3月27日，萬科董事會(huì)主席郁亮在2017萬科業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。郁亮明確表示，中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，“如果房地產(chǎn)企業(yè)還有地就買，不看價(jià)格的話，那么之前怎么賺的錢之后就怎么還回去。房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動(dòng)賺錢，不要再去想靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲來賺錢。”
萬科2017年年報(bào)顯示，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2,429億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)280.5億元，增長(zhǎng)33.4%；每股基本盈利2.54元，增長(zhǎng)33.4%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率提升至21.1%，同比增加2.61個(gè)百分點(diǎn)；2017年公司上繳稅金566億元。
以下為文字實(shí)錄：
問：管理層好。剛剛說到了比較多的變化，定位從城市配套服務(wù)商為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，請(qǐng)您介紹一下這個(gè)新定位有什么內(nèi)涵？
郁亮：謝謝你的問題，這個(gè)問題特別適合董事會(huì)主席回答。我做主席9個(gè)月了，做全職主席不到2個(gè)月，我一直在想你說的問題。作為主席，我的體會(huì)是要做好八個(gè)字：把握方向、布局未來。把握方向最主要是把握時(shí)代的前進(jìn)方向和行業(yè)的發(fā)展方向；布局未來是要做好戰(zhàn)略布局和建設(shè)好機(jī)制、培養(yǎng)好人才。
沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略定位一定是基于對(duì)時(shí)代的判斷基礎(chǔ)上。我們正處在一個(gè)偉大的新時(shí)代，既然我們擁抱新時(shí)代，就需要告別舊思維。我們?cè)儆门f思維思考，那我們對(duì)新時(shí)代來臨的意義可能會(huì)理解不到位。
新的時(shí)代對(duì)于我們來說，最深遠(yuǎn)變化有兩點(diǎn)：
第一，社會(huì)的主要矛盾發(fā)生了變化：從“人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要與落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾”，轉(zhuǎn)化為“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。
未來“結(jié)構(gòu)性”問題比“總量”問題會(huì)受到更多的關(guān)注。舉個(gè)例子，有些房子是空置的，空置不僅包括住宅，也包括商業(yè)、辦公和酒店等等，但是，一些剛剛進(jìn)入城市的年輕人還沒有房子住，或者還沒有滿足有尊嚴(yán)的居住，這就是不平衡。比如說教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等，大家都非常關(guān)注，但在目前的供應(yīng)還是短缺的，這就是不充分。所以，面對(duì)不平衡不充分的問題，我們要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情？這是我們需要去思考和回答的問題。
第二，國(guó)家的發(fā)展階段發(fā)生了變化，從“高速增長(zhǎng)階段”轉(zhuǎn)化為“高質(zhì)量發(fā)展階段”。發(fā)展比速度重要，對(duì)于我們企業(yè)來說，就不是片面追求規(guī)模，而是更關(guān)注發(fā)展的質(zhì)量，包括產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量，也包括經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，要有助于社會(huì)整體的健康發(fā)展，要對(duì)社會(huì)整體的健康發(fā)展作貢獻(xiàn)，不要添亂，更不能夠成為麻煩制造者。其次，我們經(jīng)營(yíng)管理水平要放在全球視野檢驗(yàn)，和全球最先進(jìn)的管理水平同場(chǎng)競(jìng)技，和效率最高的企業(yè)正面競(jìng)爭(zhēng)。
這是我們對(duì)于時(shí)代轉(zhuǎn)變的看法。
在新時(shí)代下，首先十九大報(bào)告中有三句話需要我們牢牢記?。?.關(guān)于行業(yè)的定位，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的；2.關(guān)于住房制度，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度；3. 關(guān)于行業(yè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，是讓全體人民住有所居。
具體來看，我們的行業(yè)有什么趨勢(shì)呢？
為什么過去20年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如此繁榮？其根本的原因是中國(guó)出現(xiàn)了人類歷史上前所未有的一次城市化，帶來了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。這個(gè)短缺過去主要靠商品房來解決。
到今天，我們認(rèn)為，住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。我們看套戶比，從發(fā)達(dá)國(guó)家來說，套戶比超過1.1，就是一個(gè)家庭有1.1套房子之后，套戶比的增長(zhǎng)就變得很慢了。我們國(guó)家剛剛超過1，距離1.1的充裕水平只有一點(diǎn)點(diǎn)差距。
但值得注意的是，“全面短缺時(shí)代結(jié)束”并不意味著存在供應(yīng)過剩，只是說住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。
不平衡，主要體現(xiàn)在分化上。不同城市之間，同一城市的不同區(qū)域之間分化現(xiàn)象特別明顯，這就要求我們?cè)趯ふ铱蛻?、尋找投資標(biāo)的的時(shí)候，不能籠統(tǒng)來看，甚至不能以城市為單位，需要以更小的顆粒度對(duì)客戶作出更精細(xì)的分析。
不充分，體現(xiàn)在相關(guān)服務(wù)上。過去20年，我們房子蓋了很多，但是，跟不動(dòng)產(chǎn)配套的服務(wù)發(fā)展還比較滯后。一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入成熟期之后，圍繞著不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)業(yè)，其規(guī)模會(huì)超過房地產(chǎn)本身。對(duì)此，我們需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未來不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的周邊行業(yè)大有作為。想想萬科的物流業(yè)務(wù)，短短三年，從0開始，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)甚至全球的領(lǐng)跑行列。
我們下面看到是房?jī)r(jià)問題，我很少談房?jī)r(jià)問題，我想今天借這個(gè)機(jī)會(huì)談?wù)劮績(jī)r(jià)，可以非常明確地說，中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。如果房地產(chǎn)企業(yè)還有地就買，不看價(jià)格的話，那么之前怎么賺的錢之后就怎么還回去。房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動(dòng)賺錢，不要再去想靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲來賺錢。
總之，行業(yè)進(jìn)入了新的時(shí)代，我們要告別舊思維，行業(yè)到了必須要作出改變的時(shí)候了。
有了上面關(guān)于時(shí)代的變化和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的思考，談?wù)勏旅嫒f科的戰(zhàn)略升級(jí)變得順理成章了。
下面談?wù)勅f科即將進(jìn)行的轉(zhuǎn)型，是全面和深刻的。用一句話來概括：
以人民的美好生活為己任，以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為定位，沿著健康、可持續(xù)的道路，領(lǐng)先領(lǐng)跑，為更廣泛的利益相關(guān)方，創(chuàng)造更長(zhǎng)遠(yuǎn)的真實(shí)價(jià)值，成為無愧偉大新時(shí)代的好企業(yè)。
這里面有三個(gè)關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商、健康可持續(xù)、領(lǐng)先領(lǐng)跑。
重點(diǎn)談一談“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。我過去一段時(shí)間里面去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建設(shè)者有兩個(gè)特點(diǎn)，說不出來的話，可能就不是真正第一代深圳建設(shè)者：有沒有住過城中村，有沒有丟過自行車?，F(xiàn)在來看，目前深圳城中村仍然居住著800萬左右的人口，這些人同樣為深圳作出了巨大的貢獻(xiàn)。城中村是村還是城？我也去了坂田的一個(gè)村，20年前是標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)村，因?yàn)橛辛巳A為、富士康，成為華為、富士康新興制造業(yè)的配套基地，現(xiàn)在已經(jīng)成為了深圳創(chuàng)新制造城市的一個(gè)非常重要的配套部分，今天很多華為員工還住在這里面。我們的“萬村計(jì)劃”就是要改造這樣的城中村，提升它的居住品質(zhì)。我去年也去了江蘇興化的東羅村（音），萬科做美麗鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村振興計(jì)劃的第一站在那邊。人們常說江南水鄉(xiāng)，但是，現(xiàn)在很難找到江南水鄉(xiāng)了，但是，在東羅村可以找到，它在蘇北，沒有任何的工業(yè)，生態(tài)保護(hù)非常好，我們也在幫助鄉(xiāng)村面容改變。
今天萬科做的事情總結(jié)下來就知道，萬科今天不能僅僅關(guān)心城市，也需要關(guān)心鄉(xiāng)村，關(guān)心城市和鄉(xiāng)村的互動(dòng)，這里的鄉(xiāng)村不僅包括城中村，城市周邊的鄉(xiāng)村，也包括遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)村。城市鄉(xiāng)村的互動(dòng)包括城市人的田園情節(jié)、安全健康的食品和大規(guī)模城市化之后鄉(xiāng)村的振興，這個(gè)是城鄉(xiāng)的內(nèi)容。建設(shè)，我們不是要去鄉(xiāng)村蓋房子，我們建設(shè)的是場(chǎng)景，美好生活的場(chǎng)景、鄉(xiāng)村振興的場(chǎng)景。
從“配套服務(wù)”升級(jí)到“生活服務(wù)”，升級(jí)的是什么？主要是“內(nèi)容”。“配套服務(wù)”更多是硬件，而“生活服務(wù)”不僅包括硬件，也包括軟件。我們不僅要做不動(dòng)產(chǎn)，提供服務(wù)的場(chǎng)所，也要直接提供服務(wù)內(nèi)容。
這個(gè)定位，具體來看是四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田、和諧生態(tài)建設(shè)者。這個(gè)內(nèi)容年報(bào)中有所講述，就不重復(fù)了。
健康可持續(xù)：這個(gè)是萬科一貫的發(fā)展原則，這里就不展開談了。一個(gè)企業(yè)的發(fā)展必須是在健康的基礎(chǔ)上持續(xù)做下去，這樣才是長(zhǎng)期發(fā)展應(yīng)該堅(jiān)持的原則。
領(lǐng)先領(lǐng)跑：我要做一下解釋。
領(lǐng)先對(duì)萬科來說，是領(lǐng)行業(yè)發(fā)展之先、創(chuàng)新之先、風(fēng)氣之先，這三個(gè)領(lǐng)先。面對(duì)大時(shí)代和行業(yè)的變化，誰引領(lǐng)的變化，誰就是領(lǐng)先的企業(yè)，而不是拿傳統(tǒng)的規(guī)模思維去衡量。領(lǐng)跑就意味著為廣泛的利益相關(guān)方和社會(huì)創(chuàng)造更多的真實(shí)價(jià)值。可以具體表現(xiàn)在客戶口碑、投資者回報(bào)、相關(guān)利益方和社會(huì)廣泛認(rèn)可方面。
所以，我們?nèi)f科這一次的戰(zhàn)略升級(jí)從“城市配套服務(wù)商”到“城市建設(shè)與生活服務(wù)商”，既是基于對(duì)時(shí)代變化、時(shí)代前進(jìn)方向與行業(yè)變化趨勢(shì)的理解，也是我們過去5年以來，在“城市配套服務(wù)商”實(shí)踐基礎(chǔ)上的升級(jí)和換代。
