近日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

為何保障性租賃住房成為住房建設(shè)的發(fā)展重點(diǎn)？保障性租賃住房發(fā)展將獲得哪些政策支持？在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了解讀。

解決重售輕租問(wèn)題

7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議。他強(qiáng)調(diào)，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問(wèn)題。

保障性租賃住房為何成為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)？

浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬介紹，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，我國(guó)出現(xiàn)了規(guī)模龐大的租房群體。一方面，我國(guó)流動(dòng)人口租房規(guī)模大。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)流動(dòng)人口達(dá)3.76億，比“六普”增長(zhǎng)69.73%，這些流動(dòng)人口主要流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)和大城市。同時(shí)，我國(guó)每年有規(guī)模龐大的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生。這些畢業(yè)生中相當(dāng)一部分進(jìn)入大城市工作。這兩個(gè)群體匯合在一起，帶來(lái)了巨大的租房需求。當(dāng)前，北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已達(dá)40%以上。

虞曉芬認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)重售輕租，對(duì)租賃市場(chǎng)無(wú)專(zhuān)門(mén)政策支持，導(dǎo)致售賣(mài)一條腿長(zhǎng)，租賃一條腿短，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。在租賃市場(chǎng)內(nèi)部，現(xiàn)有租賃房源大多是私房出租，戶(hù)型面積大，租金高，缺少適合新市民、青年人需求的小戶(hù)型、低租金房源，造成新市民、青年人買(mǎi)不起房，也租不好房的問(wèn)題相當(dāng)突出。

虞曉芬表示，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，就是要解決新市民、青年人買(mǎi)不起房又租不好房的難題。通過(guò)大幅增加與新市民、青年人需求相適應(yīng)的小戶(hù)型、低租金房源，有效緩解其階段性住房困難，讓他們?cè)诔鞘欣锪舻孟?，住得體面。

“這是以人民為中心，滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好幸福生活向往的舉措，也是推進(jìn)以人為中心的新型城鎮(zhèn)化的需要。”虞曉芬說(shuō)。

政策支持更加明確

在人口凈流入的大城市，新市民、青年人的住房問(wèn)題更為突出。因此，發(fā)展保障性租賃住房將以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)。這些城市的人民政府對(duì)促進(jìn)解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題負(fù)有主體責(zé)任。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮認(rèn)為，對(duì)于城市人民政府而言，應(yīng)高度重視加快發(fā)展保障性租賃住房，因?yàn)檫@既是貫徹落實(shí)人民城市重要理念的體現(xiàn)，也是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的有力舉措。城市政府應(yīng)對(duì)本市住房發(fā)展?fàn)顩r開(kāi)展評(píng)估，了解和掌握真實(shí)需求情況，確定發(fā)展目標(biāo)和策略。同時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地、財(cái)政、稅收、金融等部門(mén)，以及水電氣等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，形成推進(jìn)保障性租賃住房的可持續(xù)發(fā)展機(jī)制。

《意見(jiàn)》明確，保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”。支持專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。

市場(chǎng)參與者最關(guān)注的莫過(guò)于保障性租賃住房建設(shè)將獲得哪些政策支持。對(duì)此，嚴(yán)榮認(rèn)為，《意見(jiàn)》針對(duì)性強(qiáng)，措施力度大，政策含金量高，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。一是降低成本。主要是降低租賃住房的用地成本；二是閉環(huán)審批。很多從事住房租賃的機(jī)構(gòu)或企業(yè)在實(shí)踐中都面臨著有政策機(jī)制，但審批走不通的問(wèn)題?，F(xiàn)在通過(guò)《意見(jiàn)》把審批機(jī)制建立起來(lái)，使審批更通暢；三是創(chuàng)新提出了項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。由城市政府的保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組或授權(quán)牽頭部門(mén)出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)便于相關(guān)優(yōu)惠政策的落地；四是一系列扶持政策。《意見(jiàn)》全面梳理了支持租賃住房發(fā)展相關(guān)政策，也明確了獲得財(cái)政補(bǔ)貼的相關(guān)辦法，針對(duì)保障性租賃住房的特點(diǎn)還細(xì)化了金融扶持舉措，這些政策給市場(chǎng)參與主體提供穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期。

更好實(shí)現(xiàn)住有所居

來(lái)自住建部的消息顯示，40個(gè)城市計(jì)劃2021年籌集建設(shè)93萬(wàn)套保障性租賃住房。今年10月底前，城市人民政府應(yīng)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。

“十四五”時(shí)期，發(fā)展保障性租賃住房要把握的政策重點(diǎn)有哪些？虞曉芬認(rèn)為，一是要把握好保障性租賃住房面向的對(duì)象，也就是在城鎮(zhèn)工作的住房困難的新市民、青年人，幫助他們解決階段性住房問(wèn)題。

二是要把握好建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?！兑庖?jiàn)》明確，建筑面積原則上不超過(guò)70平方米，這是根據(jù)新市民、青年人的租住特點(diǎn)而設(shè)計(jì)的。

三是要把握好職住平衡?！兑庖?jiàn)》重視企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用存量土地建設(shè)保障性租賃住房，就是為了促進(jìn)產(chǎn)城共融。所以，選址中特別注重在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、就業(yè)崗位多的、交通便利的地方發(fā)展保障性租賃住房，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)供需匹配，職住平衡。

四是要管理好租金。租金應(yīng)比同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租金低，讓新市民、青年人租得起，同時(shí)也要考慮到讓投資主體可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。因此，租金定價(jià)既要考慮新市民、青年人經(jīng)濟(jì)可承受，又要照顧到投資主體的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

嚴(yán)榮認(rèn)為，全面落實(shí)針對(duì)發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)措施，將會(huì)取得明顯成效。新市民、青年人將在人口凈流入的大城市租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好。

租得到，就是通過(guò)緩解當(dāng)前租賃住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，讓新市民、青年人能夠租到合適的房源。租得起，就是通過(guò)發(fā)展小戶(hù)型和低租金的保障性租賃住房，有效改善可支付的問(wèn)題。租得近，就是通過(guò)“產(chǎn)城人”融合，“人地房”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將保障性租賃住房主要安排在就業(yè)崗位和交通便捷相對(duì)集中區(qū)域。租得穩(wěn)，就是通過(guò)穩(wěn)定供應(yīng)，并且明確保障性租賃住房不得上市銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售，推動(dòng)租賃關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定，讓新市民、青年人能夠穩(wěn)穩(wěn)地以租賃解決居住問(wèn)題。租得好，就是通過(guò)發(fā)展保障性租賃住房，能夠逐步提高新市民、青年人的居住品質(zhì)，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。