漫畫：顏慶雄

引子：

近日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》，明確房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶等直系親屬，以及贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)者、法定繼承人等情況，不對(duì)當(dāng)事雙方征收個(gè)人所得稅。如何解讀新信息？釋放哪些新內(nèi)涵？本期思與辨就該問題進(jìn)行討論。

■ 主持人：王玥

■ 嘉賓：張繼生（深圳市律師協(xié)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理法律專業(yè)委員會(huì)委員）

阮傳勝（上海信息與法律協(xié)會(huì)理事，法學(xué)博士）

臧建文（財(cái)稅學(xué)者、財(cái)政學(xué)博士）

房產(chǎn)是否以贈(zèng)與的方式傳承，還需要考慮取得房產(chǎn)以后準(zhǔn)備怎么處置

主持人：有業(yè)內(nèi)人士稱盡管房產(chǎn)無償贈(zèng)與配偶等直系親屬免征個(gè)稅，但還是建議市民以買賣的方式過戶，因?yàn)槿绻磥硎苜?zèng)人還想再將房子賣出去，將面臨極高的稅費(fèi)成本，您怎么看？

張繼生：這種說法有一定道理，但是房產(chǎn)到底是以無償贈(zèng)與配偶等直系親屬還是買賣方式過戶，需要結(jié)合自身情況而定。如果贈(zèng)與的這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣，完全是自住的需要，那么就選擇贈(zèng)與比較好；如果該房產(chǎn)以后可能還會(huì)賣出去的話，那么就選擇交易過戶比較好。贈(zèng)與費(fèi)用少，但是通過贈(zèng)與方式取得的房屋，受贈(zèng)人日后出售房屋，需以成交價(jià)乘以20%繳納個(gè)人所得稅，確實(shí)是增加了稅費(fèi)成本。

阮傳勝：結(jié)合相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)是否以贈(zèng)與的方式傳承，還需要考慮取得房產(chǎn)以后準(zhǔn)備怎么處置。如果是打算再賣這套房屋的話，就要考慮后續(xù)個(gè)稅繳納的差異了。按照現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，接受贈(zèng)與的房產(chǎn)再次出售時(shí)，需要繳納房款的20%作為個(gè)人所得稅。這也就意味著總價(jià)300萬的房子，再次出售時(shí)僅個(gè)人所得稅就需要繳納60萬元。如果是買賣的方式來傳承這套房產(chǎn)的話，假設(shè)之前是100萬元買來，而之后漲到300萬元的時(shí)候，只需要按價(jià)差的200萬元來交稅。從上面的分析可以看出，如果該套房產(chǎn)考慮以后可能會(huì)出售，那么最好是用買賣的方式過戶；如果房產(chǎn)以后不考慮出售，那么房屋無償贈(zèng)與更合算。

臧建文：應(yīng)具體分情況考慮：一方面，按照現(xiàn)行房產(chǎn)交易相關(guān)稅收法律規(guī)定，房產(chǎn)交易，通常情況下，主要涉及增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅以及契稅等稅費(fèi)。而房產(chǎn)無償贈(zèng)與配偶等直系親屬，雖可免征個(gè)稅，但依然繳納全額契稅、印花稅等。如果選擇買賣過戶，且交易的房產(chǎn)符合適用5年以上、為家庭唯一生活用房的條件時(shí)，則不僅免征個(gè)稅，而且按相應(yīng)面積減半或減比例征收契稅，因此，相比無償贈(zèng)與，買賣過戶的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較小。

另一方面，房產(chǎn)無償贈(zèng)與再售賣時(shí)，盡管依然適用20%的個(gè)稅稅率，但是，稅基方面，并非按照售賣金額總值進(jìn)行核定，考慮到近年來房屋價(jià)格上漲迅速以及未來預(yù)期，一般來說，無償贈(zèng)與所考慮的“原捐贈(zèng)人的實(shí)際購置成本”要遠(yuǎn)小于受贈(zèng)時(shí)刻采用買賣過戶所記錄的“財(cái)產(chǎn)原值”，因此，前者的稅基將遠(yuǎn)大于后者，導(dǎo)致房產(chǎn)無償贈(zèng)與的稅負(fù)較重。

此項(xiàng)修改是順應(yīng)新個(gè)稅法所做的調(diào)整

主持人：此次公告涉及的征稅政策最大的變化，在于將一部分個(gè)稅征稅的項(xiàng)目名稱，從以往的“其他所得”改為“偶然所得”，為何要做此更改？

阮傳勝：個(gè)人所得稅法2018年修改前，原稅法中11項(xiàng)應(yīng)納稅所得的最后一項(xiàng)為“國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”（以下簡稱“其他所得”），根據(jù)這一條款，財(cái)政部、稅務(wù)總局陸續(xù)發(fā)文明確了十項(xiàng)按照“其他所得”征稅的政策。2018年個(gè)人所得稅法修改后，取消了“其他所得”項(xiàng)目，按照原稅法“其他所得”項(xiàng)目征稅的有關(guān)政策文件，需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，此前按照“其他所得”項(xiàng)目征稅，因此調(diào)整為按照“偶然所得”項(xiàng)目征稅。

臧建文：隨著市場(chǎng)交易形態(tài)的不斷變化，稅收制度須及時(shí)做出調(diào)整。此次公告，是依照個(gè)人所得稅法的修改而進(jìn)行的適應(yīng)性改變。與個(gè)人所得稅法相繼配套出臺(tái)的個(gè)人所得稅法實(shí)施條例，第六條各項(xiàng)個(gè)人所得稅的范圍中規(guī)定，除了依照上位法所羅列的九項(xiàng)收入所得，還提到了“個(gè)人取得的所得，難以界定應(yīng)納稅所得項(xiàng)目的，由國務(wù)院稅務(wù)主管部門確定”，于是，此次由財(cái)政、稅務(wù)部門聯(lián)合出臺(tái)個(gè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目適用細(xì)則的公告，也便不難理解了。

張繼生：從法律的角度來看，此項(xiàng)修改是順應(yīng)新個(gè)稅法所做的調(diào)整。2018年新個(gè)稅法修改后，取消了“其他所得”項(xiàng)目，按照原稅法“其他所得”項(xiàng)目征稅的有關(guān)政策文件，需進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。其中一部分“其他所得”項(xiàng)目原本應(yīng)歸類列入“偶然所得”等項(xiàng)目；為此，財(cái)政部、稅務(wù)總局印發(fā)《公告》，對(duì)原稅法下按“其他所得”項(xiàng)目征稅的個(gè)人收入調(diào)整了適用的應(yīng)稅所得項(xiàng)目。這次調(diào)整對(duì)大多數(shù)納稅人來說是利好，隨著新個(gè)人所得稅法即將實(shí)施，“其他所得”行將壽終正寢，“偶然所得”等項(xiàng)目必然發(fā)展壯大。

在房產(chǎn)無償贈(zèng)與時(shí)需簽訂書面贈(zèng)與協(xié)議，避免出現(xiàn)糾紛

主持人：房產(chǎn)無償贈(zèng)與還需注意哪些事項(xiàng)？

臧建文：對(duì)于房屋贈(zèng)與所涉及的當(dāng)事人來說，需要注意以下幾點(diǎn)：

第一，明確贈(zèng)與對(duì)象。涉及房屋無償贈(zèng)與，作為個(gè)稅“偶然收入”中的一類，僅當(dāng)受贈(zèng)人為直系親屬等特定對(duì)象時(shí)，當(dāng)事人才無須繳納個(gè)稅。

第二，保存贈(zèng)與資料。在房屋贈(zèng)與當(dāng)事人符合免稅待遇的條件時(shí)，需要向稅務(wù)部門提交相關(guān)佐證材料，以便保障自身合法權(quán)利及利益。

第三，核實(shí)稅率與稅基。如符合無償贈(zèng)與繳納個(gè)稅的征收條件時(shí)，適用“偶然所得”20%的稅率，按照贈(zèng)與合同的房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的稅費(fèi)后的余額，作為稅基，否則如合同標(biāo)的價(jià)格明顯偏低或無明確寫明時(shí)，將由稅務(wù)部門核定受贈(zèng)房屋市場(chǎng)價(jià)格并確定應(yīng)納稅所得額，這將導(dǎo)致納稅人處于相對(duì)被動(dòng)的境地。

張繼生：房產(chǎn)無償贈(zèng)與直系親屬，不僅需要考慮稅費(fèi)成本問題，還需要考慮所帶來的法律后果。贈(zèng)與到直系親屬的房產(chǎn)，如果遭遇家庭變故，比如離婚，房產(chǎn)是無法分割的；同時(shí)，如果是父母贈(zèng)與給未成年子女，子女成年后即為完全民事行為能力人，具備處置自己名下房產(chǎn)的權(quán)利；在這種情況下，不管子女對(duì)受贈(zèng)的房子是出售還是抵押，父母都無權(quán)干預(yù)。如果是夫妻間贈(zèng)與配偶，是對(duì)自己房屋產(chǎn)權(quán)的處理行為，即將個(gè)人持有的房產(chǎn)變?yōu)楣餐钟?，房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。基于以上，在房產(chǎn)無償贈(zèng)與方面，需要贈(zèng)與時(shí)，結(jié)合贈(zèng)與人的真實(shí)意思表示，簽訂書面贈(zèng)與協(xié)議，明確贈(zèng)與對(duì)象，附隨贈(zèng)與條件，避免出現(xiàn)糾紛。

阮傳勝：免征個(gè)人所得稅的范圍限于具有特定關(guān)系的人群之間，即限于配偶、直系親屬、撫養(yǎng)人、贍養(yǎng)人之間。需要指出的是，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中契稅等其他稅費(fèi)仍需繳納。主要包括契稅、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和個(gè)稅，按照上述公告，特定對(duì)象之間房產(chǎn)贈(zèng)與過程中的“個(gè)稅”國家已發(fā)文免征，所以只剩下前三項(xiàng)稅費(fèi)需交納，交納比例分別為房產(chǎn)評(píng)估值的（契稅）3%、（公證費(fèi)）1%、（評(píng)估費(fèi)）0.25%。