經(jīng)歷了2020年的調(diào)整之后，長租公寓行業(yè)在2021年迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。近期，租賃行業(yè)好消息不斷，6月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確，將于10月1日起，對住房租賃企業(yè)實(shí)施“減稅”政策。7月，又迎來一系列政策支持，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面，支持保障性租賃住房的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企半數(shù)已進(jìn)入長租公寓，在新的發(fā)展機(jī)遇之下，頭部企業(yè)正漸漸顯出優(yōu)勢。

市場

租賃熱度回暖 政策監(jiān)管力度不減

前幾年，長租公寓處于風(fēng)口，不少機(jī)構(gòu)進(jìn)入這一市場，其中包括不少房企。經(jīng)過2020年的低迷，目前長租公寓市場熱度明顯回暖。隨著住建部、國家發(fā)改委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》以及多地發(fā)布加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管新規(guī)，行業(yè)監(jiān)管政策升級，租賃市場逐步規(guī)范化，行業(yè)也迎來發(fā)展新階段。

近段時間正是畢業(yè)租房高峰期。日前，長租公寓企業(yè)自如發(fā)布《2021年10城畢業(yè)生租房報告》。報告顯示，超過90%的受訪畢業(yè)生在剛畢業(yè)時都會選擇租房來解決居住問題。由于和普通住宅租賃相比，長租公寓具備裝修更好、配套更齊全、服務(wù)品質(zhì)更高等優(yōu)勢，有超八成畢業(yè)生表示會將長租機(jī)構(gòu)作為首選租房渠道。

數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市場上的長租公寓主要為萬科泊寓、龍湖冠寓、自如、窩趣、YOU+國際青年社區(qū)等品牌，截至2020年下半年，廣州集中式長租公寓品牌約90個，門店約500個，開業(yè)房源超7萬間。新增品牌方青睞略有“價格洼地”的海珠、南沙等區(qū)。租金方面，廣州平均租金處于1500~5500元區(qū)間。租金在1500元以下的房源多位于番禺區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)，且地段較為偏僻，房源面積小。而租金超過5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高檔物業(yè)，廣州住房租賃單套月租低于5500元占比最大。

機(jī)遇

發(fā)展租賃住房 規(guī)模大運(yùn)營強(qiáng)房企將率先受益

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企半數(shù)已進(jìn)入長租公寓，頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢，也更加關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域，從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品，到現(xiàn)在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓等。租賃將向兩個方向突破：一個是大租賃社區(qū)的運(yùn)營，二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營。

近期租賃行業(yè)的政策紅利不斷，讓行業(yè)發(fā)展空間更大。7月保障性租賃住房首次進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，這將在很大程度上解決住房租賃市場資產(chǎn)價格高、融資成本高、稅收負(fù)擔(dān)高，而收益率低的“三高一低”行業(yè)痛點(diǎn)，住房租賃市場，包括長租公寓將迎來重大發(fā)展契機(jī)。率先布局的機(jī)構(gòu)將分享到這一政策的紅利。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓對房企來說是個新領(lǐng)域，經(jīng)過艱難的摸索階段，盈利能力正逐步增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，萬科的集中式公寓在33個城市累計(jì)開業(yè)14.24萬間。龍湖冠寓已布局全國30多個城市，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。旭輝瓴寓已布局全國18個核心城市，全國拓展房源70440間，開業(yè)房源28730間。租賃住房須解決新青年、新市民的租房痛點(diǎn)，滿足多樣化租房需求。以龍湖來看，項(xiàng)目主要分布在市內(nèi)中心城區(qū)，集中于地鐵沿線。龍湖冠寓目前有三條產(chǎn)品線分別是床位式集宿型產(chǎn)品、單間式公寓型產(chǎn)品、套間式住宅型產(chǎn)品，分別服務(wù)于城市務(wù)工基礎(chǔ)服務(wù)人員、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，對應(yīng)“一張床、一間房、一套房”三種不同租房需求。值得一提的是，龍湖冠寓廣州科學(xué)城店是黃埔區(qū)內(nèi)首個與區(qū)級人才辦合作掛牌的民營公寓項(xiàng)目。門店位于黃埔科學(xué)城園區(qū)內(nèi)，可提供719間住房?？梢钥吹?，經(jīng)過多年發(fā)展，加上政策的變化和支持，房企拓展長租公寓市場的模式更加多元化。

土地

迎來租賃用地供應(yīng)大年

在今年土地實(shí)行集中出讓新政后，“租賃”一度成為房地產(chǎn)市場的高頻詞，多個國家層面的重磅文件中都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房，目前重點(diǎn)發(fā)展租賃住房的城市從8個增加至超22城，租賃用地顯著增加，自持成交建面遠(yuǎn)超前三年全年水平，配建已成為常態(tài)。

2021年或?qū)⒊蔀樽赓U用地供應(yīng)大年。22城首輪集中拍地涉租賃地塊數(shù)量達(dá)247宗，總成交建面高達(dá)394.41萬平方米。據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，TOP30房企獲取涉租賃土地規(guī)模占總成交量超過60%。越來越多的運(yùn)營商企業(yè)和開發(fā)商系企業(yè)獲取租賃相關(guān)用地。

值得關(guān)注的是，7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出：“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款”“允許出讓價款分期收取”等，這種合理的地價讓渡，給企業(yè)做了很大減負(fù)。同時，《意見》還鼓勵“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房”，使土地獲取方式有了更多創(chuàng)新的可能，給保障性租賃住房開發(fā)企業(yè)提供了更多降低開發(fā)成本的空間。

廣州首個由國有住房租賃企業(yè)打造的剛需型長租公寓品牌“珠實(shí)新寓”已宣布推出首個產(chǎn)品，這是2017年11月廣州市打造的首批市場化、專業(yè)化和規(guī)?；膰凶》孔赓U平臺后第一批產(chǎn)品入市。廣州市首批啟動的租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，城投住房公司旗下的城品云薈長租公寓也將在年底完工?？梢钥吹?，長租公寓市場上的參與者和參與方式更加多元。