【摘要】房價下跌對中國經(jīng)濟有兩種相反的影響。一方面促進經(jīng)濟增長，另一方面，增加金融風險。也就是說，房價下跌對消費、投資、實體經(jīng)濟有正面的影響，對銀行安全和地方債風險有負面的影響。為使經(jīng)濟“脫虛向?qū)?rdquo;，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，防范和化解系統(tǒng)性金融風險，應嚴控房貸和地方債規(guī)模，從而將房價下跌幅度控制在一定范圍之內(nèi)。

【關(guān)鍵詞】房價下跌  經(jīng)濟增長  金融風險   

【中圖分類號】F293.3    【文獻標識碼】A

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年房價上漲勢頭總體上被遏制了，房價下跌趨勢日趨明顯。同時，中國經(jīng)濟正面臨“三去一降一補”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，這不僅事關(guān)中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的成敗和系統(tǒng)性金融風險的化解，而且事關(guān)房地產(chǎn)市場的走向。

房價下跌總體上會擴大消費

對無房者和租房者而言，房價下跌能增強房價和租金的支付能力，擴大住房消費和日常消費，不僅能解決住房問題，而且能促進經(jīng)濟增長。對擁有多套房的有房者而言，房價下跌使房產(chǎn)價值縮水，高債務杠桿的有房者甚至可能出現(xiàn)負資產(chǎn)，從而減少消費，抑制經(jīng)濟增長。根據(jù)西南財經(jīng)大學2013年《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，本地人口中無房戶占10.5%，一套住房的家庭占70.5%，二套及以上住房的家庭占19%；外地人口中無房戶占71.4%，一套住房的家庭占25.2%，二套及以上住房的家庭占3.4%。盡管住房具有消費和投資雙重屬性，但第一套房的消費屬性占主導地位，不具有財富效應。因此，房價下跌時，占比很小的二套及以上住房家庭減少消費，占比很大的無房戶和一套住房的家庭增加消費，總體上擴大了消費。有關(guān)中國住房消費的研究發(fā)現(xiàn)，房價上升抑制了住房消費和非住房消費，因此，房價下跌能促進消費。此外，無房戶和擁有一套住房的家庭通常是中低收入者，擁有二套及以上住房的家庭通常是高收入者，房價下跌會進一步擴大無房戶和一套住房家庭消費，促進經(jīng)濟增長。

住房租賃市場和所有權(quán)市場相互關(guān)聯(lián)、相互影響，導致房價和房租共同波動。因無房戶既可買房也可租房解決住房問題，房價下跌不僅會促進買房者的住房消費和日常消費，而且會降低租金，促進租房者的住房消費和日常消費，加快經(jīng)濟增長。大量研究發(fā)現(xiàn)，房價上升加劇貧富差距。因此，房價下跌會降低貧富差距，進一步擴大消費，促進經(jīng)濟增長。

房價下跌會減少投機性房地產(chǎn)投資

投資拉動經(jīng)濟增長，是中國經(jīng)濟增長的主要拉動力。一般而言，投資可分為房地產(chǎn)投資和非房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資分為房地產(chǎn)開發(fā)投資（生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資）和購買投資（非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資），房地產(chǎn)開發(fā)投資決定供給，購買投資決定需求。通常，房價下跌減少房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)購買投資。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)開發(fā)投資對房價變動的彈性小于房地產(chǎn)購買投資，房價下跌會使房地產(chǎn)投資總體上增加。

房價下跌不僅影響房地產(chǎn)投資，而且影響非房地產(chǎn)投資。需指出的是，投機者只“買漲不買跌”，房價下跌會減少投機性投資。若投機性投資占主導，房價下跌會減少房地產(chǎn)投資，增加非房地產(chǎn)投資，促進實體經(jīng)濟增長；若投機性投資不占主導，房價下跌會增加房地產(chǎn)投資，擠出非房地產(chǎn)投資，不利于實體經(jīng)濟增長。2017年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售額分別占GDP的13.27%和16.16%，合計29.43%，房地產(chǎn)投資占比較高，房價下跌會顯著影響中國經(jīng)濟增長。目前，中國房地產(chǎn)高庫存和高空置并存，個別地區(qū)還出現(xiàn)了“鬼城”，房價下跌有利于擠出投機性房地產(chǎn)投資，增加非房地產(chǎn)投資，避免房地產(chǎn)和城市發(fā)展誤區(qū)，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。

房價下跌顯著提高了非房企的創(chuàng)新能力以及加快房企轉(zhuǎn)型，有利于實現(xiàn)經(jīng)濟“脫虛向?qū)?rdquo;

房價下跌對實體經(jīng)濟有四方面影響。首先，土地作為房屋的生產(chǎn)要素或投入，房價下跌降低了地價，從而降低了非房企的土地成本和生產(chǎn)成本，提高了經(jīng)濟產(chǎn)出，促進了實體經(jīng)濟增長。其次，房價下跌降低了房地產(chǎn)回報率，從而降低了非房企從事房地產(chǎn)開發(fā)和投資業(yè)務的動機及概率，促使非房企由多元化經(jīng)營變?yōu)閷I(yè)化經(jīng)營，由“不務正業(yè)”到“務正業(yè)”，擴大非房企的研發(fā)支出，促進非房企的技術(shù)創(chuàng)新，從而壯大實體經(jīng)濟。再次，房價下跌會促使房企轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)重組，進一步“去房地產(chǎn)”，向非房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，有利于經(jīng)濟“脫虛向?qū)?rdquo;。最后，房價下跌降低了非房企房產(chǎn)的抵押價值，降低了非房企的融資能力，從而減少了經(jīng)濟產(chǎn)出，抑制了經(jīng)濟增長。

綜上，房價下跌對實體經(jīng)濟既有促進作用，也有抑制作用。僅有少數(shù)研究認為房價上漲促進了創(chuàng)新，大部分研究發(fā)現(xiàn)房價上漲抑制了創(chuàng)新。因此，盡管房價下跌減弱了非房企的融資能力，但顯著提高了非房企的創(chuàng)新能力以及加快房企轉(zhuǎn)型，有利于實現(xiàn)經(jīng)濟“脫虛向?qū)?rdquo;，促進高質(zhì)量的經(jīng)濟增長。

房價下跌將直接危及銀行安全，還會減少地方政府土地收入，增加地方債風險

銀行是房貸的核心部門，住房又是房貸的抵押品，住房泡沫將直接威脅銀行安全。首先，盡管銀行易受信用風險、利率風險和流動性風險影響，但房價波動對銀行安全影響最大。住房泡沫不僅導致房貸違約，而且因資本不充足導致美國、英國、西班牙、冰島等國家的商業(yè)銀行倒閉。房價泡沫是金融危機的前兆，房價是金融部門脆弱性的重要指標。因此，房價下跌將直接危及銀行安全。其次，房貸規(guī)模顯著影響銀行安全。房貸占比越大，銀行風險越大。根據(jù)國際經(jīng)驗，若房貸占比超過30%，銀行將面臨嚴重的流動性風險。目前中國某些零售銀行的房貸比重已超過30%，房價下跌易導致嚴重的房貸違約和銀行風險。最后，銀行安全還取決于銀行資本充足率。事實上，盡管中國商業(yè)銀行的資本充足率逐年增加，但房價下跌風險通常被低估，可能仍無法滿足住房蕭條期對資本充足的要求。

房價下跌影響土地財政和地方債風險。眾所周知，中國城市土地屬于國有，實際屬于地方政府所有，土地出讓收入屬于地方預算外收入，被稱為“土地財政”。土地財政大多用于城市基礎設施和公共設施等生產(chǎn)性公共產(chǎn)品的供給，促進了經(jīng)濟增長。因此，若土地出讓收入減少，則會減少生產(chǎn)性公共產(chǎn)品，阻礙經(jīng)濟增長。

據(jù)審計署2013年第32號審計公告，截至2012年底，11個省級政府、316個市級政府和1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額為34865.24億元，占省、市、縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%。為防范地方債風險，自2010年中央加大了地方債特別是地方融資平臺（城投債）的清理整頓，2017年中國地方債務規(guī)模降為166676.08億元，為GDP的20.15%，分別為土地出讓收入和地方預算內(nèi)收入的4.57倍和2.43倍。自2011年，隨著中國經(jīng)濟和城市化增速放緩，土地收入占預算內(nèi)收入比重逐年下降，已由2011年的1.54倍降為2016年的0.50倍，土地財政償還地方債能力在下降，地方債風險在增加。另外，無論土地作為資本（生產(chǎn)要素）還是資產(chǎn)，房價與地價受共同因素影響，具有共同運動特征。因此，房價波動引發(fā)地價波動，影響土地財政和地方債風險。房價下跌不僅會減少地方政府土地收入，而且會降低地方債償還能力，增加地方債風險，引發(fā)主權(quán)債務危機和銀行危機，損害經(jīng)濟增長。

綜上，房價下跌使中國經(jīng)濟面臨兩難境地。若房價大跌，銀行和地方政府將面臨銀行危機和主權(quán)債危機。若房價下跌太小，對經(jīng)濟增長的促進作用有限，不利于經(jīng)濟“脫虛向?qū)?rdquo;，不利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級。為破解房價下跌困局，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，防范和化解系統(tǒng)性金融風險，一方面應嚴控房貸和地方債規(guī)模，另一方面應根據(jù)房貸和地方債危機發(fā)生條件，科學測算房價下跌的最大值，將房價下跌幅度控制在一定范圍之內(nèi)。

（作者為中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任，中國人民大學商學院教授）

責編/ 謝帥    美編/史航

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