2022年《政府工作報告》提出，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”，重點是解決大城市住房突出問題，這關(guān)系到民生福祉、經(jīng)濟和社會穩(wěn)定、城市高質(zhì)量和創(chuàng)新發(fā)展。本期特邀請相關(guān)專家圍繞解決大城市住房突出問題，進行深入研討。

主持人

經(jīng)濟日報社理論部主任、研究員徐向梅

重點關(guān)注大城市住房問題

主持人：我國城市住房基本現(xiàn)狀如何？為什么要重點關(guān)注大城市住房問題？

劉洪玉（清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長）：2020年中央經(jīng)濟工作會議首次提出，解決好大城市住房突出問題。2021年《政府工作報告》將“解決好大城市住房突出問題”列入重點工作，提出通過增加土地供應(yīng)、增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給、規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，幫助新市民、青年人等有效緩解住房困難。為什么是大城市住房問題？大城市住房問題有哪些特點？哪些問題屬于突出問題？

回答上述問題，首先回顧一下我國城鎮(zhèn)住房的基本現(xiàn)狀。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別為39.8平方米和48.9平方米。如果考慮2020年和2021年城鎮(zhèn)人口增加、新建住宅和拆除住宅導(dǎo)致的住宅面積凈增加等因素影響，2021年末我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積約為42平方米。

另據(jù)全國人口普查提供的住房（使用中的住宅）信息，2020年城市和建制鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別為36.52平方米和42.29平方米，人均住房建筑面積超過50平方米的家庭戶占比分別為29.5%和39.1%，自有自住的比例分別為69.2%和82.7%，人均住房間數(shù)城市稍低于1、建制鎮(zhèn)稍高于1。此外，城市和建制鎮(zhèn)安裝有電梯的住房占比分別為36.7%和17.4%，1990年以前竣工的住宅占11.5%，2000年及以后竣工的住宅占68.8%。

從上述數(shù)據(jù)可以基本判斷，我國城鎮(zhèn)住房短缺問題已經(jīng)解決，居民住房條件總體得到顯著改善，與經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)相比，我國城鎮(zhèn)人均住房面積數(shù)量達到中等偏上水平。

多維度住房現(xiàn)狀評價發(fā)現(xiàn)，大城市住房問題仍然比較突出。評價住房狀況，不僅要看住房數(shù)量，還要看住房質(zhì)量，包括住房物理狀況和居住環(huán)境質(zhì)量、住房周邊配套設(shè)施和公共服務(wù)的可及性等。應(yīng)該說，我國住房質(zhì)量提升非?？焖?，近幾個五年計劃陸續(xù)實施保障性安居工程、棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造，極大提升了住房質(zhì)量。

住房領(lǐng)域的差距主要表現(xiàn)在哪兒？黨的十九大報告提出“房住不炒”的住房發(fā)展定位和“住有所居”的住房發(fā)展目標，“讓全體人民住有所居”。住有所居，通俗理解是住者要有一個特定的居所，主要有三方面內(nèi)涵：一是人人有房住，無論是自有自住還是租住；二是住房量適當，不存在過度擁擠問題，符合安全健康標準，社區(qū)和公共服務(wù)可及；三是經(jīng)濟可負擔，家庭住房支出占可支配收入的比重合理，不過度擠占其他基本生活消費。此外，隨著住房功能和政策多維度擴展，住有所居逐漸融入公平、包容等含義。

對照住有所居目標，我國城鎮(zhèn)住房在公平性、包容性、可負擔性和可持續(xù)性等方面，還存在著不少問題。從公平性和包容性角度看，住房供應(yīng)沒有很好照顧到租住家庭需要，住房保障體系沒有很好覆蓋非戶籍常住人口，自住和租住家庭不能享受相同教育醫(yī)療等一般公共服務(wù)，等等。從可負擔性角度看，城市住房的房價收入比普遍偏高，一線城市和部分熱點二線城市房價收入比超過10倍，部分居民家庭住房支出占可支配收入比重超過50%，尤其是大城市租住居民中的新市民和青年人。同時，普遍存在城市規(guī)模越大，居民人均住房面積水平越低，不同群體間住房質(zhì)量和住房負擔差異越大等現(xiàn)象。所以，新市民和青年人住房困難是現(xiàn)階段的突出問題，這個問題主要發(fā)生在大城市，因此解決大城市住房突出問題是我國現(xiàn)階段住房政策的重點。

解決大城市住房突出問題的核心是提升大城市住房的公平性、包容性、可負擔性和可持續(xù)性。對于大城市住房突出問題，專家學(xué)者和各界人士已有相關(guān)闡釋，包括住房價格過高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、新市民青年人住房困難問題比較突出、住房占有不均衡，等等。應(yīng)該說，這些都是客觀存在的現(xiàn)實問題。從本質(zhì)上看，如果在政策和制度設(shè)計過程中沒有很好地融入公平、包容、可負擔和可持續(xù)等理念，就很難有效解決上述問題。比如，在土地資源緊張的特大城市，根據(jù)什么原則來確定土地用途和土地使用條件；如何看待土地和建筑空間更新過程中關(guān)于使用用途的調(diào)整對住房供應(yīng)數(shù)量（套數(shù)）、結(jié)構(gòu)（產(chǎn)權(quán)）、價格和空間分布等產(chǎn)生的巨大影響。建議在與住房相關(guān)的土地、金融、財稅、配置、市場規(guī)制等政策設(shè)計中，越來越多地融入公平、包容、可負擔和可持續(xù)等理念，早日實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”，為國家富強、經(jīng)濟繁榮、人民幸福、社會穩(wěn)定提供堅實基礎(chǔ)。

加大力度建設(shè)保障性住房

主持人：大城市推進保障性住房建設(shè)取得了怎樣的成效？還存在哪些矛盾和問題？

虞曉芬（浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長）：黨中央、國務(wù)院高度重視保障性住房建設(shè)，從頂層制度設(shè)計、要素保障等多方面支持加大保障性住房供給，近年來取得明顯成效。

明確住房保障體系頂層設(shè)計。2021年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，厘清了公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的定位，解決了各地保障性住房名目多、政策“碎片化”問題，為促進各地規(guī)范開展住房保障工作提供了清晰指引。

基本解決本地戶籍居民住房困難。在政策支持下，各地通過公租房、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造等途徑解決本地戶籍城鎮(zhèn)居民住房困難。截至2020年年末，上海累計供應(yīng)公租房15萬套，受益72萬戶，“十三五”期間征收安置住房供應(yīng)超過30萬套，解決了一大批本地戶籍居民住房困難。

解決新市民、青年人住房問題取得新進展。各地高度重視，均出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見，北京市計劃在“十四五”期間建設(shè)籌措保障性租賃住房40萬套（間），上海市47萬套（間），廣東省129萬套（間），其中廣州60萬套（間），深圳40萬套（間）；浙江省120萬套（間），其中杭州33萬套（間），寧波21.3萬套（間），力度非常大。各地通過出讓新增租賃用地、鼓勵盤活存量土地和房屋、簡化審批流程、降低稅費負擔、執(zhí)行民用水電氣價格、給予資金補助和融資支持等舉措，動員社會力量有地出地、有錢出錢，已有一批保障性租賃住房投入使用。

推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。共有產(chǎn)權(quán)住房是介于商品住房和租賃性保障房之間的產(chǎn)權(quán)型保障房，先由政府和居民共有產(chǎn)權(quán)，待居民購房能力提高后，增購政府產(chǎn)權(quán)直至完全擁有，適合有一定經(jīng)濟能力但又暫時買不起商品住房的夾心群體。根據(jù)2021年年底各大城市統(tǒng)計，北京、上海、福州、廣州等15個城市已有共有產(chǎn)權(quán)住房上市供應(yīng)，截至“十三五”末上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計簽約12.8萬戶。杭州、寧波等3個城市已出臺政策文件，處于項目落地階段。杭州市、廣州市“十四五”期間規(guī)劃供應(yīng)各3萬套，北京市規(guī)劃供應(yīng)10萬套，有效滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。此外，各地通過棚戶安置房、老舊小區(qū)改造，拆除或改造了一大批建筑密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、簡易結(jié)構(gòu)的房屋，北京2021年老舊小區(qū)綜合整治3199棟，改造建筑面積約1800萬平方米。

在充分肯定住房保障事業(yè)取得巨大成就的同時，也要清醒看到，住房領(lǐng)域不充分不平衡矛盾仍然突出：部分居民居住過于擁擠，仍有一定數(shù)量的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下；住房基本設(shè)施設(shè)備不全、配套不完善，少數(shù)還存在安全隱患；大城市住房消費壓力過大，相比國際公認家庭開支用于住房消費不超過30%的標準，普通收入居民用于住房的開支較高，對其他消費造成擠出效應(yīng)；推進住房保障工作中存在不平衡現(xiàn)象，一些城市在保障性住房項目選址落地、建設(shè)中存在政策阻點。

新發(fā)展階段，加快保障性住房建設(shè)、改善困難家庭居住條件、降低住房消費壓力，有其特殊作用。各地應(yīng)以加快保障性租賃住房建設(shè)為重點，完善住房保障體系，加大在用地、資金和金融財稅等方面政策支持力度，加大保障性住房建設(shè)，構(gòu)建與居民消費能力基本適應(yīng)的住房供給格局。

優(yōu)化結(jié)構(gòu)穩(wěn)定商品房市場

主持人：構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，大城市商品房市場如何建立長效機制，推進平穩(wěn)健康發(fā)展？

鄧郁松（國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長）：以一線城市為代表的大城市經(jīng)濟發(fā)達，人口流入多，但由于城市開發(fā)建設(shè)早，土地資源不足的矛盾較為突出，商品住房供不應(yīng)求加大了房價上漲壓力。推動大城市商品房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要著力優(yōu)化大城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，以完善土地、金融調(diào)控機制為重點建立長效機制。

構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，滿足居民多層次、多元化居住需求。大城市經(jīng)濟發(fā)展水平高、就業(yè)機會多，吸納外來人口總量大，但較高的房價水平也造成居民購房支付能力不足，在一段時間內(nèi)必須通過租房解決居住問題。解決好大城市住房問題，要更加重視租賃住房的發(fā)展：發(fā)揮好公租房對低收入人群的兜底作用，保障性租賃住房要覆蓋適度、運營高效，保障范圍和水平與經(jīng)濟社會發(fā)展階段相匹配；市場化租賃住房是滿足居民更多元化租賃需求的主體，通過盤活存量住房、利用閑置物業(yè)改建租賃房和集體土地建設(shè)租賃房等多種方式增加有效供應(yīng)，推動建立可持續(xù)租賃住房發(fā)展模式；以城市更新為抓手，提升老舊小區(qū)和城中村房屋及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)質(zhì)量，持續(xù)改善存量租賃住房居住品質(zhì)。以一線城市為代表的大城市商品房價格偏高，表明其供需矛盾比較突出，建議增加商品房供應(yīng)，將商品住房價格穩(wěn)定在相對合理水平。同時，新建商品房要品質(zhì)優(yōu)先，更好滿足居民持續(xù)改善居住條件需求。

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。部分大城市由于房價高，當?shù)卣匾曅枨蠖苏{(diào)控，但調(diào)控要取得預(yù)期效果，還需通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏進一步完善供應(yīng)端調(diào)控措施。目前大城市普遍面臨商辦等非居住用地供應(yīng)量過大造成的非居住商品房空置率高、庫存大等問題，建議降低非居住用地比例，增加住宅用地特別是商品住宅用地比例，從供應(yīng)端解決新建商品住房供應(yīng)不足問題。同時因地制宜，在科學(xué)預(yù)測住房需求的前提下，把握供應(yīng)節(jié)奏，促進市場供求動態(tài)平衡。

重視房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，特別是首付和貸款利率大幅下降，是造成房地產(chǎn)價格短期大幅上漲的主要原因。大城市房價高、居民購房抵押貸款金額大，房地產(chǎn)金融政策調(diào)整對房價影響更大。建議加強房地產(chǎn)金融宏觀管理，避免住房金融政策短期內(nèi)大幅變化對市場形成沖擊。因經(jīng)濟形勢變化需調(diào)整利率水平時，采取必要對沖措施。貸款利率處于下行周期時，對短期內(nèi)供應(yīng)不足、需求較旺盛的城市，可以適當上調(diào)首付比例，防范低利率過度推升房價。貸款利率處于上升周期時，可以適當降低首付比例，減輕購房負擔。

推進大城市與周邊城市協(xié)調(diào)發(fā)展。深圳等一線城市開發(fā)建設(shè)早，土地資源不足矛盾較為突出，在難以大量增加新建商品住房供應(yīng)情況下，建議統(tǒng)籌以一線城市為核心的都市圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施布局、公共服務(wù)和住房發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、人口、公共服務(wù)和住房協(xié)調(diào)發(fā)展。推進大城市勞動密集型產(chǎn)業(yè)疏導(dǎo)，加大中心城市周邊城市、中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并適當增加住房供應(yīng)，對教育、醫(yī)療等公共資源和一些重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)布局適當向大城市周邊城市傾斜，通過協(xié)調(diào)發(fā)展解決部分大城市商品住房供應(yīng)不足、房價過高等問題。

加強監(jiān)測預(yù)警。準確掌握大城市人口、住房存量、土地供應(yīng)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是判斷當?shù)厥袌鲂蝿莺凸┣筅厔荨l(fā)揮好房地產(chǎn)長效機制的基礎(chǔ)。建議充分利用人口普查數(shù)據(jù)、相關(guān)部門日常管理數(shù)據(jù)以及相關(guān)市場機構(gòu)數(shù)據(jù)，把握人口總量、結(jié)構(gòu)、住房總量、戶均規(guī)模和土地等存量、增量情況，在科學(xué)預(yù)測住房需求趨勢基礎(chǔ)上確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時序，有效引導(dǎo)金融等資源配置，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

完善政策促長租房市場發(fā)展

主持人：作為市場化的機構(gòu)類租賃住房，如何加快發(fā)展長租房市場？

何德旭（中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長）：今年《政府工作報告》再次強調(diào)，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”，這是新發(fā)展階段推進房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)、促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、保障民生穩(wěn)定、促進消費增長的必然選擇，也是完善住房租賃體系，解決進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人住房困難突出問題的現(xiàn)實舉措。

從2017年提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，到將租賃住房建設(shè)列入“十四五”規(guī)劃；從逐步完善土地支持政策，到不斷加強對租賃市場的規(guī)范和監(jiān)管力度、持續(xù)完善公租房系統(tǒng)建設(shè)標準和租賃住房運營管理標準，我國長租房市場正逐步走向規(guī)?；鸵?guī)范化。不過，我國長租房市場還處于起步發(fā)展階段，仍存在一些不容忽視的問題：房源供給量相對不足，租房市場供給與需求失衡；租房市場機構(gòu)化占比遠低于發(fā)達國家一般水平；企業(yè)租賃大多以輕資產(chǎn)和分散式租賃為主，自持和集中式住房租賃市場發(fā)展緩慢；長租房企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力較差，客戶滿意度低；消費者投訴反映較多的裝修材料質(zhì)量堪憂、誘導(dǎo)租客簽訂網(wǎng)貸合同等問題。

更深層次上，長租房市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展還面臨一系列制約因素：一方面，租金收益率過低，難以實現(xiàn)長期可持續(xù)投資回報，容易導(dǎo)致行業(yè)過度輕資產(chǎn)化和企業(yè)經(jīng)營策略短期化。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國一線城市租金收益率僅1.6%左右，遠低于5%的正常投資收益率水平（發(fā)達國家平均租金收益率長期穩(wěn)定在5%以上）。由于持有房產(chǎn)出租難以實現(xiàn)資金平衡，長租房企業(yè)大多采取輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，通過包租或代管方式，賺取租金差價或管理傭金，管理成本高，經(jīng)營策略短期化。另一方面，缺乏符合其特點的長期融資渠道。長租房市場的發(fā)展離不開大量長期低成本資金支持，由于住房租賃項目普遍投資期限長、回款速度慢，所以融資渠道非常有限，限制了長租房項目投資速度和規(guī)模。包括：缺乏抵押物難以獲得銀行貸款；以租金收益進行權(quán)益性融資困難；作為解決租賃住房融資較好方式的租賃住房公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）還存在市場、稅收、法律等方面制度限制，一定程度上束縛了企業(yè)投資長租房市場。

再者，土地供應(yīng)機制不適應(yīng)長租房市場需要。目前供地方式主要有直接出讓租賃用地、通過“競自持”拍地方式在商品住房項目中配建等。直接出讓租賃用地價格雖低于商品住房用地，但資金投入大且回收周期長，企業(yè)盈利困難；“競自持”拍賣商品住房用地雖能調(diào)動開發(fā)商積極性，但融資成本偏高，因土地自持造成的資金沉淀嚴重，成本壓力較大。此外，存量土地房屋新建改建租賃住房實施難，“工改租”與“商改租”在規(guī)劃和開發(fā)中增容、增效、增值等相關(guān)政策尚不明確，改造過程中土地使用、建筑設(shè)計、驗收備案等環(huán)節(jié)推進難度較大。還有，租購房不同權(quán)問題突出，導(dǎo)致租房需求短期化、租房群體低收入化和重買輕租。

加快發(fā)展長租房市場，需著力解決上述問題。一是完善租賃住房用地供應(yīng)機制。推廣土地出讓中單列租賃住房用地計劃，并逐步提升租賃住房用地的供地比例，增加供給降低租賃用地出讓價格。

二是加大金融創(chuàng)新力度，緩解長租房市場長期資本短缺困境。鼓勵具有長期低成本資金優(yōu)勢的金融機構(gòu)尤其是商業(yè)銀行提供期限、利率合適的經(jīng)營性貸款和信用貸款；努力為租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具和權(quán)益類融資工具創(chuàng)造條件；加快解決類REITs產(chǎn)品流動性、底層物業(yè)適用性及雙重征稅等問題；鼓勵地方政府和大型國有企業(yè)在風(fēng)險可控的前提下，按市場原則支持和參與長租房建設(shè)；支持規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展資產(chǎn)證券化。

三是加快長租房相關(guān)規(guī)范與標準建設(shè)。對改造、新建、改建和擴建長租房的建設(shè)和運營詳細規(guī)范，特別是對租賃住房通風(fēng)、采光、消防等基本技術(shù)性要求，以及輕資產(chǎn)企業(yè)行為等進行規(guī)范和明確。同時，注重簡化相關(guān)許可程序，降低建設(shè)運營成本，增進租金的可負擔性。加大租賃行業(yè)監(jiān)管力度，保障租賃雙方權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

四是穩(wěn)步推進租購房同權(quán)，切實保障租房居民在戶籍、住房、教育、醫(yī)療等方面的平等權(quán)益。探索以租住集中式長租公寓直接作為落戶、入學(xué)依據(jù)，在子女入學(xué)等重點公共服務(wù)領(lǐng)域，探索租房（長租）家庭與購房家庭同等排序和順位。