萬科26日公布的年報數據顯示，過去一年，在全國商品房銷售增速放緩的背景下，萬科各項業(yè)務保持穩(wěn)健增長健康發(fā)展，銷售面積同比增長30%，銷售金額同比增長45.3%，市占率近4%，凈利潤指標表現尤為搶眼。而對于萬科在新時代的發(fā)展方向，萬科董事會主席郁亮在27日的業(yè)績說明會上給出了清晰的描繪：摒棄舊思維、調整角色定位，全面轉型城鄉(xiāng)建設與生活服務商。

繼2012年轉型“城市配套服務商”，這一次，行業(yè)領頭羊萬科又要重新定義創(chuàng)新轉型和效益增長的商業(yè)邏輯。而這一次轉型，會不會成為新時代房地產行業(yè)發(fā)展新范式，市場拭目以待。

行業(yè)新趨勢催生戰(zhàn)略再升級

從2010年成為國內首家銷售金額突破1000億元的房地產企業(yè)、繼而帶領眾多房企一路沖破5000億元大關，再到不斷在“規(guī)模速度型”轉向“質量效益型”的道路上轉型升級，在最初的“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”的基礎上，戰(zhàn)略定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，一直以來，萬科的成長與進步都在引領中國房地產行業(yè)的發(fā)展。

“企業(yè)的戰(zhàn)略定位基于對時代趨勢的判斷。當前房地產行業(yè)已經進入新時代。”郁亮在業(yè)績說明會上分享了他對新時期的市場研判，“我國住房全面短缺時代已經結束，現階段房地產市場的主要矛盾是不平衡和不充分問題。不平衡主要體現在不同城市之間、同一城市的不同區(qū)域分化現象明顯，不充分則體現在跟不動產配套的服務發(fā)展還比較滯后。”

房地產行業(yè)再度走到十字路口。郁亮強調，“我們要告別舊思維，房地產企業(yè)到了必須作出改變的時候。”為此，萬科明確了未來的經營理念，就是以人民的美好生活為中心，推進全方位轉型，在恢復住房居住屬性、回歸房地產初心上作出努力和貢獻，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。

對于應運而生的城鄉(xiāng)建設與生活服務商的戰(zhàn)略定位，郁亮解讀指出，萬科不僅關心城市發(fā)展，也關注鄉(xiāng)村改善，更注重城市和鄉(xiāng)村的互動。“建設”側重營造美好生活的場景、鄉(xiāng)村振興的場景。而相較以往，“生活服務”的升級之處在于“內容”，不僅提供服務的場所，也要直接提供服務內容。

以“四大角色”重新定義萬科

按照萬科年報“致股東”中的表述，“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的戰(zhàn)略定位具體細化為四個角色：美好生活場景師、實體經濟生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設者。角色定位的轉變在萬科過去一年大力發(fā)展中已經初見端倪。

在商業(yè)地產領域，萬科以印力集團為商業(yè)地產運營管理平臺，截至2017年底，總管理項目172個，總建面超1000萬平方米。2018年1月，印力收購凱德20家購物中心，商業(yè)布局進一步完善。截至目前，印力管理面積總規(guī)模已達到行業(yè)第二。租賃住宅方面，萬科整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”，截至2017年底，泊寓累計獲取房間數超10萬間，累計開業(yè)超3萬間，覆蓋29個一二線城市。

萬科還開創(chuàng)性地將租賃運營管理與城中村綜合治理相結合，創(chuàng)新住房租賃市場多主體供給。具體而言，萬科啟動“萬村計劃”，通過市場化運作的方式，將城中村內村民自建房或村集體自有物業(yè)進行統(tǒng)一租賃、專業(yè)化改造和規(guī)?；\營管理，并成立專門負責城中村統(tǒng)租運營管理的全資子公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司，開展城中村整治運營等各項工作。

在物業(yè)服務領域，萬科物業(yè)2017年實現合并報表范圍內主營業(yè)務收入71.3億元，同比增長67.28%。截至2017年底，已進入80個城市。在物流倉儲領域，目前萬科已累計獲取項目62個，總建筑面積482萬平米，穩(wěn)定運營項目平均出租率達到96%。此外，萬科在2017年聯合中銀集團投資有限公司、厚樸、高瓴資本、SMG組成財團，參與完成全球領先的現代物流設施提供商普洛斯私有化，物流倉儲布局進一步得以完善。在冰雪度假方面，2017年11月至2018年2月雪季期間，吉林萬科松花湖和北京石京龍兩個滑雪項目累計到訪的客流量超過50萬人次，創(chuàng)歷史新高。

萬科在養(yǎng)老、教育及其他業(yè)務方面也進行探索。截至2017年底，萬科在15個城市布局了養(yǎng)老業(yè)務，獲取項目約170個，并在全國參與運營超過10所學校。

租賃住房、物業(yè)服務、物流倉儲、養(yǎng)老、教育、冰雪等多業(yè)態(tài)的發(fā)展，讓萬科提出的以人民美好生活為中心的理念在經營實踐中具備了合理的商業(yè)邏輯。

以創(chuàng)新引領行業(yè)發(fā)展

在業(yè)內人士看來，創(chuàng)新就是萬科企業(yè)文化最顯著的標簽，無論是教育、住房租賃還是冰雪度假，萬科的內部激勵機制都會給予充分的空間，統(tǒng)籌協(xié)調資源去孵化產業(yè)和提升產品品質，最終，資源的沉淀和模式的創(chuàng)新再反向支撐萬科長遠發(fā)展。

毋庸置疑，能夠讓創(chuàng)新轉型和效益增長形成良性互動的關鍵是激勵機制。過度激勵規(guī)模和利潤增速的機制，能夠讓企業(yè)短期內野蠻生長，但在由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，這種機制無疑會導致個人舍本逐末，讓企業(yè)創(chuàng)新轉型流于形式，與高質量的發(fā)展背道而馳。而萬科則明確提出，企業(yè)不能只想著賺錢，不能賺快錢、賺“錢生錢”的“輕松錢”；企業(yè)的經營管理，要有助于社會整體的健康發(fā)展，要對社會整體的健康發(fā)展作貢獻，不要添亂，更不能成為麻煩制造者。萬科的事業(yè)合伙人制度，是要激發(fā)奮斗者，鼓勵創(chuàng)造真實價值，而不是簡單追求增長速度。

萬科轉型“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，既是基于萬科對于新時代下行業(yè)發(fā)展趨勢的判斷，也是基于萬科一貫的創(chuàng)新積累。畢竟，對于習慣高周轉、高增長的房地產企業(yè)來說，“轉型不是你想轉想轉就能轉”，根本還是依賴于企業(yè)基因和資源實力。

正如郁亮所言，一個真正領先領跑的企業(yè)，領的不是規(guī)模之先、速度之先，而是方向之先、變化之先，風氣之先、創(chuàng)新之先。