隨著房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進行創(chuàng)新與轉型，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
十九大報告提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，意味著房地產(chǎn)功能將發(fā)生轉變，由其過度衍生的投資投機屬性回歸到基本的居住屬性。當前，中國正迎來第三次消費結構升級，消費者對于品質生活的強烈需求，將是新時代房地產(chǎn)高質量發(fā)展的最大驅動力。同時，消費結構升級也將使房地產(chǎn)市場綠色產(chǎn)品的增值效應更加明顯。面對宏觀經(jīng)濟的巨大變革，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展即將進入新時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也將面臨開發(fā)理念、盈利模式、產(chǎn)業(yè)方向、產(chǎn)品結構等多維轉型。
轉變開發(fā)理念
樹立城市運營商的理念。所謂城市運營商，是指圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設的有機組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了以資產(chǎn)管理為主的階段。隨著城市發(fā)展腳步的加快，政府在土地出讓時也附加了如產(chǎn)業(yè)化等運營上的要求。同時，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。如雄安新區(qū)的建設、粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設等，都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了參與城市空間再造的機遇。在堅持“房住不炒”的前提下，房企把發(fā)展模式向城市運營商轉變，最終能夠把經(jīng)濟效益和社會效益有機統(tǒng)一起來，從而獲取更多的發(fā)展空間。
向土地綜合經(jīng)營者轉變。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)企業(yè)比較重視土地獲取與開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，而忽視了對產(chǎn)品規(guī)劃和物業(yè)管理等等。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)商品化程度已大大提高，企業(yè)間競爭也越來越激烈，消費者對房地產(chǎn)商品的結構、建筑風格與環(huán)境以及物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障體系建設，大力發(fā)展住房租賃市場的發(fā)展方向，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單純的土地開發(fā)者向土地經(jīng)營者轉變，從而改變開發(fā)的短期行為模式，最大限度地體現(xiàn)土地的價值，并給公司帶來平穩(wěn)的現(xiàn)金流，保證公司的持續(xù)性發(fā)展。
參與城市更新與空間再利用。城市空間再利用是指對城市中心區(qū)的舊樓進行改造再包裝的工程。這種房地產(chǎn)商業(yè)模式在歐美等發(fā)達國家早已成熟，但在國內由于政府和發(fā)展商醉心于造新城，因此在這方面相對比較滯后。隨著房地產(chǎn)逐步進入存量房時代，新增土地供應量逐步緊縮，盤活存量土地是未來發(fā)展的重點方向之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單純的索取土地向城市空間的再利用轉變，從而在競爭激烈的土地爭奪之外打開一個新的發(fā)展空間。隨著國家的土地政策從緊，這將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的利潤增長點。近年來，上海通過城市更新盤活大量工業(yè)倉儲用地。不少老廠房、老倉庫在更新改造后，都煥發(fā)了新的活力和生機，土地價值也得到了體現(xiàn)。
轉變盈利模式
隨著房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進行創(chuàng)新與轉型，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
向低成本規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略轉變。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴利的時代已經(jīng)過去，因此低成本的策略將是保持企業(yè)具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。在房地產(chǎn)資產(chǎn)化和消費結構升級的雙重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度也不斷提升，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?；奂c并購頻發(fā)的局面。在成本控制方面，大型房企可以憑借規(guī)?；瘍?yōu)勢，來控制開發(fā)及運營成本，規(guī)?；_到一定程度后也有利于降低成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要準確掌握行業(yè)發(fā)展趨勢，在充分發(fā)揮規(guī)模化優(yōu)勢的同時，積極向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發(fā)展模式進行轉變。
向持有型物業(yè)運營轉變。隨著第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，市場對商業(yè)、寫字樓等物業(yè)的需求將迎來快速釋放過程，從而為持有型物業(yè)提供了廣闊前景和良好機遇。未來房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代，房企也由買地賣房以賺取資產(chǎn)升值收益的重資產(chǎn)模式走向賺取增值服務收益為主的輕資產(chǎn)模式。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力大大增強，不少房地產(chǎn)開發(fā)商將可持有物業(yè)納入未來發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)并進行持有，為企業(yè)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以有效提高房企抵抗房地產(chǎn)行業(yè)周期性風險的能力。
向“輕資產(chǎn)”運營轉型。從重資產(chǎn)模式轉向輕資產(chǎn)模式，從以獲取資產(chǎn)升值收益為主，轉向以獲取增值服務收益為主，也是房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略轉型方向之一。房地產(chǎn)市場宏觀調控政策的影響下，房地產(chǎn)價格上升速度明顯放緩，行業(yè)利潤率、杠桿率逐步下滑。在此市場背景下，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在紛紛提前布局“輕資產(chǎn)”。實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，需要企業(yè)對整條供應鏈有較強的把控能力。當前房地產(chǎn)市場的“輕資產(chǎn)化”尚沒有一個固定的模式，各大企業(yè)也在根據(jù)自身優(yōu)勢積極探索“輕資產(chǎn)”業(yè)務。從未來發(fā)展趨勢來看，這一輪房地產(chǎn)周期的高利潤、高杠桿的黃金時期已經(jīng)過去。從歐美發(fā)達國家房地產(chǎn)市場經(jīng)驗來看，“輕資產(chǎn)”運營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，資產(chǎn)運營能力、服務能力將是下一輪房地產(chǎn)周期中企業(yè)重要的核心競爭力。
轉變產(chǎn)業(yè)方向
泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。在房地產(chǎn)市場供給側改革的大背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)將進一步加快轉型，以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎，向物業(yè)、商旅、體育、金融等相關聯(lián)行業(yè)延伸價值鏈，成為主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展的重要趨勢。在過去幾年，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉型探索主要分為以下四類：第一，提供社區(qū)深服務，從前期開發(fā)向售后的服務延伸。例如萬科物業(yè)服務全面市場化，新城地產(chǎn)利用互聯(lián)網(wǎng)平臺提供社區(qū)服務等；第二，全面布局金融業(yè)務。如萬科涉足資產(chǎn)證券化，公募REITs基金；恒大通過收購中新大人壽，盛京銀行股份涉足金融業(yè)等。第三，布局教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等其他綜合行業(yè)。如遠洋地產(chǎn)涉足高端私人診所等。第四，“房地產(chǎn)＋”的泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。如魯能集團2015年提出的泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)七大產(chǎn)品線。未來房地產(chǎn)行業(yè)不再是單一的行業(yè)，而是一種泛產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，房地產(chǎn)企業(yè)將會融合零售、辦公、物流、倉儲、養(yǎng)老、公共服務等等不同細分領域，同時向金融、醫(yī)療、體育等房地產(chǎn)之外的行業(yè)拓展。
關注特色小城鎮(zhèn)發(fā)展。2018年中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到59.58%，已經(jīng)進入了城鎮(zhèn)化減速期。根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，這一發(fā)展階段將逐步形成都市圈和城市群，環(huán)核心城市的衛(wèi)星城及衛(wèi)星鎮(zhèn)將得到核心城市溢出的產(chǎn)業(yè)和人口資源，從而實現(xiàn)快速發(fā)展。2016年，住建部、發(fā)改委和財政部三大部委聯(lián)合發(fā)布通知，到2020年，將培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，引領帶動全國小城鎮(zhèn)建設。在當前宏觀政策環(huán)境日益趨緊、房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的背景下，大城市+特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式有望成為推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種新模式，房地產(chǎn)企業(yè)應從發(fā)展戰(zhàn)略的高度介入特色小鎮(zhèn)這一城鎮(zhèn)化模式，從傳統(tǒng)的房企變身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，實現(xiàn)自身轉型升級。
注重綠色地產(chǎn)發(fā)展。生態(tài)文明建設理念深入人心，綠色發(fā)展成為國策。尤其是當前正面臨第三次消費結構升級，使得房地產(chǎn)市場綠色產(chǎn)品的增值效應凸顯。在推進新型城鎮(zhèn)化和向可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟轉型過程中，建筑行業(yè)將成為影響城市經(jīng)濟轉型的決定性因素。從2013年國辦發(fā)1號文《綠色建筑行動方案》，到2014年3月《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出到2020年城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重要達到50%，再到新版《綠色建筑評價標準》正式實施，從政府層面推行綠色地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大方向。
轉變產(chǎn)品結構
現(xiàn)在的房地產(chǎn)產(chǎn)品，無論是結構設計，還是功能分布，與幾年前都不可同日而語。過去十幾年來，房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生了巨大的變化，而且這種加速升級換代的趨勢還會持續(xù)下去。這種升級是房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展的必然趨勢，也是中國進入新時代以后，我國社會主要矛盾的改變對房地產(chǎn)企業(yè)的要求。未來我國商品房市場、商業(yè)地產(chǎn)市場，市場競爭會越來越激烈，產(chǎn)品升級換代的速度會進一步加快。
功能多樣化。所謂產(chǎn)品功能多樣化是指一個房地產(chǎn)項目要兼具多種使用功能。例如，傳統(tǒng)住宅項目的主要（甚至是唯一）的功能就是居住。事實上，除了居住需求和最基本的購物需求外，居者還有教育、健身、社交等其它需求。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始在做好產(chǎn)品硬件的同時，注重了社區(qū)軟環(huán)境的打造，在社區(qū)、寫字樓宇中設計了空間共享、交流互動等和諧元素，改善社區(qū)日漸疏遠的鄰里關系，激發(fā)社區(qū)活力，提高產(chǎn)品品位和吸引力。如，社區(qū)中晨練場所、健身會館、高端讀書會所等公共共享空間。此外，近期比較熱的社區(qū)O2O也是為了滿足住戶多樣化需求。此外，住宅不僅是棲息之所，更是生活平臺。魯能開發(fā)的魯能7號產(chǎn)品，為社區(qū)有機打造了體育元素，吸引了更多客戶群體的關注。
需求智能化。在社會信息化進程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關注已不僅僅局限于居室面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面，而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、生態(tài)智能等方面。隨著地產(chǎn)＋科技的融合，房地產(chǎn)產(chǎn)品科技化趨勢日漸明顯。人們對智能、生態(tài)、節(jié)能、恒溫、恒濕、恒氧等科技元素的青睞，將會加速房地產(chǎn)產(chǎn)品的轉型升級。目前，房地產(chǎn)行業(yè)內明確提出“綠色地產(chǎn)戰(zhàn)略”的房企有二十多家。生態(tài)、節(jié)能等科技概念還是當下少數(shù)樓盤的亮點。但是在不久的將來，隨著生態(tài)理念深入人心，這些都可能成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的標準配置。按現(xiàn)在日新月異的科技進步速度，或許在未來幾年內，融合智能手機、智能家居的物聯(lián)網(wǎng)概念將會成為房地產(chǎn)產(chǎn)品新趨勢。
建設標準化。房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化是指針對同一條房地產(chǎn)產(chǎn)品線，研究并固化形成相對統(tǒng)一的產(chǎn)品設計、配置標準，并應用于同一產(chǎn)品系列的不同項目中，以實現(xiàn)產(chǎn)品標準的復制應用，提高產(chǎn)品質量和開發(fā)效率。標準化開發(fā)模式就是同一產(chǎn)品線和產(chǎn)品系列下的不同項目，部分產(chǎn)品模塊，比如大門、圍墻、會所、戶型、外立面等，在多個項目上進行復制。產(chǎn)品標準化能夠實現(xiàn)資金快速周轉，提升企業(yè)績效。企業(yè)不僅應具有一定的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，更要有高效的產(chǎn)品轉化能力，即把創(chuàng)新產(chǎn)品轉化為成熟產(chǎn)品，再把成熟產(chǎn)品轉化為標準化產(chǎn)品。
除了功能多樣化、需求智能化、建設標準化等趨勢外，物聯(lián)網(wǎng)、個性化、定制化也將是房地產(chǎn)產(chǎn)品的未來趨勢。
（作者：王業(yè)強系中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員 王蕾系中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所副研究員）
