【摘要】宋朝是中國古代購房租房相當盛行的時代，但大量官僚士大夫租房而居，較少購房，居處狹敝，新貌別樣，迥異于前，堪稱一大歷史奇觀，給人深刻印象。宋朝城市人口激增、經濟日趨繁榮，社會流動從橫向到縱向空間的雙重加劇，官僚管理制度日趨完善，是購房租房業(yè)繁盛的重要原因。

【關鍵詞】宋朝 購房租房 官員管理 科舉入仕

【中圖分類號】F299.29；K244 【文獻標識碼】A

購房和租房，是宋朝一大社會問題。學界異論紛呈，聚訟不已。最常見的一些說法是“長安居大不易”，貴為宰執(zhí)大臣也只能住“廉租房”、遠居郊區(qū)，即便是歐陽修、蘇軾這樣的大人物，也只能蝸居，甚至根本買不起房……這一說法的代表或許是南宋大儒朱熹，他說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋。自神宗置東西府，宰相方有第。”那么，這些說法是否反映了宋朝歷史的真相？宋朝究竟有無官方的購房和租房政策，具體有哪些？兩宋風俗真的流行只租房不購房嗎？

當然，囿于資料之多寡，相對于平民百姓和偏僻縣鄉(xiāng)，從社會群體上看，歷史呈現的更多是官僚士大夫階層的集體記憶和書寫；從空間上看，北宋東京（開封）、南宋臨安（杭州），因其是萬民齊聚、經濟繁榮、璀璨多姿的首都而最為顯豁，購房租房的歷史鏡像也更顯集中。

宋代的購房與定居

定居在北宋東京、南宋臨安等大都市的居民，除了皇帝、皇親國戚等高層權貴，再就是部分高官巨商，以及大量可以衣食飽暖的平民。生活在城市的普通坊郭戶、鄉(xiāng)村的大量平民百姓，有一棲身之地足矣，他們更多應是自建房，很少購房和租房。

學界研究表明，宋代是我國古代建筑史上一個劃時代變革的時期，城墻和房屋的建造，越來越多地使用了磚石結構。宋人房屋的來源，有官方、民間建造兩種方式。官府在各個時段都會建造房屋，一般由國家出資，以廂兵為主力，在官屬空地上起蓋房屋。這些房屋成為官房的主要部分。當然也有官府購買民房入官、籍沒犯罪或貶謫官員等人的房產收歸國有等現象。這些官房或供官署使用，或給官吏們居住。宋朝頻頻出現皇帝“賜第”“賜宅”等現象，換言之，那些得到皇帝器重的官員，在獲得這份厚待和榮耀后，免去了建房、購房和租房之困擾。

官員們自建房的情況應有很多，譬如北宋士大夫晏殊、李清臣、柴余慶、岑宗旦、何執(zhí)中，南宋初期寵臣張俊、醫(yī)官王繼先等，都曾設法建造房屋，且多用于出租。宋朝商業(yè)發(fā)展突飛猛進，國外學者或稱之為“商業(yè)革命”的時代。這一時期，商人、富室則憑借雄厚的財力，也建造了大量房屋，參與市場競爭。歷史文獻中“豪右、兼并之家占據官地，起蓋房廊，重賃與人”此類記載表明，這些房屋多用于出租盈利。

宋朝各級官員大多在致仕退休之后，買產置地，購房建屋，頤養(yǎng)天年。比如王安石晚年居住在金陵（南京），就曾勸說蘇軾在江寧買房安家，兩人比鄰而居，常相往來。從“勸我試求三畝宅，從公已覺十年遲”可見，蘇軾也有“買田金陵，庶幾得陪杖履，老于鐘山之下”的打算。南宋狀元王十朋“有田聊代祿”，從容于出處進退之間，退官之后，成為鄉(xiāng)紳，蓋房置產，安居桑梓。辛棄疾則在淳熙八年（1181年）春，開工興建帶湖新居和莊園。他根據帶湖四周的地形地勢，親自設計了“高處建舍，低處辟田”的莊園格局，并對家人說：“人生在勤，當以力田為先。”因此，他把帶湖莊園取名為“稼軒”，并以此自號“稼軒居士”。南宋劉克莊長期在莆田居住，待闕期間，他求田問舍，經營鄉(xiāng)里諸多資源。揆諸人之常情，此類情況，應該是較多的。

在財產稅盛行的宋朝，“以資產為宗”，房屋被計入家產，需要向國家納稅。宋朝對于房屋出售有大量的政策規(guī)定：首先，設置專門機構，管理房屋問題。始置于宋代的“店宅務”又名“樓店務”，最初主要是用來管理京城的官屬房屋邸店，后在各州也設有店宅務，對官屋買賣和修繕進行管理，也負責對買賣房屋收取利稅。其次，對于民間“自管房”的買賣，宋朝規(guī)定親鄰擁有優(yōu)先購買權，且買賣過程有職業(yè)經營者“牙人”居中溝通，須有官府監(jiān)督，簽訂契約，收取利稅。宋仁宗朝曾頒布敕令：“應典賣田宅，若從初交易之時，不曾問鄰書契，與限百日陳首，免罪，只收抽貫稅錢。”當然，實際生活中不問親鄰、偽造契約者、強買欺詐者也有存在，產生了大量田宅糾紛。最后，房產作為遺產繼承時，宋朝政策比較明朗，婚生子女、非婚生子女與遺孀的繼承權都有明確規(guī)定，《宋刑統(tǒng)》規(guī)定：“諸應分田宅者，及財物，兄弟均分，妻家所得之財，不在分限。兄弟亡者，子承父分。兄弟俱亡，則諸子均分。其未娶妻者，別與聘才。姑姐妹在室者，減男聘才之半。寡妻妾無男者，承夫分。”這一法規(guī)雖因時因地因人之不同而有微調，但大致延續(xù)到南宋。其中，最引人矚目的可能是女性私有財產權的法制化。

租房與“移民”群體

宋代社會中存在大量的“移民”——官員和商人，他們頻繁更換工作地點，從而促使宋人租房成為一大奇怪且突出的歷史現象。著名宋史專家周寶珠先生認為：“房屋租賃業(yè)成為東京最賺錢的一種行業(yè)。”

一般而言，在京城工作的官僚士大夫，以及那些從外地到京城經商和求生的人，是有購房租房需求的社會群體。但是，宋朝出現了一大奇怪現象，就是很多官僚士大夫明明在京城工作，但是他們卻只租房，不購房。

北宋曾任翰林學士的王禹偁，描述其晚年在東京開封賃房的情形，在其所賦詩中可見租房時間之久、居處之簡陋。其詳云：“老病形容日日衰，十年賃宅住京師。閣棲鳳鳥容三入，巢宿鷦鷯只一枝。壁掛圖書多不久，砌栽蘆葦亦頻移。人生榮賤須知分，會買茅庵映槿籬。”

宋真宗曾親自到樞密副使楊礪家吊唁，到達之后，發(fā)現楊礪租住在“委巷中”，皇帝的乘輿根本進不去，只好冒雨步行?；实垡矃⒂^了時任參知政事陳彭年的居所，“睹其所僦居室陋敝”，不免連連嘆惜。樞密副使、參知政事，在北宋都是僅次于宰相的朝廷高官，翰林學士則是朝廷清要之官，但楊、陳去世時都還租住在簡陋的屋舍內，由此可見，北宋時期高官賃房居住應該是一個比較普遍的現象。

蘇軾的表兄文同只是一位地方官，他吟有一首長詩，抱怨居所的鄙陋；南宋方岳在貶官期間更賦詩感慨其居所條件之差：“僦舍真如百漏船，一番風雨一騷然。從頭避席遍遷坐，并手移書已絕編。嘆息敢為三宿戀，支吾那得一囊錢。世間事更多如屋，聊復因循過目前。”與文同、方岳類似，南宋官員張卿賦詩描述其所租房屋：“小小園林矮矮屋，一日房錢一貫足。官至正郎子讀書，一妻一妾常和睦。”

這些集體記憶太過類似。更有甚者，如楊簡在浙江任職時，曾描寫其租住的房屋：“僦宅隘陋，外高中卑，無宴息之所，客至不可留，不可以奉親。偶得在官僧屋于寶蓮山之巔，帥君雅禮士，為更其居，又使某惟意規(guī)摹之，乃創(chuàng)書室于高爽之地。”前揭都反映出地方官租房、居所的狹窄和敝陋。

統(tǒng)此而言，宋朝的高官和州縣官員若非刻意表現為官清廉，其租房、住宿條件較差的情況，似乎比比皆是。為什么會這樣呢？

宋朝官員多隨工作崗位變動而遷轉流離，選擇租房居住

宋朝是一個重文輕武的時代。從宋初兩朝開始，就極力推動科舉考試，擴大取士人數。到了宋英宗朝，又將四年一次的科考改為三年一次——自此成為此后近千年間的定制，這又大大增加了錄取的人數。再加上為數眾多的因恩蔭補官者，官員人數劇增，逮至宋仁宗和宋神宗朝，整個社會中開始呈現出“三冗三費”的窘況，其中，冗官是重要的一個方面。

宋朝對于這些官員，采用了避籍法、遷轉法等管理舉措，他們大多不能在籍貫地、擁有田宅的城市任官，而且每三年就需要調整工作崗位，甚至出現了“監(jiān)司、郡守，往往數易，或到任未滿一年，或才三兩月輒代去”的情況。據此可知，宋朝官員的頻繁調動是一個普遍現象，并不像前朝和后世那樣長期在一個州縣為官。即便是在朝為官，也會經常遇到換崗調轉、因故貶謫、往返朝野之間的境況，譬如我們熟知的范仲淹就曾三次被貶謫，被盛譽之“三光”；歐陽修歷任滁州、揚州、潁州、應天府、亳州、青州、蔡州等州府；蘇東坡之《自題金山畫像》所說“黃州惠州儋州”，《泗州除夜雪中黃師是送酥酒》中“逐客如僧豈有家”，等等，均為明證。總之，宋朝的官員士大夫，類如蘇軾“我本無家更安往，故鄉(xiāng)無此好湖山”，“故山歸無家，欲卜西湖鄰”這樣，隨工作崗位變動而遷轉流離，持四海為家心態(tài)者居多。

清人趙翼曾說宋朝“恩逮于百官者惟恐其不足”，坊間也流傳宋朝高薪養(yǎng)廉的說法，實際上，宋朝普通官員的薪水算不上高，以至于許多官員暗中治生經商，以增加家庭收入，改善生活。歷史文獻中，州縣官員嘆惋窮窘的例子近乎觸目皆是，不可勝數。換言之，薪酬所得，用于購房，大多數官員并不能優(yōu)裕自如，兼而工作地點隨時面臨更換的可能，除非退休致仕，否則“待闕”和“宦游”是其生活常態(tài)，所以不得不更多選擇租房居住。

宋朝的科舉入仕制度引致考生賃房居住

前揭宋朝科舉取士，與隋唐不同，除了制度性的嚴密、擴大名額之外，最重要的區(qū)別是宋朝考中進士者，可以直接釋褐為官。如此一來，激發(fā)了全民讀書浪潮，甚至福州“城里人家半讀書”，可見吸引的考生數量之多。學界或謂宋朝是一個“士人社會”。著名史學家陳寅恪斷言“華夏民族之文化，歷數千載之演進，造極于趙宋之世”，鄧廣銘先生更發(fā)出“兩宋時期內的物質文明和精神文明所達的高度，在中國整個封建社會歷史時期之內，可以說是空前絕后的”之論，與這一前仆后繼的龐大群體“為往圣繼絕學”關系密切。

自唐代開始，省試就在京城舉行，宋朝亦然，并將殿試設為定制，與省試一樣在京師舉行。如此一來，每到開考年月，浩浩蕩蕩的科舉大軍涌向京城，使得開封和臨安人潮涌動，熱鬧非凡。這一群體的人數之多，史料記載，“宣和元年，諸道進士赴省試者幾萬人”。每到開考時節(jié)，南宋臨安“諸路士人，比之平常十倍，有十萬人納卷”。如此眾多的考生涌入京師，其住宿就成了一大問題。不少考生選擇了租房居住，也有暫居在寺院和郊區(qū)者。

關于考生賃房居住的記載，所在多有，不勝枚舉，譬如：洛陽人王著，最初依師宛句縣張嘏東京應舉，久久沒有消息，就“賃居相國寺東”；景祐四年，李從周到京師參加科舉，“從數同人僦舍于麻秸巷”；南宋淳熙年間，襄陽人劉過“將赴省試，迨入都城，僦委巷密室同處”……這些為應考而租房的士人為數眾多，但能夠脫穎而出，飛躍龍門，榜上有名的畢竟是少數，名落孫山者只能準備下次再考。然而，有些考生，從京城往返故鄉(xiāng)，路途遙遠，時間和金錢的花費都相當巨大，因此，這些考生會選擇長期租住在京師，勤苦讀書，準備來年再考。

（作者為廈門大學歷史與文化遺產學院教授）

責編/周小梨 美編/楊玲玲

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