“房住不炒”效應(yīng)凸顯   投機(jī)客全面退潮

多地樓市出現(xiàn)政策松動(dòng)和微調(diào)

2019年樓市或溫和回歸理性

去年中國(guó)樓市出現(xiàn)調(diào)整，尤其是下半年調(diào)整力度較大，近段時(shí)間，部分城市也出現(xiàn)了政策松動(dòng)和微調(diào)。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2019年“房住不炒”的政策主基調(diào)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，意即在支持居民合理自住型需求的同時(shí)，著力打壓投資、投機(jī)性需求。隨著去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，部分城市、部分區(qū)域2019年調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)也在預(yù)期之中。

多地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策

近一個(gè)多月來(lái)，多個(gè)地方城市松綁了限購(gòu)或者限售政策。其中，最為明確的是山東菏澤市，明確提出取消限售條件，這被理解成為“打響樓市松綁令的第一槍”。緊接著不少城市紛紛放寬購(gòu)房限制。

1月10日，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務(wù)體系，探索放寬澳門(mén)居民在購(gòu)房等方面的限制。1月3日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫停“搖號(hào)售房”規(guī)則。2018年12月底，廣州市出臺(tái)最新規(guī)定，可異地提取公積金進(jìn)行購(gòu)房；幾乎同時(shí)，佛山市取消了購(gòu)房最低準(zhǔn)入條件。

回顧2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊到松。相對(duì)應(yīng)的是，地方政府政策層面也出現(xiàn)明顯的兩階段變化：前三季度堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，涉及四限政策持續(xù)高壓，整治市場(chǎng)秩序，上調(diào)房貸利率等；四季度調(diào)控政策略有松動(dòng)的跡象，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價(jià)，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是明確提出取消限售條件。

2018年12月，社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》指出，綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，進(jìn)入2018年下半年后，隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng)，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價(jià)率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫(kù)存又進(jìn)入上升通道。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2018年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任?；诖耍磥?lái)“房住不炒”、因城施策的政策主基調(diào)保持不變，在支持居民合理居住型需求的同時(shí)，著力打壓投資、投機(jī)性需求，緩解熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力。

聯(lián)系到近期菏澤取消限售，有分析認(rèn)為本輪調(diào)控政策預(yù)期將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，更多城市或?qū)⒏M(jìn)松綁調(diào)控。尤其是那些庫(kù)存壓力較大的城市，放松調(diào)控的可能性更大。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷分析認(rèn)為，當(dāng)前，市場(chǎng)成交量下滑是住宅市場(chǎng)的主流。“限購(gòu)的目的是為了限制投機(jī)，既然投機(jī)客全面退潮，放松限購(gòu)就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶(hù)門(mén)檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)增加市場(chǎng)成交量。”

在他看來(lái)，限價(jià)政策也有放松跡象。“一些城市在市場(chǎng)下行時(shí)放松高端盤(pán)價(jià)格，釋放高價(jià)地入市，順勢(shì)解決了高端盤(pán)‘堰塞湖’問(wèn)題。部分一二線(xiàn)城市房貸利率下調(diào)已經(jīng)成為小趨勢(shì)，也會(huì)推動(dòng)住宅市場(chǎng)的回溫。”

部分城市存在政策回調(diào)動(dòng)力

至于政策放松的邊界在哪里？歐陽(yáng)捷認(rèn)為，“限購(gòu)政策將出現(xiàn)普遍性放松，但不會(huì)是取消限購(gòu)。放松的邊界將聚焦在限購(gòu)條件上，比如農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房即可落戶(hù)，本科落戶(hù)降為中專(zhuān)可落戶(hù)，社保年限可以降為半年甚至更低。”

“房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨逆周期調(diào)節(jié)的時(shí)機(jī)，政策放松恰是逆周期調(diào)節(jié)的預(yù)調(diào)微調(diào)。”歐陽(yáng)捷表示，地方政府適度放松調(diào)控，吸引房企買(mǎi)地，金融機(jī)構(gòu)下調(diào)利率，都在助推市場(chǎng)回溫。“不過(guò)，‘房住不炒’仍是長(zhǎng)期定位，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，放松不等于放開(kāi)，調(diào)控也不會(huì)退出。”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，局部市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售持續(xù)遇冷是政策松綁的主要原因。2018年，全年商品住宅成交規(guī)模較2017年微增，城市市場(chǎng)格局也發(fā)生了明顯變化。尤其隨著“因城施政、分類(lèi)調(diào)控”的逐步貫徹實(shí)施，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市市場(chǎng)分化愈加顯著，城市熱點(diǎn)輪動(dòng)的勢(shì)頭方興未艾。

克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2018全年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，三四線(xiàn)市場(chǎng)依然是商品房成交規(guī)模主力，占比上升至69%，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市成交規(guī)模繼續(xù)同比下降。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，考慮到2018年下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)低迷、觀(guān)望情緒蔓延，部分三四線(xiàn)城市項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)搶跑，預(yù)計(jì)2019年城市市場(chǎng)成交規(guī)模整體將下滑，而政策回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購(gòu)買(mǎi)力不足的部分二線(xiàn)和大多數(shù)三四線(xiàn)城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期全國(guó)部分城市出現(xiàn)了政策調(diào)整，“這說(shuō)明政策放松會(huì)考慮很多內(nèi)容，目前是試探階段，比較謹(jǐn)慎。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對(duì)于涉及房?jī)r(jià)、市場(chǎng)交易秩序、市場(chǎng)預(yù)期等概念，政策的松綁相對(duì)會(huì)謹(jǐn)慎，不會(huì)輕言放松。對(duì)于市場(chǎng)成交量、庫(kù)存、物業(yè)結(jié)構(gòu)等概念，政策上相對(duì)會(huì)有所放松，體現(xiàn)了‘政策分類(lèi)指導(dǎo)’的導(dǎo)向。”

預(yù)計(jì)不同城市間表現(xiàn)仍將出現(xiàn)分化

克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)人士分析認(rèn)為，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，項(xiàng)目去化率已經(jīng)有明顯的下調(diào)，而菏澤、珠海等局部政策放松后，調(diào)控放松預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。但是，購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足是制約三四線(xiàn)成交的最大障礙，大部分三四線(xiàn)市場(chǎng)仍然勢(shì)必進(jìn)入深度調(diào)整期，預(yù)計(jì)2019全年不同城市間表現(xiàn)仍將出現(xiàn)分化。

易居房地產(chǎn)研究院分析預(yù)測(cè)，2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比下降6%左右，在持續(xù)四年增長(zhǎng)后再次轉(zhuǎn)降。因此，易居方面在《2018-2019年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》中預(yù)測(cè)指出，2019年全國(guó)樓市將延續(xù)2018年8月開(kāi)始的降溫進(jìn)程，全國(guó)多數(shù)地區(qū)的樓市都處于過(guò)冬狀態(tài)。

該機(jī)構(gòu)據(jù)此分析指出，“相關(guān)部門(mén)必須密切關(guān)注降溫節(jié)奏與幅度，轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，由之前兩年多的緊縮型調(diào)控，慢慢過(guò)渡到擴(kuò)張型調(diào)控；政策重心由防房?jī)r(jià)大起，轉(zhuǎn)向防大落。以確保全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)‘軟著陸’，朝著平穩(wěn)健康的發(fā)展方向推進(jìn)。”

針對(duì)2019年的政策走勢(shì)，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不變的情況下，相關(guān)部門(mén)和地方政府同時(shí)將關(guān)注地產(chǎn)領(lǐng)域包括銷(xiāo)售量、投資量、價(jià)格等下行所帶來(lái)的壓力，進(jìn)而出現(xiàn)各類(lèi)托底和提振的政策內(nèi)容。從寬松的角度看，對(duì)于一些樓市下行壓力大的城市，將遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房標(biāo)準(zhǔn)、二套房貸認(rèn)定、限價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金政策等方面，會(huì)有放松的可能。

“房地產(chǎn)需求端的政策將進(jìn)一步寬松。其中房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上將對(duì)限購(gòu)、限售等政策做進(jìn)一步調(diào)整，尤其是一些房?jī)r(jià)上漲幅度有效控制、市場(chǎng)交易下行力度大的城市，預(yù)計(jì)放寬的可能性較大。”易居研究院在報(bào)告中進(jìn)一步指出。

值得一提的是，社科院在2018年12月發(fā)布的報(bào)告中也同樣指出，綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計(jì)2019年市場(chǎng)仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢(shì)，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場(chǎng)仍存在供需矛盾緊張、市場(chǎng)預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。

社科院的報(bào)告由此預(yù)計(jì)，未來(lái)，一線(xiàn)城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度；二線(xiàn)城市可能最具放松的沖動(dòng)和條件，激活樓市的熱度；三四線(xiàn)城市可能動(dòng)用干預(yù)之手，極力維護(hù)樓市的溫度。