

近期，住房貸款的綜合加權(quán)利率持續(xù)走高，這與商業(yè)性信貸規(guī)模收緊和風險控制有直接關(guān)系。一方面的確有效抑制了投資投機需求，另一方面也使基本自住需求受到明顯抑制，有些城市購買首套住房的利率也調(diào)整到1.1倍利率。

縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，之所以出現(xiàn)一收就冷、一放就熱的現(xiàn)象，一個很重要的原因就是住房金融調(diào)控的精準度不夠。在既有的住房金融制度下，很難實現(xiàn)自住需求與投資需求的分層調(diào)控。因此，亟須加快形成商業(yè)性住房金融與政策性住房金融互為補充的制度體系?？煞e極穩(wěn)慎推進住房公積金制度改革，建立政策性住房金融機構(gòu)，利用好互助性住房儲蓄金融自身優(yōu)勢，通過個人所得稅減免、政府貼息支持、合理制定貸款模式，實現(xiàn)向中低價位、中小套型、首套置業(yè)的基本住房需求傾斜，為基本住房需求提供穩(wěn)定、長期、低息的住房抵押貸款。為提高住房公積金制度本身的吸引力，可向共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房建設提供建設貸款，并優(yōu)先向住房公積金繳存人進行配售、配租。在國家層面建立統(tǒng)一的住房公積金流動性風險管理機構(gòu)，通過政府信用支持、發(fā)行金融債、資產(chǎn)證券化等多種手段，發(fā)揮住房公積金對基本住房需求的政策支持潛力。

作者：劉衛(wèi)民 國務院發(fā)展研究中心研究員