在“房住不炒”、“三道紅線”、供地“兩集中”等多重調控政策疊加影響下，2021年，房地產市場整體成交呈“前高后低”態(tài)勢，行業(yè)也隨之迎來了新一輪洗牌，房企經歷著前所未有的挑戰(zhàn)，表現(xiàn)日趨分化。
“回首不平凡的2021年，我們直面挑戰(zhàn)、突出重圍，《財富》世界500強排名榮登139位，連續(xù)5年攀升。”在2022年碧桂園集團新年致辭中，總裁莫斌如是說。
逆勢攀登顯然并非易事，從各研究機構發(fā)布的2021年房企銷售業(yè)績榜中不難看出，只有央企、國企和部分穩(wěn)健經營的頭部民企在行業(yè)競爭中保持了相對穩(wěn)固的優(yōu)勢，展現(xiàn)出了較強的經營韌性。
【聚焦市場】
優(yōu)質資源向頭部房企傾斜
2021年，在“房住不炒”主基調的指導下，房地產市場上半年成交總體保持高位，百強房企累計銷售業(yè)績規(guī)模同比增長36.7%；而從下半年開始，隨著限購、限貸等政策升級，購房需求釋放受到一定影響，市場一度轉冷，規(guī)模房企平均目標完成率不及歷史同期。
中指研究院數(shù)據顯示，2021年32家代表房企銷售目標平均完成率為90.1%，總體明顯低于去年。同時，由于部分房企陷入資金、債務危機等事件，市場呈現(xiàn)出明顯的觀望情緒。一些業(yè)內分析人士甚至一致認為，市場行情可能在短期之內難以出現(xiàn)較為明顯的扭轉，房企如何保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定將成為當前的首要任務，而對銷售業(yè)績目標的設定也將越發(fā)保守。
盡管去年全年行業(yè)信心不足，市場呈現(xiàn)下行趨勢，但不少業(yè)內人士認為，房地產市場的基本面沒有發(fā)生改變，住房需求依然存在。據全國第七次人口普查數(shù)據顯示，2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，仍處在快速推進城鎮(zhèn)化階段，每年預期新增的超1100萬的城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)，也將帶來大量新增住房需求。
申萬宏源研究觀點分析認為，透過去年央行下調存款準備金率，相關部門強調“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的動作可以看出，低迷的市場逐漸迎來利好。“預計后續(xù)行業(yè)加速出清后格局優(yōu)化，將利好于國企龍頭和優(yōu)質民企。”
除此之外，從資本市場看，自去年底房企的融資環(huán)境已逐漸有所改善。據中指研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，僅去年11月單月，房企境內外債券融資就累計發(fā)行48筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。
進入去年12月，碧桂園、龍湖等規(guī)模房企融資有了實質性進展。
據悉，12月13日，碧桂園集團在上交所成功發(fā)行一筆2.84億元的供應鏈ABS產品，票面利率為5.5%；12月15日，碧桂園集團面向專業(yè)投資者公開發(fā)行10億元公司債，票面利率6.3%，共吸引包括銀行和非銀行在內的十數(shù)家機構參與。而12月10日，龍湖也發(fā)布公告表示，集團發(fā)行10億元15年期中期票據。
克而瑞研究觀點認為，諸如龍湖、中海地產、萬科地產等優(yōu)質房企較容易在融資層面獲得相關機構青睞。以碧桂園為例，其長期處于低位水平的融資成本和多元的融資渠道，側面體現(xiàn)了其穩(wěn)健發(fā)展帶來的紅利效應。評級機構穆迪則認為，龍湖在過去十年不斷追求銷售增長和提升投資性物業(yè)租金收入的同時，依然保持了嚴格而審慎的財務管理。
【數(shù)據透視】
頭部企業(yè)持續(xù)顯現(xiàn)經營及發(fā)展韌性
近期，多家研究機構分別發(fā)布了2021年房企銷售業(yè)績榜單。雖然百強房企中業(yè)績同比下滑的比例較高，但千億房企的數(shù)量卻不降反增，達33家。而諸如碧桂園、萬科地產、融創(chuàng)中國等頭部企業(yè)則在行業(yè)競爭中保持了穩(wěn)固的優(yōu)勢，并展現(xiàn)出了較強的經營韌性和發(fā)展動能。
1月5日，碧桂園集團發(fā)布公告稱，2021年全年實現(xiàn)歸屬公司股東權益合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約為6641萬平方米。
值得一提的是，在中指研究院、克而瑞研究等多家第三方機構的最新年度銷售排行中，碧桂園均穩(wěn)居行業(yè)榜首。
其中，克而瑞統(tǒng)計顯示，去年TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%。值得關注的是，碧桂園去年全口徑銷售金額和操盤金額均超過7000億元，且權益金額5580億元，位列多個排行榜首位；萬科地產、融創(chuàng)中國則分別以6203.0億元和 5976.0億元的全口徑銷售金額位居榜單的第二、三位。
“碧桂園屬于行業(yè)內穩(wěn)健型發(fā)展的身體力行者。”億翰智庫研究觀點稱，碧桂園集團具有精細化的財務管理能力，杠桿空間充足，且能夠把握機會擇時布局，并順利實現(xiàn)項目銷售去化，使銷售業(yè)績總量連續(xù)五年蟬聯(lián)行業(yè)第一。
據悉，憑借穩(wěn)健的財務狀況和優(yōu)秀的運營能力，以及可持續(xù)發(fā)展的預期，碧桂園備受數(shù)家評級公司和主要金融機構認可。
從去年下半年至今，三大國際評級機構密集下調了房企評級和展望130余次。在此背景下，穆迪和惠譽卻均維持了對碧桂園的投資評級。不僅如此，國泰君安等國內外市場機構也紛紛看好其財務狀況和未來發(fā)展空間，紛紛給予“買入”“增持”等較高評級。
此外，從“三道紅線”指標來看，目前碧桂園雖處于黃檔，但僅扣除預收款的資產負債率略高于紅線要求，指標逐步向好。“該指標已從去年底的80%下降至77%。”碧桂園管理層明確表示，公司將嚴格按照監(jiān)管的要求在2023年前達標。
【穩(wěn)健發(fā)展】
優(yōu)質企業(yè)“降本增效”向高質量發(fā)展邁進
在發(fā)展趨穩(wěn)、監(jiān)管強化、整體市場空間仍存的背景下，行業(yè)整體顯然已經進入了從“高速發(fā)展”向“高質量發(fā)展”轉變的時代。
“新常態(tài)下，房企的經營邏輯正在加速發(fā)生轉變，通過增強自身抗風險能力，以期實現(xiàn)穩(wěn)健且高質量的發(fā)展。”業(yè)內人士指出，在這一方面，房企的動作似乎格外統(tǒng)一。據了解，今年以來，龍湖、碧桂園、新城控股、中南置地等多家房企陸續(xù)進行了組織架構調整。
“主動變革的核心在于‘降本增效’。”在業(yè)界看來，通過對組織架構的收縮精簡，不僅可以在緩解流動性壓力的同時向管理要效益，還可以在能夠預見的窗口期提前布局，為后續(xù)發(fā)展蓄能。
2021年6月23日，萬科宣布將對區(qū)域劃分進行調整以加速轉型。將原有的五個區(qū)域細化為七個區(qū)域，分別為北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北；近期，世茂集團也宣布新一輪架構調整，對集團總部職能部門、區(qū)域職能部門進行整合。新成立建設運營、供應鏈與產品研發(fā)三大中心。
值得一提的是，2021年12月31日，碧桂園集團內部發(fā)文，宣布新一輪組織架構調整。據悉，調整完成后，碧桂園區(qū)域公司已由原來的106個，合并成65個。
對此，碧桂園方面表示，此輪調整以“推進區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率”為目標，通過有序推進跨區(qū)域整合，提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運營成本，努力實現(xiàn)“市場、人員、資源”的整合協(xié)同。
據悉，碧桂園多年來堅持一到六線城市的全覆蓋，持續(xù)聚焦深耕，權益可售資源與人口流入地區(qū)、五大都市圈高度匹配，契合國家新型城鎮(zhèn)化重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動的趨勢，且獲取項目的質量不斷提升。
“艱難困苦，玉汝于成，我們曾‘生于憂患’，也深知‘永無坦途’，但辦法總比困難多。”透過莫斌在集團的新年致辭，也不難看出，在企業(yè)亮眼業(yè)績的背后，離不開多維度和全周期的綜合競爭力的提升。
碧桂園方面表示，在市場調整期，企業(yè)堅持圍繞“一率五力”精細化管理，從投資、運營、營銷、產品、財務、組織管理等各個層面持續(xù)發(fā)力。
或許正如莫斌所說，要堅持長期主義，運用歸零思維，深化全競提升，強基固本，做一成一，方能穿越行業(yè)發(fā)展周期，迎來更大發(fā)展。文/張鑫宇
