民法典各分編草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期——

一錘定音，70年后房屋產(chǎn)權(quán)不變

圖為河南省寧陵縣清水河小區(qū)。 呂忠箱攝

房產(chǎn)是很多家庭最為重要的資產(chǎn)，關(guān)于房子的事，自然小視不得。此次，民法典各分編草案提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議，提出住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這不僅給購房者吃下了“定心丸”，使其不必?fù)?dān)心土地被收回，更體現(xiàn)了我國對(duì)人民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)——

最近，有一則新聞很是吸引眼球——民法典各分編草案提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

眼下，房產(chǎn)是很多家庭最為重要的資產(chǎn)，關(guān)于房子的事，自然小視不得。我國住宅用地的期限是70年，那么70年后房子是否仍然屬于我們？這同備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅有關(guān)系嗎？到期后如何續(xù)期，會(huì)不會(huì)又要交上一大筆錢？

70年期滿自動(dòng)續(xù)期

要理解這則新聞，先得說說民法典。民法典是民法的基礎(chǔ)，重在保護(hù)私權(quán)利。民法典與人們生活密切相關(guān)，幾乎所有的民事活動(dòng)比如合同簽訂、公司設(shè)立、財(cái)產(chǎn)保護(hù)、結(jié)婚離婚，都能在民法典中找到依據(jù)。

據(jù)介紹，目前我國正在醞釀的民法典是我國首部民法典。此次提請(qǐng)審議的民法典各分編（草案），將同已經(jīng)出臺(tái)的民法總則合并為一部完整的民法典草案，在2020年提請(qǐng)審議。

值得注意的是，此次審議的物權(quán)編草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。有關(guān)專家表示，房產(chǎn)是居民最重要的資產(chǎn)，這個(gè)規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)居民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，其意義不僅在于明確權(quán)益，更在于穩(wěn)定長遠(yuǎn)預(yù)期。

以前，人們買房后可以拿到兩個(gè)證書，一個(gè)是房產(chǎn)證，一個(gè)是土地證。這是因?yàn)楦鶕?jù)憲法，我國土地所有權(quán)歸國家和集體所有。在城市里，土地歸國家所有，在農(nóng)村，土地是集體所有。也就是說，人們?cè)谫彿亢?，可以擁有房屋的所有?quán)和土地的使用權(quán)。

房屋所有權(quán)是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，根據(jù)我國2007年起施行的物權(quán)法，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于——房屋所有權(quán)沒有期限限制，土地使用權(quán)則有期限。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

現(xiàn)在，我國已經(jīng)推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)證和土地證已經(jīng)合二為一，住宅用地仍有最高70年的使用期限。

“有恒產(chǎn)者有恒心”。此次草案規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期，意味著我們所購房屋70年土地使用權(quán)期滿后，可以自動(dòng)續(xù)期，不必?fù)?dān)心土地被收回，體現(xiàn)了對(duì)人們財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

穩(wěn)定預(yù)期，保障人們財(cái)產(chǎn)權(quán)，在此之前已顯端倪。2017年3月份，李克強(qiáng)總理在接受十二屆全國人大五次會(huì)議中外記者采訪時(shí)就曾表示，住房70年產(chǎn)權(quán)可續(xù)期，無需申請(qǐng)，無前置條件。

在此之前的2016年11月份，中共中央國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》，提出要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

原國土資源部部長姜大明接受本報(bào)記者采訪時(shí)也曾表示，居民購買住房，其財(cái)產(chǎn)權(quán)會(huì)得到法律的有效保障。

為征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)

土地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期和征收房地產(chǎn)稅之間有關(guān)系嗎？對(duì)此，專家表示，兩者之間并沒有直接聯(lián)系。

但是，需要注意的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)稅被定義為財(cái)產(chǎn)稅，征收的前提條件是私有財(cái)產(chǎn)，如果住宅的土地使用權(quán)是70年，期滿后不能續(xù)期，征收房地產(chǎn)稅就沒有根據(jù)。只有房屋和土地都屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，從法律的角度來說，才能收取財(cái)產(chǎn)稅。

也就是說，住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期在某種程度上為征收房地產(chǎn)稅奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)嘉豐瑞德負(fù)責(zé)人表示，70年產(chǎn)權(quán)問題一旦得以解決，影響房地產(chǎn)稅的法理問題就不存在了。與此同時(shí)，我國已經(jīng)賦予規(guī)模較大的城市以立法權(quán)，這也為房地產(chǎn)稅的“分城施策，分步推進(jìn)”奠定了基礎(chǔ)。

另一個(gè)值得注意的是，我國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到了全面運(yùn)行階段。這些都為房地產(chǎn)稅的推出奠定了基礎(chǔ)。

住宅用地期滿后怎么辦

草案規(guī)定，70年期滿后續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。但是，對(duì)于續(xù)期多長時(shí)間、是否收取費(fèi)用以及如何收取費(fèi)用，并未給出具體規(guī)定，這也給期滿后是否要繼續(xù)收取土地使用費(fèi)打了個(gè)問號(hào)。為更好理解這個(gè)問題，有必要追溯一下我國土地使用權(quán)出讓的來源。

我國最早的一個(gè)商品住宅小區(qū)東湖新村位于廣州市，是1979年開始動(dòng)工的。但是，我國住宅市場(chǎng)化大規(guī)模推廣則在上世紀(jì)90年代。1998年大規(guī)模房改啟動(dòng)后，住宅商品化才開始大規(guī)模啟動(dòng)。因此，目前大多數(shù)商品房距離住宅用地70年使用權(quán)到期仍有較長時(shí)間。

1990年5月份，國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，開始實(shí)施城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度。當(dāng)時(shí)，在不超過住宅用地使用權(quán)最多70年的前提下，按20年至70年分檔，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。

正是由于這個(gè)原因，2016年溫州曾出現(xiàn)一批只有20年使用權(quán)的住宅用地到期，對(duì)于這批住宅期滿后的處置問題，原國土資源部給出的處置意見可作參考。這項(xiàng)處置意見給出了“兩不一正常”的方案，就是“不需要提出續(xù)期申請(qǐng)”“不收取費(fèi)用”“正常辦理交易和登記手續(xù)”。

自然資源部副部長王廣華表示，對(duì)于少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題如何處理，原國土資源部出臺(tái)了過渡性措施，即業(yè)主不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不需要繳費(fèi)，可正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

在溫州這個(gè)個(gè)例中，采用的是無償續(xù)期模式，此次民法典草案規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期。對(duì)此，有關(guān)人士表示，住宅用地70年使用權(quán)到期后很可能以溫州為先例，不收取費(fèi)用，保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)。

民法典草案規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期也涉及一些修法問題，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。目前，國務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第一百四十九條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定，對(duì)此先作出一個(gè)原則性規(guī)定，即：續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步作好銜接。

有專家表示，目前也有可能與房地產(chǎn)稅結(jié)合，通過繳納房地產(chǎn)稅的方式，實(shí)現(xiàn)住宅用地使用權(quán)70年期滿后續(xù)期的銜接安排。